TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 10 Février 2026

N° RG 25/03360 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E5LA

N° : 26/00031

DEMANDERESSES :

Madame [J] [B]

née le 30 Avril 1959 à SAINT MANDE (94160),

demeurant 4 Allée du Domaine – 27180 LES BAUX-SAINTE-CROIX

représentée par M^e Audrey HAMELIN, substitué par M^e Arthur PRUD’HOMME, avocats au barreau de BLOIS

Madame [K] [N]

née le 24 Juin 1960 à ARGENTEUIL (95100),

demeurant 3 rue Chambourdin – 41000 BLOIS

représentée par M^e Audrey HAMELIN, substitué par M^e Arthur PRUD’HOMME, avocats au barreau de BLOIS

DEFENDERESSE :

Synd. de copropriétaires du 3 rue Chambourdin à Blois, pris en la personne de Monsieur [I] [V], en sa qualité de syndic bénévole,

dont le siège social est sis 38 rue de Nantueil – 41350 VINEUIL

Non représenté

DEBATS : à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président

siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.

Avec l’assistance de Camille MONTAGU, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier

EXP : M^e Hubert LAVALLART – [I] [V] (SDC)

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [B] est propriétaire d’un appartement et d’une réserve au sein de l’immeuble sis 3 rue Chambourdin à Blois (41000), représentants les lots n°4 et 9 de la copropriété.

Madame [K] [N] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 3 rue Chambourdin à Blois (41000).

Alléguant de l’absence de fonctionnement normal de la copropriété, Madame [K] [N] et Madame [J] [B] ont, par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, dénoncé à Monsieur le procureur de la République par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, assigné le syndicat des copropriétaires du 3 rue Chambourdin à Blois, pris en la personne de son syndic bénévole Monsieur [I] [V], devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de :

Vu l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 62-1 et suivants du décret du 17 mars 1967,

— Désigner un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sis 3 rue Chambourdin, 41000 Blois, pour une durée de douze mois renouvelable ;

— Ordonner à l’administrateur provisoire de remplir sa mission, selon :

* Se faire communiquer par Monsieur [V], syndic bénévole, ou Monsieur [W], dernier membre unique du Conseil syndical de la copropriété, tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

* Gérer et administrer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue Chambourdin, 41000 Blois,

* Prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété dans les conditions prévues à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, en ce compris l’éventuelle introduction d’une action en justice visant à résoudre les difficultés rencontrées avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 5 rue Chambourdin, 41000 Blois, au besoin,

* Prendre toutes les mesures utiles et urgentes pour mettre fin à la situation compromettant l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires,

* Prendre toutes les mesures utiles et urgentes pour pourvoir à la conservation de l’immeuble, selon les préconisations du service Santé-Sécurité-Accessibilité et du bureau d’étude spécialisé en béton armé, MT Tech du 5 novembre 2020 ; au besoin s’adjoindre les conseils de tout sapiteur sur ce point,

* Plus généralement, prendre toutes les mesures qu’imposent l’urgence et la nécessité, vérifier si les droits de chaque copropriétaire sont préservés et, le cas échéant, permettre à chacun d’exercer ses droits,

* Convoquer toute assemblée générale nécessaire afin de réunir les copropriétaires pour qu’ils prennent les décisions qui s’imposent dans l’intérêt collectif, dans les conditions prévues à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue Chambourdin, 41000 Blois, à prendre en charge les frais et honoraires de l’administrateur provisoire ;

— Ordonner à l’administrateur provisoire désigné de fournir au président du tribunal judiciaire de Blois un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue Chambourdin, 41000 Blois, et la conservation de cet immeuble, dans un délai de six mois à compter de sa désignation ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue Chambourdin, 41000 Blois, au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 décembre 2025.

Le syndicat de copropriétaires du 3 rue Chambourdin à Blois, pris en la personne de Monsieur [I] [V], en sa qualité de syndic bénévole, bien qu’assigné à étude, n’était pas présent ni représenté, de telle sorte que la décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I. – Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1 B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétant en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat.

II. – Les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire sont fixées par décret.

Le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic si ce dernier n’a pas saisi sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc dans les conditions prévues à l’article 29-1 A, après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l’administrateur provisoire.

III. – Pour exercer les fonctions d’administrateur provisoire prévues au I, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l’article L.811-2 du code de commerce.

Le président du tribunal judiciaire peut également désigner une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de la nature de l’affaire et remplissant des conditions définies par décret.

Si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la présente loi, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du président du tribunal judiciaire et après audition du conseil syndical. Dans les autres cas, les administrateurs provisoires désignés dans les conditions prévues au deuxième alinéa du présent III ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

1° Avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un des créanciers, au sens des II et III de l’article L.233-16 du code de commerce ;

2° S’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

3° Avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

4° Être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes, en application des articles L.811-6, L.811-12 et L.812-4 du même code.

Ils sont tenus d’exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans l’accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s’imposent aux administrateurs judiciaires.

IV. – L’administrateur provisoire ne peut, dans un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété ».

La demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat a été dénoncée au procureur de la République par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, en application de l’article 62-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 04 avril 2022, les copropriétaires n’ont pas reconduit le mandat de syndic de la société CITYA, et ont élu à l’unanimité Monsieur [I] [V], copropriétaire, en tant que syndic bénévole. Monsieur [G] [W] a été élu à l’unanimité membre unique du conseil syndical.

Les demanderesses produisent une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 mars 2025 du Pôle solidarité et vivre ensemble, Direction prévention et sécurité, Service santé-sécurité-accessibilité, indiquant que suite à sollicitation, deux inspecteurs de salubrité du service se sont rendus sur place le 20 décembre 2024. Lors de cette visite, il a été constaté qu’aucune avancée significative n’avait été réalisée depuis la précédente intervention des agents de la collectivité le 06 mai 2021 en raison notamment d’un désaccord entre deux copropriétaires. En effet, le 03 novembre 2020, lors des travaux de réfection des structures porteuses du bâtiment A du n°3, un effondrement en sous-sol s’est produit lors du creusement de la fouille de la semelle du mur mitoyen. Cet incident a mis en évidence l’existence d’une vaste cavité souterraine s’étendant sous la copropriété voisine. Un étaiement conservatoire a été immédiatement mis en place. A ce jour, les travaux prescrits le 05 novembre 2020 par le bureau d’études spécialisé en béton armé n’ont pas été entrepris.

Les demanderesses produisent une lettre recommandée avec accusé de réception rédigée par Monsieur [I] [V] ayant pour objet de convoquer une assemblée générale des copropriétaires le 18 mai 2025. Toutefois, aucun procès-verbal de cette assemblée générale n’a été produit, les demanderesses produisant un mail daté du 08 juillet 2025 sollicitant de Monsieur [I] [V] la communication du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 mai 2025.

Les demanderesses produisent encore un état des dépenses transmis par Monsieur [I] [V] attestant que le relogement de Madame [K] [N] était entièrement financé avec les fonds de Monsieur [I] [V], de telle sorte que la copropriété était débitrice à l’égard de Monsieur [I] [V].

Il est constant que Madame [J] [B] est propriétaire de 1360/10000 tantièmes de la copropriété comme l’atteste l’acte notarié de vente. Madame [K] [N] ne produit pas de titre de propriété. Elle produit une attestation de la Direction générale des finances publiques attestant qu’elle est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble sis 3 rue Chambourdin à Blois ainsi qu’un courrier d’un notaire mentionnant l’adresse du bien immobilier suite à l’acquisition. Il ressort également des procès-verbaux des assemblées générales qu’elle détient 1130/10000 tantièmes. Ainsi, Madame [J] [B] et Madame [K] [N] détiennent plus de 15% des tantièmes.

En l’espèce, il apparait que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, dès lors que depuis 2020, les travaux prescrits, visant notamment à remédier au défaut d’assise par un comblement en béton, n’ont pas été réalisés, contraignant Madame [K] [N] à devoir quitter son logement dans l’attente de la réalisation des travaux. Les travaux sont nécessaires pour assurer la sécurité des copropriétaires. De plus, l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis dans la mesure où aucun appel de charges n’a été émis et que les frais de relogement de Madame [K] [N] ne sont pas assurés par le syndicat mais par Monsieur [I] [V], syndic bénévole, en sa qualité de copropriétaire et avec ses deniers propres, de telle sorte que le syndicat est débiteur de Monsieur [I] [V].

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 29-1 susvisé.

La mission de l’administrateur sera récapitulée dans le dispositif de ce jugement. Sa rémunération est fixée par les textes.

La cessation des fonctions du syndic est de droit.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du 3 rue Chambourdin à Blois, partie perdante, sera condamnée aux dépens relatifs à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et selon la procédure accélérée au fond,

DESIGNE Maître [T] [L], mandataire judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue Chambourdin à Blois (41000) ;

DONNE à l’administrateur provisoire la mission d’administrer la copropriété dans les conditions prévues par l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

DIT qu’à cette fin, l’administrateur dispose de tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, sans indemnité de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du conseil syndical ;

DIT que la durée de la mission est fixée à douze mois à compter de son acceptation ;

DIT que l’administrateur devra à l’issue des six premiers mois de sa mission, déposer un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat ;

RAPPELLE que l’administrateur provisoire devra convoquer dans les meilleurs délais l’assemblée générale des copropriétaires, en vue de la désignation d’un syndic ;

RAPPELLE que la mission de l’administrateur provisoire cessera de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale de copropriétaires ;

FIXE à douze mois la mission de l’administrateur et dit que ses frais et honoraires resteront à la charge du syndicat des copropriétaires du 3 rue Chambourdin à Blois (41000) ;

DIT que l’administrateur provisoire devra notifier la présente décision aux copropriétaires dans un délai d’un mois à compter de ce jour suivant les modalités prévues à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus ample ou contraire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires sis 3 rue Chambourdin, 41000 Blois, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Jugement prononcé le 10 Février 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT