MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WAKY

JUGEMENT DU : 30 Septembre 2025

AFFAIRE : S.C.I. CORALENZ C/ S.A.S. [Adresse 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

M. LUCCHINI, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assisté de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. CORALENZ, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Catherine DAUMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0182

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 23 juin 1989, la société KARI a conclu avec la société ERTECO, aux droits de laquelle est successivement venue la société Ed renommée DIA France puis ERTECO FRANCE, un bail d’une durée de 12 années, à effet du 1er juillet 1989, portant sur des locaux sis [Adresse 4] et ayant fait l’objet d’un avenant du 1er juillet 1992.

Aux termes d’un arrêt rendu par la Cour d’appel de [Localité 12] le 21 février 2005, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2001.

Puis, suivant demande de renouvellement signifiée le 27 septembre 2011, ledit bail a une nouvelle fois été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2011, pour expirer contractuellement à compter du 30 septembre 2020, se poursuivant dès lors par tacite prolongation.

Par un arrêt du 30 janvier 2019, la Cour d’appel de [Localité 12] a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2011 au plafond indiciaire de 76 355,59 € HT annuels, considérant qu’il n’y a avait pas lieu à déplafonnement du loyer.

La S.C.I. CORALENZ est désormais venue aux droits de la société bailleresse initiale tandis que la S.A.S. [Adresse 10] est venue aux droits de la précédente société preneuse.

Par acte extrajudiciaire signifié le 29 mars 2022, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a demandé le renouvellement du bail et par acte extrajudiciaire du 20 juin 2022 la S.C.I. CORALENZ a signifié à la S.A.S. [Adresse 10] son accord pour le renouvellement du bail à effet du 1er avril 2022 mais a refusé de fixer le loyer au montant annuel de 70 000 € HT proposé par le Preneur, proposant quant à elle de le fixer à la somme annuelle de 132 000 € HT.

Par mémoire préalable du 9 février 2024 notifié à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, la S.C.I. CORALENZ a entendu voir fixer le loyer du bail renouvelé compter du 1er avril 2022 et suivant assignation du 1er juillet 2024, le Bailleur a attrait le Preneur devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir fixer la valeur locative des lieux à la somme annuelle de 132 000 € HT HC à compter de la date de renouvellement du bail.

Par jugement contradictoire du 4 avril 2025, le Juge des loyers commerciaux a ainsi statué :

« CONSTATE le renouvellement du bail liant la S.A.S. [Adresse 10] à la S.C.I. CORALENZ, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à compter du 1er avril 2022, à l’exception du loyer ;

ORDONNE, avant dire droit, une expertise sur la valeur locative des locaux commerciaux ci-dessus-désignés ;

COMMET pour y procéder :

Mme [O] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.07.01.05.01

Email : [Courriel 8]

Ayant pour mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tout renseignement utile et procédé, si besoin, au mesurage exact des surfaces commerciales louées, sauf accord des parties sur la surface pondérée à prendre en compte, de:

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties tous documents nécessaires, même fiscaux,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer,

— donner toutes informations utiles pour permettre au Juge des loyers commerciaux de déterminer s’il existe ou non une modification notable des facteurs locaux de commercialité visés à l’article L. 145-33 du Code de commerce et de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2022,

— rechercher les références utiles de comparaison,

— retracer l’évolution du chiffre d’affaires de la société preneuse sur la période du bail expiré,

— proposer un calcul du loyer plafonné,

— du tout, dresser rapport;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DESIGNE le magistrat chargé du service du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Créteil ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe dans les six mois de l’avis de consignation ;

DIT que la S.C.I. CORALENZ devra consigner à la régie de ce tribunal, avant le 15 mai 2025, la somme de 3000 € à titre de provision, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que dans les quatre mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de procédure civile ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

RAPPELLE, conformément à l’article R. 145-31 du Code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés ;

PRÉCISE que si l’un ou l’autre des conseils des parties devaient cesser de les assister, il devra en aviser le greffe afin que ce dernier puisse adresser ses convocations directement aux parties elles-mêmes ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience du 24 juin 2024 à 09 h 30 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. »

Par requête du 5 mai 2025, la S.C.I. CORALENZ a saisi le Juge des loyers commerciaux d’une requête en rectification d’erreur matérielle ou en omission de statuer.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

La S.C.I. CORALENZ a demandé au Juge des loyers, au visa des articles 462 et 463 du Code de procédure civile de compéter le dispositif du jugement du 4 avril 2025 aux fins de débouter la S.C.I. CORALENZ de sa demande de déplafonnement trnant à la modification des obligations des parties.

Elle fait notamment valoir que le Juge des loyers commerciaux a retenu le motif tiré de ce que le déplafonnement du loyer ne pouvait être accordé, en raison de l’absence de modification des obligations respectives des parties, mais qu’il n’a pas reproduit ce motif dans son dispositif.

Elle soutient ainsi que ledit jugement doit s’analyser comme un jugement mixte, impliquant de débouter le demandeur de cette prétention.

Le défendeur n’a pas notifié de conclusions en réplique.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 juin 2025 devant le Juge des loyers commerciaux, et mise en délibéré au 30 septembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le jugement dont la rectification est demandée a rappelé, dans sa motivation, que :

« En l’espèce, le Bailleur sollicite le déplafonnement du loyer invoquant la modification des obligations respectives des parties découlant de la loi dite « Pinel » exposée supra, tandis que la défenderesse fait exposer que de telles obligations auraient dû effectivement s’appliquer aux parties au cours du bail expiré pour être prises en compte, alors que ladite loi « Pinel » n’a pas eu pour effet de modifier les conventions en cours.

Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du Code de commerce, les obligations respectives des parties, découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix, peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Dès lors, la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du Bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-14.887, Publié au bulletin).

Tel est le cas de l’obligation du Bailleur, imposée par l’article 13 la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » et figurant désormais à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, de plus imputer au Preneur certaines charges, impôts, taxes et redevances.

Il doit par conséquent être tenu compte de la charge légale nouvelle, tenant notamment à l’obligation de ne plus imputer aux Preneurs les dépenses relevant de l’article 606 du Code civil, à laquelle les Bailleurs étaient tenus depuis le 5 novembre 2014, pour la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022.

Il est objecté par le Preneur que cette modification n’est pas intervenue au cours du bail expiré, mais il convient de relever que l’article R. 145-8 du Code de commerce, ne précise pas sur ce point que la modification doit être intervenue au cours du bail expiré, alors même qu’il le précise en ce qui concerne la prise en compte des travaux d’amélioration. Par ailleurs, il est admis que s’agissant d’un déplafonnement en raison de la modification d’un élément de la valeur locative en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, la modification doit être intervenue au plus tard au moment de la prise d’effet du nouveau bail, car la valeur locative doit s’apprécier à la date du renouvellement.

Toutefois, en vertu de l’article L. 145-34 précité, la modification engendrée par ladite « loi Pinel » et son décret d’application entre le bail expiré et celui à renouveler n’est de nature à entrainer un déplafonnement du loyer en renouvellement que si elle affecte notablement l’équilibre contractuel.

Or le Bailleur ne démontre pas qu’au cours du bail expiré, des travaux relevant de l’article 606 ont été effectivement pris en charge par le Preneur ou que de tels travaux ont été planifiés en supposant que leurs coûts devaient être supportés par le Preneur, ce que désormais la loi interdit. Il ne démontre pas non plus que des nouveaux impôts, taxes et redevances sont désormais effectivement à la charge du seul Bailleur sans imputation possible au Preneur, et ce dans des proportions notables affectant l’équilibre financier issu du bail à renouveler au point de justifier un déplafonnement du prix du bail renouvelé depuis sa dernière fixation.

En conséquence, le moyen tiré de ce que la modification des obligations des parties constituerait un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 ne saurait prospérer. »

Ce faisant, le Juge des loyers commerciaux a entendu répondre à un moyen figurant dans la discussion des conclusions des parties, au sein desquelles était évoqué cet éventuel motif de déplafonnement.

Il résulte de l’article 462 du Code de procédure civile que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Son article 463 dispose quant à lui que la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Aux termes de l’article 768 du même code :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Il est constant que les requêtes en omission de statuer ne peuvent porter que sur des prétentions et non sur des moyens (voir en ce sens CA [Localité 9], Chambre sociale, section 3, 24 mai 2022, n° 21/03408) et que de telles requêtes, lorsqu’elles tendent à ce qu’il soit statué sur des points des conclusions en visant non des prétentions mais des moyens, sont irrecevables (Cass. Civ. 2ème, 4 novembre 2021, n° 20-12.354, Publié au bulletin).

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réplique n° 2 transmis au Preneur par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2024, la S.C.I. CORALENZ avait demandé au Juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-10, L. 145-11, L. 145-33, L. 145-34, et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de commerce, de :

« Juger que le bail renouvelé a pris effet au 1er avril 2022.

Débouter la société [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

Fixer la valeur locative des lieux à la somme de 143.625 Euros au 1er avril 2022.

En conséquence, fixer le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022, en appliquant à la valeur locative un abattement pour la charge de l’impôt foncier au preneur, et pour accession des travaux en fin de jouissance, à la somme de 132.000 Euros HT et HC par an, pour les locaux loués à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Au cas où le Juge des Loyers Commerciaux s’estimerait insuffisamment informé, nonobstant le rapport d’expertise amiable versé aux débats, il conviendra d’ordonner une mesure d’expertise, aux fins de déterminer la valeur des locaux ».

Il se déduisait nécessairement de ces prétentions qu’en voulant voir fixer la valeur locative des locaux à un montant supérieur à celui du dernier loyer plafonné, le demandeur entendait solliciter un déplafonnement du loyer, sans d’ailleurs le formuler explicitement dans le dispositif de son dernier mémoire, lesquel se limite en réalité, à titre principal, à la fixation d’un prix du loyer renouvelé, et, à titre subsidiaire, à voir ordonner une expertise pour déterminer la valeur locative, sans plus de précisions ou de détails quant au champ d’une éventuelle expertise.

Aucune prétention adressée au Juge des loyers commerciaux et tendant à accorder le déplafonnement du loyer n’était ainsi formulée dans le dispositif du mémoire, une telle prétention ne se déduisant qu’indirectement du montant réclamé du loyer renouvelé.

Il s’infère de ce qui précède que le demandeur n’a pas prétendu, dans le dispositif de son mémoire, se voir accorder le déplafonnement du loyer en raison de la modification des obligations respectives des parties.

Dès lors, le jugement du 4 avril 2025, en se bornant à écarter dans sa motivation le moyen tiré de ce que les modifications des obligations respectives des parties justifieraient le déplafonnement du loyer, mais en ordonnant avant-dire droit une expertise sur la modification des facteurs locaux de commercialité afin de déterminer si le déplafonnement pourrait être accordé sur cet autre moyen, ne peut être regardé comme ayant tranché la prétention principale se résumant à fixer la valeur locative des locaux litigieux, sur laquelle il n’a pas encore été statué.

Le demandeur n’a pas davantage été débouté de sa demande susbisidaire d’expertise, pour laquelle il n’a pas prétendu dans le dispositif de ses dernières conclusions à ce qu’elle porte sur la modification des obligations respectives des parties.

N’ayant pas fixé la valeur locative des locaux, et ayant ordonné avant dire droit une expertise visant à la déterminer dans l’éventualité d’un déplafonnement du loyer, le jugement du 4 avril 2025 n’a donc pas omis de statuer sur une demande en justice, laquelle s’entend du fait d’accorder ou de débouter d’une prétention telle que libellée par les parties dont le procès civil est la chose, et non du fait d’accueillir ou d’écarter un moyen évoqué dans la discussion sur lequel le juge n’est pas tenu de statuer, sauf à le faire extra petita.

Dès lors, l’absence de mention du rejet d’un moyen dans le dispositif du jugement du 4 avril 2025 ne saurait s’analyser comme une erreur matérielle, et la requête de la S.C.I. CORALENZ doit être regardée comme reprochant au Juge des loyers commerciaux d’avoir omis de statuer sur un moyen et non sur une demande, ce qui est exclusif de tout recours en omission de statuer.

Néanmoins, pour la bonne compréhension des parties, le rejet de ce moyen sera repris in extenso dans la motivation du jugement à intervenir dans l’instance n° 24.00022.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes en rectification d’erreur matérielle et en omission de statuer présentées par la S.C.I. CORALENZ.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

REJETTE les demandes en rectification d’erreur matérielle et en omission de statuer présentées par la S.C.I. CORALENZ.

Fait à [Localité 11], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE TRENTE SEPTEMBRE

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX