TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01762 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RF7T

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

S.D.C. [Adresse 2], rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE IMMO DE FRANCE [Localité 2]

C/

M. [H] [A]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

S.D.C. [Adresse 2], rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE IMMO DE FRANCE [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [A]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 19 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MOGAADI

CCC défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [A] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [H] [A] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

condamner Monsieur [H] [A] à lui payer la somme de 3 237,62 €,au titre des charges impayées au 3e trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 sur la somme de 4 033,62 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

condamner Monsieur [H] [A] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,

condamner Monsieur [H] [A] à lui payer la somme de 2 000,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 3 599,77 €, arrêtée au 15 janvier 2026, comprenant des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 750,28 € et ajoute s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [H] [A] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. Il ajoute que la copropriété est en difficulté et que des relances sont adressées au défendeur depuis le mois de février 2024.

Cité par acte remis à l’étude d’huissiers, Monsieur [H] [A], est présent. Il ne conteste ni le principe ni le montant de la créance réclamée et sollicite des délais de paiement à hauteur de 150,00 € par mois. Il précise qu’il a perdu son emploi en novembre 2025 et que sa famille l’a rejoint du Sri Lanka en juillet 2025. Il indique qu’il percevra des indemnités de chômage de 2 200,00 € à partir du mois de février 2026. Il ajoute avoir deux enfants à charge et des mensualités de 1014,00 € au titre d’un crédit immobilier.

L’affaire est mise en délibéré au 9 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [H] [A] est propriétaire des lots 681 et 682 situés [Adresse 6],

un décompte daté du 15 janvier 2026,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 10 juin 2024 et 16 juin 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, Monsieur [H] [A] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [H] [A] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 849,49 €, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété ayant été déduits pour un montant de 750,28 €.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [H] [A] au paiement de la somme de 2 849,49 €, au titre des charges dues à la date du 15 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2026, Prov./Chg courante 01/01/2026 et Fonds Travx Alur art. 58 01/01/2026 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 septembre 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [H] [A] seul, la somme de 104,78 € correspondant à une mise en demeure par année, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [H] [A] sera condamné à payer la somme de 104,78 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [H] [A] a donné connaissance de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [H] [A] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 19 mensualités de 150,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 20 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Monsieur [H] [A] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible quinze jours après la présentation d’une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [A], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 200,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [A] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 2 849,49 €, au titre des charges dues à la date du 15 janvier 2026, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2026, Prov./Chg courante 01/01/2026 et Fonds Travx Alur art. 58 01/01/2026 incluses, ainsi que la somme de 104,78 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [H] [A] à s’acquitter de ces sommes en 19 mensualités de 150,00 € chacune outre une 20e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible quinze jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [A] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [A] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La juge,