Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00108 – N° Portalis DBY7-W-B7K-E4K3

Société NOV’HABITAT

C/

[Q] [G]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Société NOV’HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [Q] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 février 2023, la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat a donné à bail à Mme [Q] [G] un appartement de type 3 bis à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 396,65 euros, hors charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société Nov’Habitat a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025 pour obtenir notamment la résiliation du bail et son expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

La société Nov’Habitat, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens. Elle indique que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 7.428,55 euros et s’oppose à l’octroi de délais de paiement en indiquant que le loyer courant n’a pas été payé.

Mme [G], comparant en personne reconnait le principe et le montant de la dette. Elle indique qu’elle a arrêté de payer les loyers à la suite d’une escroquerie sur Internet. Elle souhaite rester dans les lieux et précise qu’elle devrait de nouveau accueillir son fils chez elle, qu’elle a mis en place un accompagnement et qu’elle a le droit au FSL. Ses aides au logement ont été suspendues. Le montant résiduel du loyer s’élève à 375 euros. Le loyer courant a en partie été payé.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

L’enquête sociale réalisée par le Département de la Marne indique que la situation de Mme [G] s’est fortement dégradée à l’issue d’un accident de voiture ayant entraîné un arrêt de travail, que malgré ses difficultés, elle fait preuve d’une réelle volonté de régularisation de sa situation.

Mme [G] a été autorisée à transmettre à la juridiction la preuve de paiement du solde du loyer courant.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes

La société Nov’Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 février 2025 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action sera par conséquent déclarée recevable.

Sur les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce la société Nov’Habitat produit un décompte actualisé de la créance au 16 décembre 2025, échéance de décembre incluse, démontrant que Mme [G] est débitrice d’une dette locative faute pour elle d’avoir payé certaines échéances.

Mme [G] reconnaît avoir manqué à son obligation de payer certains de ses loyers et charges au terme convenu.

En outre, le bail conclu le 27 février 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2025 pour la somme en principal de 1.485,83 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la société Nov’Habitat ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

La société Nov’Habitat produit un décompte des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 16 décembre 2025 démontrant que Mme [G] reste lui devoir la somme de 7.428,55 euros après déduction faite des frais de procédure.

Mme [G] reconnaît le montant de la dette.

Elle apporte la preuve d’avoir payé le loyer du mois de décembre 2025.

Elle sera condamnée au paiement de la somme de 7.428,55 euros, la somme de 1.691,18 euros portant intérêt au taux légal à compter du 25 novembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il ressort des pièces de la procédure que Mme [G] se saisit de dispositifs sociaux proposés afin de lui permettre de sortir de ses difficultés financières. Elle produit ainsi un contrat d’accompagnement social lié au logement avec le Club de Prévention d'[Localité 3].

Ses droits aux aides au logement devraient être rétablis et elle devrait percevoir l’aide au titre du FSL.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société Nov’Habitat sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société Nov’Habitat. L’expulsion de Mme [G] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, Mme [G] serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] supportera la charge des dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [G] sera condamnée à payer à la société Nov’Habitat la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat à l’encontre de Mme [Q] [G] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2023 entre la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat et Mme [Q] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] sont en principe réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [Q] [G] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 7.428,55 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 décembre 2025, échéance de décembre incluse, la somme de 1.691,18 euros portant intérêt au taux légal à compter du 25 novembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Q] [G] à s’acquitter de la dette en fois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette majoré des intérêts, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DEBOUTE la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Q] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Q] [G] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés bailleur ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

DEBOUTE la société Nov’Habitat de sa demande fondée au titre de l’indemnisation de son préjudice ;

CONDAMNE Mme [Q] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Mme [Q] [G] à payer à la société anonyme d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Irène PONCET-DUARTE, juge des contentieux de la protection, et par Madame Christiane SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,