TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01254 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6ZI

JUGEMENT

DU : 09 Janvier 2026

[Adresse 12]

C/

S.C.I. KAB représentée par M. [D] es qulaité de Gérant

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Janvier 2026.

DEMANDERESSE:

SDC [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

S.C.I. KAB

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M. [D] es qualité de Gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e TESLER

+ 1CCC au défendeur

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI KAB est propriétaire des lots n° 8, 38 et 39 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 11].

Par acte en date du 20/06/2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, a fait assigner la SCI KAB devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir :

— condamner la SCI KAB à lui payer la somme de 4.935,12 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 1/04/2025, appel de provisions sur charges du 01/04/2025 et cotisation fonds travaux 01/04/2025 inclus, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner la SCI KAB à lui payer la somme de 1.123,02 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la SCI KAB à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement,

— condamner la SCI KAB aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son conseil, réactualise ses demandes à la somme de 4.641,26 euros s’agissant des charges et à la somme de 1.695,06 euros au titre des frais, arrêtée au 27/10/2025, appel de charges du 01/10/2025 5/5 (4ème trimestre 2025) inclus.

Citée par acte délivré par remise à étude, la SCI KAB, représentée par son gérant, M. [Y] [D], ne conteste pas la dette, et offre d’apurer la dette par versements mensuels de 200 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 9/01/2026 par mise à disposition au greffe.

*

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur le bien-fondé de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales ou spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Attendu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette des défendeurs est née ;

Que le décompte des charges incombant à la SCI KAB, arrêté au 27/10/2025, appel de charges du 01/10/2025 5/5 (4ème trimestre 2025) inclus, fait apparaître un solde débiteur de 4.641,26 euros ;

Attendu que la mise en demeure délivrée à la SCI KAB et l’assignation sont demeurées sans effet ;

Attendu qu’au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe et son quantum ;

Que la SCI KAB sera condamné au paiement de la somme de 4.641,26 euros, arrêtée au 27/10/2025, appel de charges du 01/10/2025 5/5 (4ème trimestre 2025) inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Attendu qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Que ces dispositions étant d’ordre public et les rapports entre les copropriétaires et le syndicat étant régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic, les dispositions de ce contrat importent peu et l’article précité ne permet pas de mettre à la charge du copropriétaire défaillant d’autres frais que ceux nécessaires alors même que l’assemblée générale aurait approuvé cette imputation au copropriétaire défaillant (CA [Localité 9],Pôle, 2ème ch, 09/10/2013, n°12/09248) ;

Qu’il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comprenant notamment mises en demeure, relances, constitution de dossier pour l’huissier, sommation, assignation, suivi du dossier à l’avocat, et constitution d’hypothèque légale ;

Que seul un courrier recommandé par période annuelle était nécessaire et suffisant aux fins de mise en demeure des débiteurs avant introduction de l’instance ; que les frais de constitution d’hypothèque seront écartés en l’absence de précision afin de les justifier ; que le coût de constitution et de suivi du dossier destiné à l’avocat ou à l’huissier fait partie de la gestion courante du syndic qui n’est lié contractuellement qu’avec le syndicat des copropriétaires et non avec le copropriétaire ; que les honoraires d’huissier et d’avocat de la copropriété peuvent faire l’objet d’une demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Que la SCI KAB sera condamné au paiement de la somme de 84 euros correspondant au coût des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par la SCI KAB, il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette de charges sur une durée de 24 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 150 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse pendant quinze jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Attendu qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ;

Qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dès lors que des délais de grâce sont accordés dans le cadre d’un plan de surendettement ;

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que la SCI KAB succombe à l’instance, il y a lieu de le condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

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* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI KAB à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Adresse 10] la somme 4.641,26 euros, arrêtée au 27/10/2025, appel de charges du 01/10/2025 5/5 (4ème trimestre 2025) inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI KAB à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 84 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE la SCI KAB à apurer la dette précédemment fixée en 24 mensualités de 200 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou du terme courant des charges, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI KAB aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés

Le Greffier

Le Président