TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01490 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOGR

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

M. [B] [S] [Z]

C/

M. [T] [K]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 15 Janvier 2026.

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [S] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

DEFENDEUR:

Monsieur [T] [K]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Virginie DA SILVA TAVARES, avocat au barreau D’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 novembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :Mr [S]

CCC M^e DA SILVA TAVARES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 04 février 2023, Monsieur [T] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [J] [F] sur des locaux (appartement) situés au [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer révisable de 890 euros outre 135 de provisions pour charges.

Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [J] [F] ont saisi le conciliateur de justice, en raison d’un litige les opposant au bailleur relatif à une demande d’indemnisation fondée sur l’absence de chauffage et de production d’eau chaude du 16 octobre 2023 au 06 novembre 2023.

Le 21 mai 2024 le conciliateur de justice a dressé un constat d’échec de la conciliation.

Monsieur [B] [S] [Z] et Madame [J] [F] ont donné congé le 13 juin 2024.

Par requête reçue au greffe le 03 octobre 2024, Monsieur [B] [S] [Z] a saisi le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour obtenir la condamnation de Monsieur [T] [K] au paiement de la somme de 2000 euros de dommages et intérêts et 2000 euros en réparation de son préjudice moral.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 et après renvoi a été plaidée à l’audience du 17 novembre 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, Monsieur [B] [S] [Z] a maintenu ses demandes dans les termes de sa requête initiale.

Il fait valoir qu’au cours de la location, le logement a été privé de chauffage et d’eau chaude du 16 octobre 2023 au 06 novembre 2023, situation qui a engendré un trouble de jouissance important en période hivernale. Il soutient avoir avisé à plusieurs reprises l’agence immobilière en charge de la gestion du bien, et avoir sollicité une indemnisation à hauteur d’un mois de loyer et qu’il lui a été adressé sans discussions préalable un chèque de 100 euros correspondant à 20% des charges au prorata des jours sans chauffage.

Il ajoute n’avoir jamais reçu de demande au titre des régularisations de charges mais ne pas être opposé à régler ce qu’il doit dès lors que les sommes sont justifiées.

Monsieur [T] [K] représenté par son conseil sollicite du tribunal de :

Rejeter les demandes de Monsieur [B] [S] [Z] titre reconventionnel, condamner Monsieur [B] [S] [Z] à lui verser la somme de 883.35 euros au titre des régularisations de charges de 2023 et 2024En tout état de cause, condamner Monsieur [B] [S] [Z] à verser la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes il fait valoir que la copropriété où se situe le logement a été confrontée à un problème de fonctionnement du chauffage collectif et de production d’eau chaude pendant une durée de 18 jours, qu’il ne s’agit pas d’une panne en continue mais de pannes intermittentes.

Il expose que si le bailleur est tenu de délivrer un logement décent conformément aux articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil, il s’est montré diligent afin de remédier aux désordres et a proposé de prêter un chauffage d’appoint électrique afin de limiter la gêne occasionnée le temps des travaux, solution refusée par les locataires, et leur a adressé un chèque de 100 euros afin de faire face aux frais d’électricité occasionnés. Il en conclut qu’il ne peut être reproché l’inaction du bailleur qui était lui-même tributaire du syndic de copropriété s’agissant d’un chauffage collectif.

Il ajoute que la demande d’indemnisation formulée est disproportionnée et n’est justifiée par aucun élément, alors qu’il n’est pas démontré que le logement était inhabitable.

A titre reconventionnel, il sollicite la somme de 883.35 euros au titre des régularisations de charges des années 2023 ( 508.92 euros ) et 2024 (374.33 euros )

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur l’indécence du logement et le préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

En application de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui détermine les caractéristiques du logement décent, “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement

6.Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le logement présentait, lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur [B] [S] [Z], tous les critères de décence requis par la loi mais qu’à compter d’octobre 2023, le chauffage collectif de la copropriété dont dépens le bien loué est tombé en panne.

Il ressort des échanges de mails entre les locataires et l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien que la chaudière, assurant également la production d’eau chaude, est tombée en panne à compter de mi-octobre 2023. Les locataires ont à compter du 26 octobre 2023 régulièrement adressés des mails indiquant le non rétablissement de chauffage et sollicitant une intervention du bailleur ou une indemnisation.

Le bailleur soutient qu’il ne s’agit pas d’une panne en continue. Il ressort toutefois des échanges réguliers par mails entre les locataires, le représentant du bailleur et le syndic que le système de chauffage a dysfonctionné de manière régulière jusqu’au 14 novembre 2023, ce qui ressort d’un mail en date du 14 novembre 2023 dont il ressort encore un dysfonctionnement de certains radiateurs, soit une période d’un mois sans système de chauffage et de production d’eau chaude suffisant.

Il n’est donc pas contestable que les locataires ont subi une absence de chauffage et d’alimentation régulière en eau chaude sur une période de 4 semaines en période hivernale.

Il ressort cependant des mails adressés par l’agence immobilière en charge de la location qu’il a été rapidement fait appel à un chauffagiste afin de remédier aux dysfonctionnements de la chaudière. Monsieur [T] [K] produit les bons d’intervention du technicien chauffagiste dont il ressort que celui-ci est intervenu le 11 octobre 2023, le 19 octobre 2023, le 23 octobre 2023, le 30 octobre 2023, le 31 octobre 2023, le 08 novembre 2023 et enfin le 30 novembre 2023. Il ne peut dans ces conditions être reproché au bailleur un défaut de diligences, ce dernier étant en lien avec le syndic de copropriété, lui a signalé les difficultés et a sollicité une intervention aux fins remédier aux désordres.

Ainsi, si ladite chaudière a incontestablement connu des difficultés de fonctionnement pendant un mois, il convient de relever que ces désordres sont restés limités dans le temps, que le logement ne présentait pas un caractère de dangerosité, était normalement alimenté en électricité et permettait le recours à des chauffages d’appoint s’agissant d’un immeuble relativement récent ( année construction 2005 mentionnée au bail ). Le logement n’était pas inhabitable et l’état d’indécence du logement n’est pas caractérisé. En outre la réactivité du bailleur ne peut être mise en défaut.

Monsieur [B] [S] [Z] sollicite une indemnisation de son trouble de jouissance à hauteur de 4000 euros. S’il a été privé de chauffage et d’eau chaude durant un mois, ce qui constitue un trouble de jouissance, il ne démontre toutefois pas avoir subi un préjudice d’une ampleur particulière. Dans ces conditions, il convient de limiter l’indemnisation à 30% du montant du loyer mensuel provisions pour charges comprises (1025 euros) soit 307.50 euros, la durée d’un mois correspondant à la durée d’absence de fonctionnement normal du chauffage.

2- Sur la demande reconventionnelle au titre des régularisations de charges

Monsieur [T] [K] sollicite la condamnation de Monsieur [B] [S] [Z] à lui payer la somme de 883.35 euros au titre des régularisations de charges des années 2023 (508.92 euros) et 2024 (374.33 euros )

Selon l’article 23 de la même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est donc que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur.

Pour justifier les régularisations de charges opérées, Monsieur [T] [K] produit dans le cadre de la présente instance, les décomptes individuels de charges pour les années 2023 et 2024, lesquels font apparaître le detail du mode de calcul et prorate temporis appliqués, ainsi que le montant des provisions déjà versées. Il produit en outre le décomptes des charges de copropriété établi par le syndic lesquels font apparaitre le detail des sommes facturées par nature de charges, les index de consommation, et la quote-part imputée aux locataires.

Au vu des justificatifs produits, la créance de Monsieur [T] [K] est établie tant dans son montant que dans son principe.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] [S] [Z] à verser à Monsieur [T] [K] la somme de 883.35 euros au titre des régularisations de charges des années 2023 ( 508.92 euros ) et 2024 (374.33 euros )

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombe partiellement en ses demandes de sorte que chacune supportera la charge des dépens exposés par elle ;

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de rejeter la demande de Monsieur [T] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. .

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [K] à verser à Monsieur [B] [S] [Z] la somme de 307.50 euros en réparation du préjudice de jouissance,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [B] [S] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] [Z] à verser à Monsieur [T] [K] la somme de 883.35 euros au titre des régularisations de charges des années 2023 et 2024,

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [T] [K],

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DIT que chaque partie conserve la charge des dépens exposés par elle ;

REJETTE la demande de Monsieur [T] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge