Tribunal Judiciaire de Gap, 10 000eur, 20 janvier 2026, n° 25/00092

TJ Gap 20 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires doivent participer aux charges selon leur quote-part, et que l'approbation des comptes rend la créance certaine et exigible.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance au paiement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct et sa valeur, rendant la demande de dommages et intérêts non fondée.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a constaté que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés par des diligences exceptionnelles, et a donc rejeté la demande.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Gap, 10 000eur, 20 janv. 2026, n° 25/00092
Numéro(s) :	25/00092
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET

Texte intégral

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

N° 26/00013

N° RG 25/00092 – N° Portalis DBWP-W-B7J-C4N4

MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE : Président : Margaux DATH

GREFFIER : présent lors des débats et du prononcé : Marielle ROBERT

DÉBATS :

A l’audience publique du dix huit Novembre deux mil vingt cinq, les parties présentes ou représentées ont été entendues en leurs explications et plaidoirie. L’affaire a été mise en délibéré, la décision étant mise à disposition au greffe, rendue à l’audience de ce jour, vingt Janvier deux mil vingt six.

DEMANDERESSE :

S.D.C. LES MONTS DU BOIS D’OR

Représenté par son syndic en exercice XL CONCEPT – DH IMMOBILIER

Place Général Dosse – 05200 EMBRUN

représenté par M^e Philippe CORNET avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Marc ANSELMETTI, avocat au barreau des Hautes-Alpes

DEFENDEURS :

Madame [X] [W] épouse [H], demeurant 3 rue du Berger – 30340 SALINDRES

comparante

Monsieur [B] [H]

demeurant 3 Rue du Berger – 30340 SALINDRES

non comparant

Copies délivrées le : à :

— Parties

— M^e ANSELMETTI

Copie exécutoire le : à :

— M^e ANSELMETTI

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [W] épouse [H] et M. [B] [H] sont propriétaires des lots n°12, n°127 et n°148 au sein de l’immeuble LES MONTS DU BOIS D’OR situé Route du Bois Méan, station 1800 05200 Les Orres, soumis au régime de la copropriété.

Par exploit signifié le 11 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR, représenté par son syndic en exercice la SARL XL CONCEPT – DH IMMOBILIER a fait assigner Mme [X] [W] épouse [H] et M. [B] [H] aux fins d’obtenir le paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR, représenté par son syndic en exercice la SARL XL CONCEPT – DH IMMOBILIER, demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [X] [W] épouse [H] et M. [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR la somme de 3 624,28€ en principal au titre des charges de copropriété dues au 02 juin 2025 et la somme de 2 153,64€ au titre des frais nécessaires ; le tout avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, date de la première mise en demeure ;

— condamner solidairement Mme [X] [W] épouse [H] et M. [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR la somme de 2 000,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement Mme [X] [M] [N] [W] épouse [H] et M. [B] [H] au paiement d’une somme de 1 879,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 18 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [X] [W] comparait en personne, reconnaît sa dette au titre des charges de copropriété, et sollicite une réduction de la somme réclamée au titre des dommages et intérêts. Elle indique en outre que son époux à quitté le domicile conjugal depuis plus de deux ans, et que les relations étant particulièrement compliquées avec celui-ci une condamnation solidaire la contraindrait à vendre le bien, ce qu’elle ne souhaite pas.

Quoique régulièrement cité à étude, Monsieur [B] [H] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La présente affaire étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire lors même que Monsieur [H], ni représenté ni comparant, n’a pas été cité à sa personne en vertu de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant cependant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 20 mai 2023, 23 mars 2024, et 24 mai 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le contrat de syndic,

— le décompte de la créance arrêté au 2 juin 2025 ;

— la mise en demeure du 14 mars 2025.

Il ressort de ces documents que la partie défenderesse reste devoir la somme de 3624,28 euros à titre de charges de copropriété et de travaux suivant arrêté de compte du 2 juin 2025 pour la période du 31 mars 2023 au 24 mai 2025, appel du 2ème trimestre inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2025 sur la somme de 3314 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

2. Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, est imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].”

L’article 9 du contrat de syndic applicable du 01/01/2025 au 31/12/2027 (pièce 1) relatif aux “frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires” énonce que seront notamment imputés au copropriétaire défaillant les sommes suivantes :

—  48 euros TTC pour une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

—  36 euros TTC relance après mise en demeure

—  360 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice

—  180 euros TTC pour conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé

— coût horaire suivi du dossier transmis à avocat

Il convient tout d’abord de relever que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les émoluments des actes d’huissier de justice doivent rester à la charge du copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges de copropriété.

Par ailleurs, les mises en demeure des 04/08/23, 28/11/23 n’étant pas produites aux débats, celles-ci ne peuvent être facturées au copropriétaire défaillant.

En revanche la mise en demeure du 14 mars 2025 et celle du 25 juillet 2024 sont bien produites au débat mais leur montant de 120€ et 144€ ne correspondant à aucun de ceux mentionnés par le contrat de syndic, de sorte que leur coût ne peut être supporté par les propriétaires.

En outre, s’agissant des sommes de 360€ euros pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire force est de constater que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve, tel que prévu dans le contrat de syndic, des diligences exceptionnelles ayant été entreprises pour procéder au recouvrement des charges de copropriété non honorées par les débiteurs et justifiant la facturation de ces montants prévus uniquement en cas de diligences exceptionnelles, étant précisé que si le contrat de syndic peut être pris pour base d’évaluation des sommes devant rester à la charge du copropriétaire défaillant sous réserve de l’appréciation du juge, il convient de rappeler que le coût des diligences supplémentaires excédant la mission ordinaire du syndic prévu par ledit contrat ne lie que le syndicat à ce dernier et non les copropriétaires pris individuellement. Ces montants seront dès lors laissés à la charge du syndicat.

Enfin, les sommes de 360€ et 180€ correspondent manifestement à des frais d’avocat déjà indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR, sera débouté de sa demande portant sur les frais de recouvrement.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires, s’il allègue que la situation débitrice de Mme [X] [M] [N] [W] épouse [H] et M. [B] [H] lui ont causé un préjudice, n’apporte aucun élément pour justifier de l’existence de ce préjudice et de sa valeur.

La demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée, faute pour le syndicat d’établir que les conditions de l’article 1231-6 du code civil sont réunies.

4. Sur la solidarité des époux

Mme [X] [W] épouse [H] demande à ce que son époux M. [B] [H] ne soit pas tenu solidairement au paiement de la dette.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En outre l’article 220 du code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, la créance portant sur les charges de copropriété, elle constitue une dette ménagère à laquelle les époux ne peuvent qu’être tenus solidairement. Il peut être rappelé à Madame [W] que si elle s’acquite seule et en une fois de cette dette comme elle l’a indiqué à l’audience, la responsabilité de son époux pourra ne pas être recherchée.

5. Sur les demandes annexes

Mme [X] [M] [N] [W] épouse [H] et M. [B] [H], partie succombante, seront tenus de supporter la charge des dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Gap, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [W] épouse [H] et M. [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR, représenté par son syndic en exercice SARL XL CONCEPT – DH IMMOBILIER la somme de 3624,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2025 sur la somme de 3314 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR, représenté par son syndic en exercice SARL XL CONCEPT – DH IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR, représenté par son syndic en exercice SARL XL CONCEPT – DH IMMOBILIER de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [W] épouse [H] et M. [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES MONTS DU BOIS D’OR, représenté par son syndic en exercice SARL XL CONCEPT – DH IMMOBILIER la somme de 400 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [W] épouse [H] et M. [B] [H] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE