TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/03470 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDBS

NAC : 72I

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic la Société [D] & [E] [J], SAS au capital de 243.918 euros, inscrite au RCS sous le numéro B 632 009 031, dont le siège social est [Adresse 2],

représenté par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [I] est propriétaire des lots numéros 11436, 11515, 3074 au sein de la copropriété du [Adresse 4].

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires, du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société [D] & [E] [J], a fait assigner M. [U] [I] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

— DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] recevable et bien fondé en sa demande,

— CONSTATER que le syndicat des Copropriétaires est créancier à l’encontre de Monsieur [I] d’une somme de 9 579,40 €, correspondant aux charges de copropriété restées impayées pour la période courant du 1er octobre 2019 (4ème trimestre 2019 inclus) au 30 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), et ce avec intéréts de droit à compter du jugement à intervenir,

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] au paiement de la somme de 9.579,10 €, correspondant aux charges de copropriété restées impayées pour la période courant du 1er octobre 2019 (4éme trimestre 2019 inclus) au 30 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), et ce avec intéréts de droit à compter du jugement à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [U] [I] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intéréts, en vertu de l’article 1231-1 du Code Civil,

— CONDAMNER Monsieur ]oel [I] paiement de la somme de 1.800 € en vertu de l’artic1e 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement du 7 février 2022 pour 193,06 €,

— CONSTATER que 1'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant opposition ou appel et sans garantie en vertu de 1'article 514 et suivants du CPC.

Au soutien le syndicat des copropriétaires explique que Monsieur [I] a déjà été condamné par un jugement du tribunal de proximité de Longjumeau du 23 juillet 2020, et que les charges postérieures n’ont pas été réglées. En dépit de diverses relances, il est contraint de saisir à nouveau le tribunal. Il explique que le non paiement des charges, contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et leur cause un préjudice financier, et que cela perturbe la gestion de la copropriété. De plus, le défendeur obtient des délais auxquels il n’a pas droit générant un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [U] [I], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’admnistration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [U] [I] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 janvier 2021, 6 novembre 2021, 28 juin 2022, 13 juin 2023;

— une attestation de non recours relative aux assemblées,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— le jugement du 23 juillet 2020 du tribunal de proximité de Longjumeau;

— un décompte des charges (expurgé de la condamnation du jugement du 20 juillet 2020) de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 01/04/2024 sur la période du 01/10/2019 au 01/04/2024, provisions charges courantes 01/04/2024-30/06/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 579,40 € euros.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 01/10/2019 au 01/04/2024, appel provisions charges courantes 01/04/2024-30/06/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 9 579,40 euros.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de la présente décision.

M. [U] [I] sera donc condamné à payer la somme de 9 579,40 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur après une première condamnation en date du 23 juillet 2020, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

M. [U] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [I] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 9 579,40 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 01/10/2019 au 01/04/2024 appel provisions charges courantes 01/04/2024-30/06/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 900,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux entiers dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,