COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° RG 21/04038 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NKSH

Pôle Civil section 2

Date : 20 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, anciennement dénommée S.A.S. BOURSE DE L’IMMOBILIER, RCS de [Localité 4] sous le numéro 414 854 216, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabien GONZALEZ, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [U] [E]

né le 01 Octobre 1938 à [Localité 6] (85),

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 19 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 13 Février 2025 prorogé au 20 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 20 Mars 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 2 novembre 2018, M. [U] [E] a donné mandat de vente sans exclusivité, pour une durée de deux ans, à la S.A.S. Bourse de l’immobilier, portant sur un appartement et deux garages situés [Adresse 1] à [Localité 5] pour le prix de 622 000 euros, et une commission d’agence non incluse de 27 900 euros TTC à la charge de l’acquéreur.

L’acte contenait une clause d’indemnisation forfaitaire du mandataire en cas de défaut de respect de la clause interdisant au mandant de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acquéreur présenté par l’agence.

Le 6 février 2019, M. [U] [E] a confié un second mandat pour une même durée de deux ans à la S.A.S. Bourse de l’immobilier portant sur l’appartement et un seul garage pour le prix de 560 000 euros, outre une commission d’agence non incluse de 25000 euros TTC à la charge de l’acquéreur. L’acte contenait également une clause d’indemnisation forfaitaire du mandataire en cas de défaut de respect de la clause interdisant au mandant de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acquéreur présenté par l’agence.

Par avenants du 22 mai 2019 et du 30 août 2019, le prix de vente du second mandat a été modifié.

Par lettre du 3 octobre 2019, M. [U] [E] a dénoncé le premier mandat signé le 2 novembre 2018.

Le 8 octobre 2019, M. [Y] [P] et M. [D] [C] ont signé avec la S.A.S. Bourse de l’immobilier un bon de visite des biens immobiliers, et ont proposé d’acquérir l’appartement et les deux garages au prix de 14 000 euros, commission d’agence incluse, soit 438 095 euros nets vendeur. Cette proposition a été transmise à M. [U] [E] qui l’a refusée.

Le 18 octobre 2019, après discussion, Messieurs [C] et [P] ont proposé d’acquérir l’appartement et les deux garages au prix de 470 000 euros, commission d’agence incluse de 20 000 euros TTC, soit 450 000 euros nets vendeur. M. [U] [E], informé de cette nouvelle intention d’achat, s’y est encore opposé.

Le 24 octobre 2019, M. [U] [E] a informé la S.A.S. Bourse de l’immobilier de sa volonté de rompre toutes relations commerciales avec l’agence.

Par courrier du 29 octobre 2019, la S.A.S. Bourse de l’immobilier a rappelé à M. [U] [E], notamment, qu’aux terme des deux mandats précités, il s’était engagé à ne pas contracter avec un acquéreur présenté par ses soins a minima pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de chacun des mandats.

Ultérieurement, la S.A.S. Bourse de l’immobilier a été informée de la vente par M. [U] [E] de l’appartement et des deux garages à Messieurs [C] et [P], par acte authentique passé le 12 mars 2020, pour un montant de 460 000 euros.

Par lettre recommandée du 22 mai 2020, la S.A.S. Bourse de l’immobilier a mis en demeure M. [U] [E] de régler le montant de la clause pénale, après lui avoir rappelé l’ensemble de ses engagements et les conséquences de leur non-respect.

A défaut de règlement amiable, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2021, la S.A.S. Bourse de l’immobilier a assigné M. [U] [E] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de sa condamnation au paiement de clause pénale pour la somme de 27 990 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure.

Par dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022 par R.P.V.A., au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-2 du code civil, l’article 6 de la loi 70-9 du 02 janvier 1970 et de l’article 78 du décret du 21 juillet 1972, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la S.A.S. Human immobilier demande au tribunal

— à titre principal de constater les manquements contractuels de M. [U] [E] et de le débouter de ses demandes, et de le condamner au paiement, au titre de clause pénale, de la somme de 27 990 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2020, date de la mise en demeure,

— à titre subsidiaire, de le condamner au paiement, à titre de dommages et intérêts, de la somme de 27 990 Euros, montant de la commission perdue avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2020, date de la mise en demeure,

— en tout état de cause, d’ordonner la capitalisation des intérêts et de condamner M. [U] [E] à lui payer 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par R.P.V.A. le 23 mai 2022, au visa des articles 1104, 1231-1 et suivants du code civil, et l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, M. [U] [E] a sollicité du tribunal de prononcer la nullité de la clause pénale incluse au mandat de vente et de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire de juger qu’il n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, que la S.A.S. Human immobilier ne rapporte pas la preuve de son préjudice, de la débouter de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts,

— à titre infiniment subsidiaire, de ramener le montant de la clause pénale à néant et de débouter la S.A.S. Human immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— en tout état de cause, de juger que la requérante a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution de la relation contractuelle et de la condamner à l’indemniser de son préjudice qui correspond au montant de la clause pénale et d’ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues et de la condamner au paiement d’une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la S.A.S. Human immobilier et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [U] [E].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2025 avec une audience de plaidoirie prévue le 19 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 et prorogée au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il est rappelé que par conclusions notifiées par R.P.V.A. le 21 novembre 2022, la S.A.S. Bourse de l’immobilier a communiqué être devenue la S.A.S. Human immobilier.

Sur la validité de la clause pénale

En premier lieu, M. [U] [E] fait plaider que la clause pénale au sein des mandats n’est pas rédigée en caractères très apparents afin d’attirer immédiatement l’attention du cocontractant et ce alors qu’il est impératif de démarquer nettement la clause pénale du reste du corps du texte dans lequel elle s’insère.

Il insiste sur le fait que dans le cas d’espèce la clause litigieuse figure en page cinq du mandat sur lequel figurent également de nombreux paragraphes en caractère gras, que dès lors la clause pénale est ainsi noyée dans le flot d’informations importantes, qu’en conséquence force est de constater que la clause pénale n’est pas mentionnée en caractères très apparents et que sa nullité doit être prononcée.

La clause critiquée se présente dans un encadré comme suit :

“- Pendant le cours du présent mandat ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le propriétaire s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par la BOURSE DE L’IMMOBILIER. Cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur que son conjoint, concubin ou partenaire avec lequel il celui-ci se porterait acquéreur ou encore toute société dans laquelle l’acheteur aurait une participation.

Le propriétaire vendeur s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du présent mandat même si celle-ci est faite sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Il s’oblige également à ratifier la vente dès lors qu’il aura accepté une offre d’achat de l’acquéreur présenté par le mandataire.

À défaut de respecter ses clauses, la Bourse de l’immobilier aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, à la charge du propriétaire vendeur, d’un montant égal à celui de la rémunération toute taxe comprises prévu au présent mandat.

Plus généralement le non-respect par le propriétaire vendeur de ses engagements, condition essentielle du présent mandat PRO, ayant pour effet de priver directement ou indirectement la Bourse de l’immobilier de son droit à rémunération sera sanctionné par une indemnité au moins équivalente au montant des honoraires ci-avant mentionnés que pourra réclamer, par tous moyens, à titre de dommages-intérêts le mandataire.”

Force est de constater que visuellement la clause pénale critiquée par M. [U] [E] respecte les dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 selon lequel “Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.”

Non seulement cette clause est visuellement détachée du reste du corps de la page 5 du mandat, mais de surcroît elle se distingue du reste des paragraphes en ce qu’elle est la seule à se présenter encadrée et en caractères gras, et surtout précédée d’une mention ostensible en majuscules “IMPORTANT”. La clause pénale se distingue bien du reste du texte de la page, elle y est parfaitement lisible et elle est rédigée en caractères très apparents au sens de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, ci-dessus rappelé. M. [U] [E] est débouté de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la clause pénale.

En second lieu, M. [U] [E] fait plaider que les conditions de l’application de la clause pénale ne sont pas réunies, en ce que les avenants aux mandats précités ne concernent que son appartement et un garage, et non pas l’appartement et les deux garages.

Mais ainsi que cela ressort des éléments du dossier, le défendeur a signé deux mandats sur deux ensembles différents de biens immobiliers : il a signé le 2 novembre 2018 un premier mandat portant sur la vente de l’appartement et des deux garages.

Il a dénoncé ce mandat par courrier du 3 octobre 2019, mais la clause pénale s’applique sur une période de 12 mois suivant la résiliation du mandat, soit jusqu’au 3 octobre 2020 or, dans l’intervalle, l’acte authentique de vente de ses biens immobiliers a été passé le 13 mars 2020 : par conséquent, ainsi que le fait valoir à bon droit la S.A.S. Human immobilier, l’application de la clause pénale est de droit.

En troisième lieu, “encore plus subsidiairement”, au visa des dispositions de l’article 1231-2 du code civil selon lequel les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après, M. [U] [E] fait plaider qu’il n’a commis aucune faute et que la requérante est totalement défaillante dans la démonstration de son préjudice.

Mais il est acquis au travers les pièces produites que Messieurs [C] et [P] ont visité pour la première fois le 8 octobre 2019 les biens immobiliers du défendeur, par la seule entremise de la S.A.S. Bourse de l’immobilier, qu’ils sont transmis par l’intermédiaire de cette dernière leurs différentes offres d’achat à M. [U] [E] qui les a refusées.

Puis, postérieurement la résiliation du mandat et de la rupture des relations commerciales de ce dernier avec la S.A.S. Bourse de l’immobilier, alors que la période de 12 mois n’était pas expirée, M. [U] [E] a vendu ses biens immobiliers aux consorts [C] et [P] qui lui avaient été adressés par la requérante.

En agissant de la sorte, M. [U] [E] a contrevenu aux stipulations du mandat qui lui faisait interdiction de vendre sans le concours de la S.A.S. Human immobilier à des acheteurs qu’elle lui avait présentés en cours de mandat : ce faisant, il a également commis une faute en la privant de la commission qu’elle était en droit de lui réclamer en exécution du mandat de vente.

La responsabilité contractuelle de M. [U] [E] est pleinement engagée et le préjudice de la S.A.S. Human immobilier certain.

Enfin, à ce stade, il doit être constaté que M. [U] [E] n’avance aucun argument concret pour caractériser que 27 990 euros est un montant manifestement excessif au regard du préjudice invoqué par la requérante, pas plus qu’il n’argumente et justifie que cette dernière a manqué à son obligation de bonne foi dans l’exécution de sa relation contractuelle.

Il s’ensuit que M. [U] [E] doit être condamné à payer à la S.A.S. Human immobilier la somme de 27 990 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2020, date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner M. [U] [E] succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [U] [E] à payer à la S.A.S. Human immobilier la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune des parties n’a sollicité de la voir écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [E] à payer à la S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, anciennement dénommée S.A.S. BOURSE DE L’IMMOBILIER la somme de 27 990 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2020,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière à compter de la demande qui en a été faite,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE M. [U] [E] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [U] [E] à payer à la S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, anciennement dénommée S.A.S. BOURSE DE L’IMMOBILIER la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 20 mars 2025.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL