Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CORNET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

DÉCISION N° 25/469

N° RG 25/03409 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJIK

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CENTRE CROISETTE BAT A, sis 52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl – 06400 CANNES, représenté par son syndic

en exercice CITYA SAGI IMMOBILIER, EURL immatriculée au RCS de Antibes sous le n° 350 106 480, dont le siège social est 38 bd Maréchal Foch 06600 ANTIBES (France), elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, substitué par M^e LARRIBEAU

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [B] [H]

né le 08 Mai 1971 à JEDDAH (ARABIE SAOUDITE)

41 Avenue de Miramar

06590 THEOULE-SUR-MER

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 08 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 14 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [H] est propriétaire des lots numéros 146, 134, 62, 63, 69 et 33 au sein de la copropriété dénommée CENTRE CROISETTE BAT A sise 52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl à CANNES (06400).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A a fait assigner, par acte signifié le 26 juin 2025, Monsieur [X] [H] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [X] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé CENTRE CROISETTE BAT A sis 52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl – 06400 CANNES :

la somme en principal de 35.500,97 € au titre des charges de copropriété dues au 12 mai 2025,la somme de 921,60 € au titre des frais nécessaires.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024, date de la mise en demeure de payer.

CONDAMNER Monsieur [X] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé CENTRE CROISETTE BAT A sis 52 boulevard de la Croisette, 2 et 4 rue Frédéric Amouretti, 2 et 4 rue Henri Ruhl – 06400 CANNES la somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [X] [H] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal renvoie à l’assignation pour l’exposé des moyens du demandeur

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 septembre 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 14 octobre 2025

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A produit aux débats les pièces suivantes, à savoir notamment :

— un contrat de syndic,

— un relevé de propriété,

— une mise en demeure du 17 décembre 2024, dont l’avis a été signé le 23 décembre 2024,

— un décompte débiteur arrêté au 1er avril 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 31/09/2021 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2021 au 31/09/2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, la modification du budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 novembre 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 et l’adoption des budgets prévisionnels des exercices du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025,

— des décomptes de charges du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— des appels de fonds pour les exercices 2023, 2024, les 1 et 2ème trimestres 2025.

Il résulte de l’analyse de ces pièces que Monsieur [X] [H] reste devoir la somme de 35.500,97 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 inclus.

En outre, des frais ont été imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, à savoir :

15/11/2024 – Mise en demeure : 33,60 €,

10/12/2024 – Contentieux : 480,00 €,

07/03/2025 – Mise en demeure avocat : 198,00 €,

11/03/2025 – Contentieux : 210,00 €.

Pour un total de 921,60 euros.

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

Il est constant que le Tribunal retient une mise en demeure par année civile.

En l’espèce, les mises en demeure des 15 novembre 2024 et 7 mars 2025 ne sont pas produites, de sorte que le Tribunal ne peut en vérifier la réalité.

En outre, les frais intitulé « Contentieux » ne sont pas non plus assimilables à des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la créance de la copropriété sera expurgée d’une somme de 921,60 euros correspondant à des frais jugés non justifiés ou non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité, ci-dessous énumérés :

15/11/2024 – Mise en demeure : 33,60 €,

10/12/2024 – Contentieux : 480,00 €,

07/03/2025 – Mise en demeure avocat : 198,00 €,

11/03/2025 – Contentieux : 210,00 €.

Le syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A sollicite la condamnation de Monsieur [X] [H] au paiement de l’arriéré de charges dû avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 17 décembre 2024.

Celle-ci a été distribuée le 23 décembre 2024 et ne porte que sur la somme de 29.584,75 euros.

Dès lors, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, s’agissant des intérêts :

— la somme de 29.584,75 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 23 décembre 2024 ;

— le surplus, soit la somme de 5.916,22 euros (35.500,97 – 29.584,75), sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 juin 2025.

En conséquence, Monsieur [X] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 35.500,97 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 inclus.

Il sera dit que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement comme suit :

— sur la somme de 29.584,75 euros, à compter de la mise en demeure distribuée le 23 décembre 2024

— sur le surplus, soit sur la somme de 5.916,22 euros (35.500,97 – 29.584,75) à compter de l’assignation du 26 juin 2025.

Le surplus de la demande au titre des frais sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante.

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi.

En conséquence, Monsieur [X] [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [H], succombant dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens de l’instance,

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, Monsieur [X] [H] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 35.500,97 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 inclus ;

DIT que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement comme suit :

— sur la somme de 29.584,75 euros, à compter de la mise en demeure distribuée le 23 décembre 2024,

— sur le surplus, soit sur la somme de 5.916,22 euros à compter de l’assignation du 26 juin 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A de sa demande de condamnation de Monsieur [X] [H] à lui payer la somme de 921,60 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires CENTRE CROISETTE BAT A la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE