1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e KIEFFER + 1 CCC M^e LOPRESTI + 1 CCC M^e DRAILLARD

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 30 OCTOBRE 2025

[B] [Y] [K], [M] [F] [R] [W]

c/

Société [Adresse 8]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00512 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFDC

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 20 Août 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [B] [Y] [K]

[Adresse 10]

[Localité 1] (SUISSE)

Madame [M] [F] [R] [W]

née le 07 Août 1932 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 2]

toutes deux représentées par M^e Frédéric KIEFFER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La Société [Adresse 7], SAS, inscrite au RCS d’ANtibes sous le n° 881 896 526, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Michel LOPRESTI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Antoine PROT, avocat au barreau de GRASSE,

Maître [H] [D]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par M^e Michel DRAILLARD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Antoine PROT, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Août 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 25 Septembre, prorogé au 30 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W] sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière des lots 1 à 16 correspondant à des caves, locaux commerciaux et appartements composant le bâtiment A d’un ensemble immobilier situé [Adresse 9], comportant deux bâtiments A et B attenants avec cour.

Aux termes d’actes authentiques reçus par Maître [H] [O], notaire à [Localité 13] (Var), Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W] ont conclu plusieurs promesses unilatérales de vente et avenants avec la SAS [Adresse 7] portant sur ces biens :

suivant acte en date du 26 mai 2021, promesse unilatérale de vente au prix de 1.905.000 €, consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2021 et stipulant une indemnité d’immobilisation de 95.275 €, somme qui devait être versée par le bénéficiaire de la promesse en la comptabilité du notaire, constitué séquestre de la somme ; l’option n’a pas été levée et l’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée, en dehors d’une somme de 2.500 € réputée définitivement acquise au promettant et d’une somme de 4.764 € versée en exécution d’un avenant en date du 15 octobre 2021, correspondant à la majoration de l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties, également réputée définitivement acquise au promettant ; suivant acte en date du 22 décembre 2021, promesse unilatérale de vente consentie au même prix, pour une durée expirant le 20 décembre 2022 et stipulant à nouveau une indemnité d’immobilisation de 95.275 €, somme versée en la comptabilité du notaire, constitué séquestre de la somme ; il a en outre été convenu entre les parties que le montant de l’indemnité d’immobilisation fixé par la première promesse non réitérée, majoré à la somme de 104.803 €, sera définitivement acquis ; cette somme a été versée par la SAS [Adresse 7], qui n’a toutefois pas levé l’option dans les délais ; suivant acte du 30 décembre 2022, promesse unilatérale de vente consentie au même prix, pour une durée expirant le 31 juillet 2023, avec la précision que l’indemnité d’immobilisation de 95.275 € versée à l’occasion de la précédente promesse de vente sera conservée par le notaire séquestre et constitue l’indemnité d’immobilisation de la nouvelle promesse de vente ; il a en outre été convenu qu’une pénalité d’un montant équivalent à 5 % du prix de vente pour une année complète, courant du 1er janvier 2023 à la date de signature effective au prorata temporis, sera versée par le bénéficiaire ;suivant avenant en date du 26 avril 2023, les parties sont convenues que le deuxième versement au titre de la pénalité, soit la somme de 23.819 €, qui devait intervenir le 15 mai 2023 sera prélevée sur le montant de l’indemnité d’immobilisation versée en la comptabilité du notaire et remise au promettant, à charge pour le bénéficiaire d’effectuer un versement de même montant le jour de la signature de l’acte ou au plus tard le 31 juillet 2023 pour reconstituer le montant de l’indemnité d’immobilisation ; une pénalité supplémentaire de 3.176 € par mois à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la signature de l’acte a en outre été convenue, outre diverses pénalités pour compenser la perte de jouissance subie par le promettant ; le montant total des pénalités restant à verser par le bénéficiaire en application de cet avenant s’élevait en conséquence à la somme de 66.462 € ; suivant avenant en date du 31 juillet 2023, les parties ont constaté que la vente ne pouvait pas intervenir à cette date, que la somme totale de 66.462 € due au titre des pénalités et de la reconstitution de l’indemnité d’immobilisation a été versée par le bénéficiaire et elles sont convenues de proroger le délai de la promesse de vente au 30 novembre 2023 ; des pénalités complémentaires, équivalentes à 10 % du prix de vente pour une année complète à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la date de signature, outre de nouvelles pénalités pour perte de jouissance et afin de compenser la majoration de la taxe sur la plus-value immobilière ont été convenues ; enfin, suivant acte du 19 décembre 2023, promesse unilatérale de vente consentie au même prix et avec la même indemnité d’immobilisation, pour une durée expirant le 30 septembre 2024 ; il était précisé à l’acte qu’une partie des fonds séquestrés au titre de l’indemnité d’immobilisation a été versée aux promettantes à hauteur de 63.517 € afin de régler les pénalités dues par le bénéficiaire, ramenant le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez le notaire à 31.758 € et que cette indemnité d’immobilisation devait être reconstituée par deux versements à intervenir les 30 juin 2024 et 31 septembre 2024 ; enfin, une nouvelle pénalité, équivalant à 7 % du prix de vente pour une année complète à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la signature de l’acte de vente, a été stipulée, ainsi que de nouvelles pénalités destinées à compenser la perte de revenus et la majoration de taxe sur la plus-value immobilière dont le promettant sera redevable.

Les versements convenus pour reconstituer le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez le notaire n’ont pas été effectués par la SAS [Adresse 7] et l’option n’a pas été levée dans les délais impartis.

Par courrier du 7 janvier 2025, Maître [H] [T] [J] a sommé la SAS [Adresse 7] de lui indiquer sous sept jours de quel motif elle entendait se prévaloir pour obtenir la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation ou, à défaut, de l’autoriser à verser la somme de 31.758 € séquestrée aux promettantes.

Par courrier RAR en date du même jour, le conseil de Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W] a mis en demeure la SAS [Adresse 7] de leur régler une somme totale de 120.211 € due au titre de la promesse en date du 19 décembre 2023, soit 58.294 € au titre des pénalités de retard et 63.517 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

A défaut de réponse, les promettantes ont assigné la SAS [Adresse 7] au fond devant le tribunal judiciaire de céans aux fins de la voir condamner au paiement de ces sommes.

*

C’est dans ces conditions que, suivant acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W] ont fait assigner la SAS [Adresse 7] et Maître [H] [T] [J], notaire associé de la SAS « BERS [Localité 13] », notaire à Vidauban (Var), en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 1103 et 1956 et suivants du code civil, 696, 700 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile :

— ordonner à la SAS « BERS [Localité 13] », Office Notarial à [Adresse 14] [Adresse 6] – en sa qualité de SEQUESTRE – de verser à Madame [B] [K] et à Madame [M] [W] – en leur qualité de PROMETTANT – la somme séquestrée de 31.758 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par l’acte authentique du 19 décembre 2023,

— condamner la société [Adresse 7] à payer à Madame [B] [K] et à Madame [M] [W] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société [Adresse 7] à payer les entiers dépens de l’instance.

Elles rappellent que la vente promise n’a jamais été réalisée, que le délai prévu par la dernière promesse de vente est largement expiré, que la bénéficiaire ne s’est prévalue d’aucun des motifs prévus à l’acte dans les sept jours de l’expiration de la promesse, qu’elle n’a pas non plus répondu à la réquisition du notaire et que le versement entre leurs mains par le notaire du solde séquestré ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 9 avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 20 août 2025.

Lors de l’audience, Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W], par la voix de leur conseil, demande le bénéfice de leur assignation.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025, reprises oralement à l’audience, Maître [H] [O], notaire à [Localité 13], demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’abstient de toute position sur le mérite des prétentions réciproques et contraires des parties principales à l’instance,

— lui donner acte de ce qu’elle déferrera à toute décision ayant force de chose jugée ou assortie de l’exécution provisoire, fixant le sort de la somme de 31.758 € déposée en sa comptabilité pour indemnité d’immobilisation,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La SAS [Adresse 7] a constitué avocat lequel, selon observations orales formulées à l’audience, a indiqué contester et s’en rapporter à justice concernant la recevabilité et le bien-fondé des demandes des requérantes, s’opposer à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a précisé que l’affaire se rattachait à un contentieux plus important dont connaîtra au fond la juridiction.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande principale

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il est constant que le bénéficiaire de la promesse de vente n’a jamais levé l’option en dépit des renouvellements successifs intervenus et de la prorogation du délai du 15 novembre 2021 (délai fixé par la première promesse) jusqu’au 30 septembre 2024 (délai fixé par la dernière promesse).

La SAS [Adresse 7] ne s’est pas non plus prévalue, en dépit des termes de la promesse en date du 19 décembre 2023 et de la sommation qui lui a été adressée par le notaire le 7 janvier 2025, de l’un des cas précisé dans la clause « Indemnité d’immobilisation » (pp. 25 et 26 de l’acte) lui permettant de solliciter la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Or, aux termes de cette clause, il est clairement stipulé, sans que cela ne nécessite la moindre interprétation, que si le bénéficiaire entendait se prévaloir de l’un quelconque de ces motifs pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, il devra le notifier au notaire par lettre RAR au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse ; à défaut d’avoir adressé cette lettre, le bénéficiaire pourra être sommé de faire connaître sa décision dans un délai de 7 jours ; enfin, faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai fixé, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant.

La SAS [Adresse 7] ne s’est d’ailleurs pas prévalue dans le cadre de la présente instance du moindre motif lui permettant de s’opposer sérieusement au versement par le notaire entre les mains des demanderesses de la somme restant séquestrée en sa comptabilité au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions, l’obligation incombant au notaire séquestre de verser à Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W] la somme de 31.758 € qu’il détient au titre de l’indemnité d’immobilisation est établie avec l’évidence requise en référé et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il sera donc fait droit à la demande des requérantes dans les termes détaillés au dispositif.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS [Adresse 7], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également alloué à Maître [H] [O], qui a dû constituer avocat dans le cadre de la présente instance, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1103 et 1104 du code civil,

Vu la promesse de vente en date du 19 décembre 2023 conclue entre Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W], promettantes, et la SAS [Adresse 7], bénéficiaire,

Ordonne à Maître [H] [O], notaire associé de la SAS « BERS [Localité 13] », titulaire d’un office notarial à [Localité 13] (Var), de verser entre les mains de Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W], sur présentation de la présente ordonnance de référé, la somme de 31.758 € séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Rappelle que la remise des fonds emportera décharge de la mission de séquestre ;

Condamne la SAS [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS [Adresse 7] à payer à Madame [B] [K] et Madame [M] [A] veuve [W] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS [Adresse 7] à payer à Maître [H] [O] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés