TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/50974 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZLP

N° : 11-CH

Assignation du :

22 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [M] [D] [U] [Y] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. BOULANGERIE MARX

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Aurélie GHAZAL, avocat au barreau de PARIS – #D0243

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 5 novembre 2021, Madame [M] [D] [U] [I] a donné à bail commercial à la société Boulangerie Marx des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer en principal de 34.000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 7 novembre 2024, à la société Boulangerie Marx, pour une somme de 27.204,11 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 5 novembre 2024.

Par acte délivré le 22 janvier 2025, Madame [M] [D] [U] [I] a fait assigner la société Boulangerie Marx devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Boulangerie Marx et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Boulangerie Marx à lui payer la somme provisionnelle de 38.435,57€ au titre de l’arriéré locatif, terme du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2024 à hauteur de la somme de 27.204,11 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— dire le dépôt de garantie acquis à la bailleresse,

— condamner la société Boulangerie Marx à lui payer la somme provisionnelle de 3843,55 euros en vertu de la clause pénale insérée au bail,

— condamner la société Boulangerie Marx au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, majoré de 200%, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Boulangerie Marx au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 24 juin 2025, les Conseils des parties ont indiqué être parvenus à un accord partiel aux termes duquel :

La dette est de 26.139,41 euros, 2ème trimestre 2025 inclus et devra être réglée en 13 mensualités égales et consécutives, la dernière égale au solde restant dû, à compter du 5 août 2025 et le 5 de chaque mois, Les loyers courants doivent être réglés en parallèle, mais la bailleresse accepte que l’échéance du 3ème trimestre 2025 soit réglée mensuellement d’avance, En cas de cession du fonds de commerce agréée par la bailleresse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et sera réglé le jour de la cession, immédiatement après la signature, A défaut de respect d’une seule échéance ou du règlement du loyer courant, la totalité de la dette redevient exigible, la clause résolutoire reprend ses effets, l’expulsion des lieux loués sera poursuivie avec l’aide de la force publique et la société Boulangerie Marx sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, charges et taxes en sus jusqu’à la libération des lieux, Les parties conviennent de fixer l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.600 euros ainsi que la somme de 446,07 euros au titre des dépens.

En revanche, Madame [M] [D] [U] [I] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu ses demandes au titre des clauses pénales et de la majoration de l’indemnité d’occupation, demandant que ces prétentions soient tranchées par le juge des référés.

Il a également été justifié du règlement des dépens et des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile au jour de l’audience.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [M] [D] [U] [I] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 27.204,11 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 5 novembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Madame [M] [D] [U] [I] ne s’oppose pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur l’arriéré actualisé au 2ème trimestre 2025 inclus à la somme de 26.139,41€.

Au vu de l’accord des parties, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Boulangerie Marx depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu de l’accord des parties, l’obligation de la société Boulangerie Marx au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2ème trimestre 2025 inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 26.139,41 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Boulangerie Marx .

Les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse à l’appui de ses demandes de majoration de l’indemnité d’occupation, d’indemnité forfaitaire et de conservation du dépôt de garantie étant susceptibles d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ayant déjà été réglées au jour de l’audience, il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’accord partiel des parties ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 décembre 2024 à minuit ;

Condamnons la société Boulangerie Marx à payer à Madame [M] [D] [U] [I] la somme par provision de 26.139,41 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Boulangerie Marx se libère des sommes ci-dessus allouées par 13 versements mensuels égaux et consécutifs, le 5 de chaque mois, et pour la première fois le 5 août 2025, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, à l’exception de l’échéance du 3e trimestre 2025 qui sera payée mensuellement d’avance ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Boulangerie Marx et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Boulangerie Marx devra payer mensuellement à Madame [M] [D] [U] [I], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 30 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Jean JASMIN Pauline LESTERLIN