Tribunal Judiciaire de Vienne, Chambre 1 cabinet 3, 2 avril 2026, n° 26/00038

TJ Vienne 2 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Vienne, ch. 1 cab. 3, 2 avr. 2026, n° 26/00038
Numéro(s) :	26/00038
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lorraine LERAT
Cabinet(s) :	INCEPTO AVOCATS CONTENTIEUX
Parties :	S.C.I. ATB LOCAUX c/ S.A.R.L. G BAT

Texte intégral

MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00038 – N° Portalis DBYI-W-B7K-DSML

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.C.I. ATB LOCAUX C/ S.A.R.L. G BAT, [G] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

M^e Jocelyn RIGOLLET

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e RIGOLLET le :

DEMANDERESSE

S.C.I. ATB LOCAUX, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 878 594 605, dont le siège social est sis 1 rue du Parc Alix – 69720 SAINT BONNET DE MURE

représentée par Maître Lorraine LERAT de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant et M^e Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant

DEFENDEURS

S.A.R.L. G BAT, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 888 975 901, dont le siège social est sis 65 AVENUE JEAN MOULIN – 69720 SAINT LAURENT DE MURE

non comparante

M. [G] [R], demeurant 65 AVENUE JEAN MOULIN – 69720 SAINT LAURENT DE MURE

non comparant

Débats tenus à l’audience du 19 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Avril 2026

Ordonnance rendue le 02 Avril 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 mars 2024, la SCI ATB LOCAUX a donné à bail commercial à la société G BAT des locaux formant le lot n° 9 du lotissement “Parc de l’Alouette”, situés lieudit Le Valentier à Bonnefamille (38090), pour une durée de neuf ans à compter du 25 mars 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes de 11 400 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Par acte du 25 mars 2024, Monsieur [G] [R] s’est porté caution solidaire de la société G BAT jusqu’au 24 mars 2042, dans la limite de 30 000 euros.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, à la société G BAT, pour une somme de 6 392,72 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 4 novembre 2025.

Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la SCI ATB LOCAUX a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 11 février 2026, la société G BAT et Monsieur [G] [R] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 2288 et suivants du Code civil, 834 et 835 du Code de procédure civile, L145-41 et R145-23 du Code de commerce :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société G BAT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement la société G BAT et Monsieur [G] [R] à lui payer la somme provisionnelle de 8 684,22 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 9 janvier 2026, outre intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux d’intérêt légal majoré de trois points à compter du 8 décembre 2025,

— condamner in solidum la société G BAT et Monsieur [G] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au double du montant du dernier loyer, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner in solidum la société G BAT et Monsieur [G] [R] à lui payer la somme provisionnelle de 868,42 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail, outre intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux d’intérêt légal majoré de trois points à compter du 8 décembre 2025,

— condamner in solidum la société G BAT et Monsieur [G] [R] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 mars 2026, la SCI ATB LOCAUX a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 11 400 euros arrêtée au jour de l’audience.

Elle expose que la société G BAT est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges.

Aucun des défendeurs n’a constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation en expulsion a été dénoncée au créancier inscrit.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 474 du Code de procédure civile, “en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne”.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17, alinéa 1er, du Code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 6 392,72 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 4 novembre 2025.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI ATB LOCAUX n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société G BAT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, ni de fixation d’un délai de 8 jours pour quitter les lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La bailleresse sollicite une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel la bailleresse peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SCI ATB LOCAUX a indiqué, à l’audience, que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 11 400 euros sans justifier d’un décompte réactualisé.

Toutefois, elle produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 10 628,53 euros au 17 mars 2026.

Il est observé que la demanderesse a inclus dans son décompte des frais de rejet de prélèvement pour les mois de juillet et août 2025 à hauteur de 48 euros, qui seront écartés, car non justifiés par celle-ci ou entrant dans le cadre des dépens.

Ainsi, l’obligation de la société G BAT au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 mars 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 580,53 euros.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [G] [R] s’est porté caution solidaire le 25 mars 2024 jusqu’au 24 mars 2042, dans la limite de la somme de 30 000 euros.

Dès lors, la société G BAT et Monsieur [G] [R] seront solidairement condamnés à verser à la bailleresse la somme provisionnelle de 10 580,53 euros.

La clause du bail relative au taux d’intérêt conventionnel s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Enfin, les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse, à l’appui de ses demandes de majoration des intérêts de retard au taux conventionnel, et d’indemnité forfaitaire de 10% (soit la somme de 868,42 euros), sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société G BAT et Monsieur [G] [R], défendeurs condamnés au paiement d’une provision, doivent supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société G BAT et Monsieur [G] [R] ne permet d’écarter la demande de la SCI ATB LOCAUX formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 janvier 2026 à minuit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société G BAT et de tout occupant de son chef des lieux constituant le lot n° 9 du lotissement “Parc de l’Alouette”, situés lieudit Le Valentier à Bonnefamille (38090), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, ni de fixation d’un délai de 8 jours pour quitter les lieux,

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS in solidum, à titre provisionnel, la société G BAT et Monsieur [G] [R] à payer à la SCI ATB LOCAUX une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 8 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS solidairement, par provision, la société G BAT et Monsieur [G] [R] à payer à la SCI ATB LOCAUX la somme de dix mille cinq cent quatre-vingt euros et cinquante-trois centimes (10 580,53 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 17 mars 2026,

DISONS que Monsieur [G] [R] ne pourra être tenu au-delà de son engagement de caution, jusqu’au 24 mars 2042, dans la limite de 30 000 euros, déduction faite des condamnations prononcées à son encontre à la présente ordonnance,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration des intérêts de retard au taux conventionnel et d’indemnité forfaitaire de 10% (soit la somme de 868,42 euros),

CONDAMNONS in solidum la société G BAT et Monsieur [G] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS in solidum la société G BAT et Monsieur [G] [R] à payer à la SCI ATB LOCAUX la somme de mille euros (1 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 2 avril 2026,

La Greffière La Présidente