TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 20/01938 – N° Portalis DB3Q-W-B7E-NHCF

NAC : 71F

Jugement Rendu le 02 Avril 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [I] [Z] épouse [V], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Elodie KASSEM, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEURS

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] de l’immeuble sis au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Société ABP, société par actions simplifiée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est situé [Adresse 5]

SAS ABP, Société par actions simplifiée inscrite au Registre du Commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 331 862 508, dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentés par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 19 mars 2020, M. [S] [V] et Mme [I] [Z] épouse [V] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la Sas ABP devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 2020, à défaut prononcer l’annulation des résolutions adoptées lors de cette assemblée.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°5, régulièrement notifiées par Rpva le 10 janvier 2024, M. [S] [V], Mme [I] [Z] épouse [V] demandent au tribunal judiciaire de:

— DECLARER recevable et bien fondée l’action de Madame [I] [Z], épouse [V] et Monsieur [S] [V] et y faisant droit :

— ECARTER DES DEBATS la pièce n°5 produite par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] de l’immeuble sis au [Adresse 4]

— PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 3] du 21 janvier 2020, à défaut prononcer la nullité des résolutions adoptées lors de cette assemblée ;

— CONDAMNER le syndic ABP à payer la somme de 1 000 € à Madame [I] [Z], épouse [V] et à Monsieur [S] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] de l’immeuble sis au [Adresse 4] à payer la somme de 2 500 € à Madame [I] [Z], épouse [V] et à Monsieur [S] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires en tous les dépens et autoriser Maître Elodie KASSEM à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives n°4, régulièrement notifiées par Rpva le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et la Sas ABP demandent au tribunal judiciaire de:

— Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions.

— Condamner les époux [V] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] une somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER les époux [V] à verser à la société ABP une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 09 janvier 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 08 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la pièce n°5 produite par les défendeurs

Aux termes des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Aux termes des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès verbaux.

Conformément aux dispositions de l’article 17 du même décret, la feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Le litige de l’espèce oppose d’une part les époux [V] qui demandent au tribunal d’écarter la feuille de présence de l’assemblée générale du 21 janvier 2020 versée aux débats en pièce 5 par les défendeurs en relevant sa production tardive et sa signature plus de 16 mois après la tenue de l’assemblée générale et d’autre part les défendeurs qui répliquent qu’il n’est pas ramené le début d’une preuve du caractère frauduleux de la feuille de présence par eux versée aux débats.

La pièce n°5 ayant été versée contradictoirement aux débats par les défendeurs, les époux [V], qui critiquent uniquement l’authenticité de la pièce, n’apparaissent pas bien fondés à demander que cette pièce soit écartée des débats- le débat sur l’authenticité de la feuille de présence ayant trait au fond du litige et non aux circonstances de production de la pièce.

Dès lors, les demandeurs ne peuvent qu’être déboutés de leur demande tendant à ce que la pièce n°5 soit écartée des débats.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 21 janvier 2020

M. [S] [V] et Mme [I] [Z] épouse [V] demandent au tribunal de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 21 janvier 2020 et à défaut de prononcer la nullité des résolutions adoptées lors de cette assemblée aux motifs que cette assemblée a été convoquée par un syndic dépourvu de qualité pour ce faire d’une part, pour absence de communication de la feuille de présence et des pouvoirs présentés d’autres part et enfin au regard des erreurs et irrégularités affectant le procès verbal et les pouvoirs produits.

Sur la convocation par un syndic dépourvu de qualité

Il est constant que les décisions des assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été constatée ou leur annulation prononcée par une décision judiciaire passée en force jugée.

Il est constant qu’une action en contestation de l’assemblée générale du 06 novembre 2019 au cours de laquelle la résolution n°9 portant sur la désignation du syndic ABP a été adoptée est actuellement pendante devant le juridiction de céans.

En l’état, alors qu’aucune décision judiciaire définitive n’a été rendue dans l’action en contestation de l’assemblée générale du 06 novembre 2019, les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à soutenir que si le tribunal de céans annulait la résolution n°9 de l’assemblée générale du 06 novembre 2019 alors l’assemblée générale du 21 janvier 2020 aurait été convoquée par un syndic sans qualité et devrait être annulée de ce chef.

Sur la communication de la feuille de présence et des pouvoirs présentés lors de l’assemblée générale du 21 janvier 2020

Aux termes des dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale de l’espèce, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé:

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des alinéas 2 et 3 du I de l’article 22 et du III de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire. L’émargement n’est pas requis pour les participants à l’assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

En l’espèce, les époux [V] font grief aux défendeurs d’une part de ne pas produire la feuille de présence et les pouvoirs présentés lors de l’assemblée générale et soutiennent d’autre part que la production tardive de la feuille de présence dépourvue de signature puis signée invalide ce document.

Les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à faire grief aux défendeurs de ne pas communiquer la feuille de présence et les pouvoirs qui ont été versés contradictoirement aux débats en pièce 3, 4 et 5.

La seule production par les défendeurs d’une feuille de présence dépourvue de signature en pièce 3 puis la production de ce même document signé en pièce 5 ne saurait suffire à établir l’absence d’authenticité alléguée alors que les demandeurs ne font état, en dehors des signatures, d’aucune autre différence entre les deux pièces produites.

Sur l’erreur affectant le nombre de personnes ayant assisté à l’assemblée générale

Etant relevé que des copropriétaires peuvent arriver en cours d’assemblée générale, le seul élément relevé par les demandeurs tendant au fait que la résolution 1.1 a été votée par 108 copropriétaires, que les résolutions 3, 4 et ont été votées par 118 copropriétaires alors que la feuille de présence mentionne 119 copropriétaires présents ou représentés n’établit pas le défaut d’authenticité allégué.

Sur les irrégularités affectant les pouvoirs produits

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Il est constant que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale.

En l’espèce, les époux [V] soutiennent que les pouvoirs de plusieurs copropriétaires nommément listés ne comportent aucune indication de mandataire et qu’ils sont dès lors irréguliers.

Il convient de rappeler que rien n’interdit de donner pouvoir en blanc et que les votes émis au moyen de ces pouvoirs sont réguliers dès lors qu’un copropriétaire quelconque accepte ce mandat et remplit dûment la feuille de présence. Le moyen soulevé n’apparaît pas bien fondé.

Les époux [V] font grief à plusieurs pouvoirs confiés à Mme [X] en qualité de mandataire de comporter une signature distincte de celle attribuée à Mme [X] sur la feuille de présence. Cette seule différence visuelle de signature, imputable selon les défendeurs à un support distinct, ne saurait établir l’absence d’authenticité et l’irrégularité alléguée.

Alors qu’il ressort de la notification de transfert de propriété (pièce 7 des défendeurs) que M. [D] [U] a acquis le 17 janvier 2020 les lots appartenant à M. [N] [Q], les époux [V] n’apparaissent pas bien fondés à soutenir l’existence d’une irrégularité tiré d’un défaut de pouvoir de M. [N] [M] à M. [D] [U] pour l’assemblée générale du 21 janvier 2020.

Les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés non plus à faire grief au mandat donné par l’indivision [F] à Mme [O] [A] de ne pas avoir été justifié par la production d’un accord sur un mandataire commun alors qu’il ressort des dispositions de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que ce n’est qu’à défaut d’accord que le président du tribunal judiciaire saisi par l’un des indivisaires ou par le syndic désigne un mandataire commun. Les co indivisaires peuvent se mettre d’accord sur leur représentation et désigner, y compris de manière tacite, leur mandataire commun.

Les demandeurs n’apparaissent pas bien fondés à faire grief au mandat signé par Mme [C] [B] qui aurait constitué pour mandataire le secrétaire du syndic ou le syndic d’avoir été remis à la présidente de séance alors que les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 font interdiction au syndic de recevoir un mandat.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 janvier 2020 présentée par M. [S] [V] et Mme [I] [Z] épouse [V] n’apparaît pas bien fondée et les demandeurs ne peuvent qu’en être déboutés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [S] [V] et Mme [I] [Z] épouse [V], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

En équité, il convient de les condamner in solidum à payer une somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et une somme de 3.000 euros à la société ABP sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE M. [S] [V] et Mme [I] [Z] épouse [V] de l’intégralité de leurs demandes

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [I] [Z] épouse [V] à payer une somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [I] [Z] épouse [V] à payer une somme de 3.000 euros à la société ABP

CONDAMNE in solidum M. [S] [V] et Mme [I] [Z] épouse [V] aux entiers dépens de l’instance

Ainsi fait et rendu le DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,