TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 21/02440 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-N3HG

NAC : 71F

Jugement Rendu le 07 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [D] [A] [R] [K], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [N] [O] [V], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 3]

Madame [H] [I] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Martine SCHEMBRI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

ET :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] dont le siège social est [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société ETUDE GESTION IMMOBILIERE (EGIM) société par actions simplifiée au capital de 38.493,00 euros inscrite au RCS de Paris sous le numéro 702 046 350 dont le siège social est [Adresse 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale du 24 juin 2019, les copropriétaires de la résidence d'[Localité 1] ont désigné le cabinet Egim en qualité de syndic “jusqu’à l’assemblée générale annuelle qui statuera sur les comptes arrêtés au 31/12/2019 ou éventuellement à la date de réunion de la deuxième assemblée générale, conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, et qui devra se tenir au plus tard le 30/09/2020” (article 11 du procès verbal de l’assemblée générale).

Il est constant qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée au 30 septembre 2020, date à laquelle le mandat du cabinet Egim a pris fin.

Mme [Q] [C] épouse [G], présidente du conseil syndical, a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue de manière dématérialisée le 10 décembre 2020.

Par actes de commissaire de justice du 09 mars 2021, Mme [D] [K], M. [L] [V], M. [U] [F], Mme [T] [X], Mme [H] [I] épouse [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence d'[Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Egim devant le tribunal judiciaire d’Evry pour demander, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 9, 5 à 8 et 11 à 14, outre la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

Il est acquis aux débats qu’à la suite du décès de Mme [Q] [C] épouse [G] survenu le 12 décembre 2023, les demandeurs ont abandonné les demandes dirigées à l’encontre de cette dernière.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 12 février 2025, Mme [D] [K], M. [L] [V], M. [U] [F], Mme [T] [X], Mme [H] [I] épouse [S] demandent au tribunal de:

A TITRE PRINCIPAL :

— Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] [Adresse 4].

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Prononcer l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] – [Adresse 4] – ayant désigné le cabinet EGIM en qualité de syndic,

— Prononcer l’annulation des résolutions 5 à 8 et 11 à 14, de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] – [Adresse 4]

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] – [Adresse 4] à payer aux requérants la somme de 4.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 1] – [Adresse 4] aux entiers dépens et dire qu’ils seront recouvrés directement par Maître Martine SCHEMBRI conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Au soutien, les demandeurs font grief à l’assemblée générale du 10 décembre 2020 de ne pas avoir été convoquée conformément aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, de présenter des irrégularités sur la feuille de présence, outre des irrégularité du décompte des voix par la prise en compte de formulaires tardifs et irréguliers ainsi que des irrégularités sur le procès verbal affectant notamment l’élection des membres du bureau.

Au soutien de la demande d’annulation de la résolution n°9, ils exposent que cette résolution a été irrégulièrement adoptée à la suite de deux votes distincts alors que le formulaire de vote ne comportait pas les deux lignes requises et que le vote passerelle ne pouvait pas avoir lieu faute pour le cabinet Egim d’avoir obtenu en première lecture au moins le tiers des voix.

Au soutien de leur demande d’annulation des résolutions 5 à 8 et 11 à 14, ils exposent que la copropriété étant dépourvue de syndic, la convocation de l’assemblée générale effectuée par Mme [G] ne pouvait avoir que pour finalité la désignation d’un nouveau syndic sans autres finalités possibles, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

***

Aux termes de ses dernières conclusions en défense n°3, régulièrement notifiées par Rpva le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence d'[Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet Egim, demande au tribunal judiciaire de:

— DEBOUTER Madame [D] [K], Monsieur [L] [V], Monsieur [U] [F], Madame [T] [X], et Madame [H] [I], épouse [S] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 du Syndicat des copropriétaires de la “ Résidence [Localité 1]” sis [Adresse 4],

— DEBOUTER Madame [D] [K], Monsieur [L] [V], Monsieur [U] [P], Madame [T] [X], et Madame [H] [I], épouse [S] de leur demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2020 du Syndicat des copropriétaires de la “Résidence [Localité 1]“ sis [Adresse 4],

— DEBOUTER Madame [D] [K], Monsieur [L] [V], Monsieur [U] [P], Madame [T] [X], et Madame [H] [I], épouse [S] de leur demande d’annulation des résolutions n°5 à 8 et 11 à 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2020 du Syndicat des copropriétaires de la “Résidence [Localité 1]”sis [Adresse 4],

En tout état de cause,

— DEBOUTER Madame [D] [K], Monsieur [L] [V], Monsieur [U] [F], Madame [T] [X], et Madame [H] [I], épouse [S] de leur demande en paiement de la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— DEBOUTER Madame [D] [K], Monsieur [L] [V], Monsieur [U] [F], Madame [T] [X], et Madame [H] [I], épouse [S] de leur demande en paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens,

— LAISSER à la charge de chacune des parties les frais engagés par la présente procédure.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires de la résidence d'[Localité 1] expose que l’assemblée générale du 10 décembre 2020, qui s’est tenue de manière entièrement dématérialisée au regard du contexte sanitaire, ne souffre d’aucune irrégularité alors que les votes ont été contrôlés et leurs résultats certifiés par un officier public ministériel. Il rappelle que, compte tenu de l’importance de l’ensemble immobilier, le dépouillement est intervenu sur plusieurs jours du 14 au 18 décembre 2020.

S’agissant de la résolution n°9, le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucun texte n’impose de reproduire dans le formulaire de vote deux fois la même résolution à la majorité de l’article 25 puis à la majorité de l’article 24.

S’agissant des résolutions 5 à 8 et 11 à 14, le défendeur soutient qu’il ne résulte nullement du texte de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale ne pouvait voter sur aucune autre question que la désignation du syndic.

***

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 10 avril 2025.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 février 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, à l’exception de l’article 9

Aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, “les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.”

Il est constant que lorsque les dispositions du dernier alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 trouvent application, l’ordre du jour de l’assemblée générale réunie à l’initiative d’un copropriétaire est limité à la nomination d’un syndic.

En l’espèce, il est acquis aux débats que le mandat du syndic ayant pris fin le 30 septembre 2020, la présidente du conseil syndical a convoqué l’assemblée générale querellée pour le 10 décembre 2020.

Cette convocation s‘inscrit dans le cadre juridique posé par le dernier alinéa de l’article 17 sus rappelé puisque la copropriété était alors dépourvue de syndic -le mandat du cabinet Egim ayant expiré sans avoir été renouvelé.

Dès lors, c’est à juste titre que les demandeurs soutiennent que l’assemblée générale du 10 décembre 2020 ne pouvait avoir pour objet que la nomination d’un syndic.

Au vu de ces éléments, la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, à l’exception de la résolution n° 9 portant sur la désignation d’un syndic qui sera examiné ci dessous, apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020

Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Il est constant que la désignation d’un président et d’un secrétaire ainsi, facultativement d’un ou plusieurs scrutateurs, est une formalité substantielle, aucune décision ne pouvant être prise avant cette désignation.

En l’espèce, il apparaît que sur la convocation qui a été adressée aux copropriétaires la première résolution relative à l’élection du président de séance, la deuxième et la troisième résolutions relatives à l’élection des scrutateurs et la quatrième résolution relative à l’élection du secrétaire de séance ne comportent pas de nom mais uniquement la mention “l’assemblée générale désigne M. (Membre du Conseil Syndical) en qualité de”.

Alors que l’assemblée générale du 10 décembre 2020 s’est tenue de manière entièrement dématérialisée, l’absence de précisions sur les noms du président, des scrutateurs et du secrétaire n’ont pas permis aux copropriétaires de voter par correspondance en toute connaissance de cause, en violation des dispositions d’ordre public de l’article 15 sus rappelées.

Au vu de ces éléments, la demande d’annulation de la résolution n°9 apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit.

Sur les dépens, la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires de la résidence d'[Localité 1], partie perdante, est condamné aux entiers dépens de la procédure qui pourront être directement recouvrés par Maître Martine Schembri conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige, il convient de dire que Mme [D] [K], M. [L] [V], M. [U] [F], Mme [T] [X], Mme [H] [I] épouse [S] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En équité, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence d'[Localité 1] à payer une somme de 3.000 euros aux demandeurs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort

ANNULE l’assemblée générale du 10 décembre 2020

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence d'[Localité 1] à payer une somme de 3.000 euros à Mme [D] [K], M. [L] [V], M. [U] [F], Mme [T] [X], Mme [H] [I] épouse [S] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que Mme [D] [K], M. [L] [V], M. [U] [F], Mme [T] [X], Mme [H] [I] épouse [S] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de la procédure qui pourront être directement recouvrés par Maître Martine Schembri, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Ainsi fait et rendu le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,