TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 27 JANVIER 2026

Enrôlement : N° RG 25/01058 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55YW

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (M^e RACHLIN)

C/ Mme [N] [M] ép. [W], M. [P] [W], Mme [R] [W], Mme [U] [W]

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 6]

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 067 803 916

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son Président

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Madame [N] [M] épouse [W]

née le 25 décembre 1959 à [Localité 5] (CHYPRE)

demeurant [Adresse 2]

défaillante

Monsieur [P], [S] [W]

né le 03 septembre 2000 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [R], [L] [W]

née le 19 octobre 1998 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 2]

défaillante

Madame [U] [W]

née le 18 juin 1993 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 2]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [T] [W] et Madame [N] [M] épouse [W] étaient propriétaires du lot n°4 au sein de cette copropriété.

Monsieur [T] [W] est décédé à [Localité 6] le 4 septembre 2017.

Un acte de notoriété en date du 27 décembre 2017 désigne Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] en tant qu’héritiers du défunt, sous réserve des droits du conjoint survivant.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur a été adressées en date du 13 novembre 2024.

*

Par exploits en date du 28 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, a assigné Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— A TITRE PRINCIPAL :

— CONDAMNER in solidum Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P], [S] [W], Madame [R], [L] [W] et Madame [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] les sommes suivantes:

—  21 232,22 € suivant décompte au 20/01/2025 au titre des charges arrêtées à l’appel du 1er novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  792,90 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  179,05 € au titre des frais de commandement,

—  2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens,

— A TITRE SUBSIDIAIRE si le Tribunal entendait faire application des dispositions de l’article 1309 du code civil,

— CONDAMNER sur leurs parts et portions Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P], [S] [W], Madame [R], [L] [W] et Madame [U] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  21 232,22 € suivant décompte au 20/01/2025 au titre des charges arrêtées à l’appel du 1er novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  792,90 € au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  179,05 € au titre des frais de commandement,

—  2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement cités à étude, Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— L’acte de décès de Monsieur [T] [W] et l’acte de notoriété dressé le 27.12.2017,

— Le relevé de propriété du lot n°4,

— Le décompte de charges et frais arrêté au 20.01.2025,

— les lettres de mise en demeure recommandées du 13 novembre 2024,

— La sommation de payer du 24 novembre 2022, portant sur la somme au principal de 11.914,69 euros due au 1er novembre 2022, adressée à Monsieur [T] [W],

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 24.10.2019 votant diverses résolutions de travaux à la suite d’un arrêté de péril,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 16.12.2019 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.02.2018 au 31.01.2019 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice du 01.02.2020 au 31.01.2021 et votant des travaux,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 09.07.2021 votant la réalisation de travaux nécessaires à la sortie du péril,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 04.01.2022 approuvant les comptes pour les exercices du 01.02.2019 au 31.01.2020 et du 01.02.2020 au 31.01.2021 et votant un budget prévisionnel pour les périodes du 01.02.2021 au 31.01.2022 et du 01.02.2022 au 31.01.2023,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 25.07.2022 adoptant des travaux réactualisés de sortie de péril,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 23.11.2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.02.2021 au 31.01.2022 et votant un budget prévisionnel pour l’exercice du 01.02.2023 au 31.01.2024,

— Le contrat de syndic signé le 23.11.2022.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 21.232,22 euros au 1er novembre 2023, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de constitution de dossier huissier du 21.10.2022 (336 euros) en l’absence de toute production de l’acte en cause,

— Les frais constitution dossier transmis à l’avocat du 02.01.2024 (375 euros)

— Les frais de relance du 22.08.2022 (35 euros).

Ainsi, Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] restent redevables au titre des frais nécessaires au recouvrement de la somme de 179,05 + 45 = 224,05 euros.

Il y aura donc lieu de les condamner in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 21.232,22 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er novembre 2023, outre la somme de 224,05 euros au titre des frais, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 179,05 € au titre du commandement de payer, cette somme étant intégrée aux frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et allouée au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] seront donc condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 21.232,22 euros au titre des charges impayées arrêtés au 1er novembre 2023, outre la somme de 224,05 euros au titre des frais, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 179,05 € au titre du commandement de payer, cette somme étant intégrée aux frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] épouse [W], Monsieur [P] [S] [W], Madame [R] [L] [W], et Madame [U] [W] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE