1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e DEMUN + 1 CCC M^e MARTINEZ

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 17 OCTOBRE 2025

Désignation d’un administrateur provisoire

[U] [Y]

c/

Syndic. de copro. LES HESPERIDES DU CANNET, Association ASSOCIATION SYNDICAL LIBRE DE LA RESIDENCE “LES HE SPERIDES – [Localité 9]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01538 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QO7P

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 15 Octobre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [U] [Y]

né le 02 Octobre 1939 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Eric DEMUN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Le Syndic. de copro. [Adresse 16], sis [Adresse 6], représenté par son syndi en exercice, la societe REGENCE IMMOBILIER

C/o son syndic, REGENCE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

L’ASSOCIATION SYNDICAL LIBRE DE LA RESIDENCE “LES HESPERIDES” – [Localité 9]

C/o son syndic REGENCE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

tous deux représentés par M^e Sandrine MARTINEZ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Octobre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Autorisé à cette fin par ordonnance rendue sur requête le 10 octobre 2025 et par actes de commissaire de justice signifiés le 10 octobre 2025 à 16h05, Monsieur [U] [Y], copropriétaire au sein de la résidence Les Hespérides – [Localité 9] et membre de l’Association [Adresse 18] [Localité 9], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hespérides [Adresse 1] [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL REGENCE IMMOBILIER, et l’Association Syndicale Libre (ASL) de la résidence Les Hespérides – [Localité 9], représentée par le syndic en exercice de la copropriété Les Hespérides, la SARL REGENCE IMMOBILIER, en référé à heure indiquée à l’audience du 15 octobre 2025 à 8h30, à l’effet de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 25 et 35 des statuts de l’ASL :

— constater la carence manifeste du syndic de l’ASL Les Hespérides [Adresse 1] [Localité 8] Le [Adresse 10],

— dire qu’il y a urgence à suspendre la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 16 octobre 2025 tendant à la dissolution de l’ASL,

— désigner un administrateur provisoire de l’ASL pour une durée de six mois, avec mission de :

convoquer une AGE pour mettre les statuts en conformité avec la loi,suspendre toute délibération relative à la dissolution,étudier une éventuelle dissolution avec transfert des services au syndicat des copropriétaires,recouvrer les charges impayées et rétablir la trésorerie,assurer la continuité des services essentiels,rendre compte au tribunal et aux copropriétaires,- dire l’ordonnance exécutoire par provision,

— condamner l’ASL aux dépens et au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 15 octobre 2025, Monsieur [U] [Y], par la voix de son conseil, sollicite l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance, à l’exception de la demande concernant la suspension de la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 16 octobre 2025, qui a finalement été annulée à la demande de Monsieur [R], représentant les sociétés qui avaient sollicité la tenue de cette AGE, par courrier en date du 14 octobre 2025.

Le demandeur rappelle que la résidence [Adresse 15], constituée en copropriété par règlement et état descriptif de division publiés en 1983 et 1984, est une résidence-services destinée principalement à des personnes âgées, lesquelles bénéficient de services collectifs essentiels, tels que la restauration, l’accueil, la sécurité et l’assistance quotidienne, que l’administration de cette résidence repose sur une double structure comprenant, d’une part, un syndicat des copropriétaires chargé de l’administration et de la conservation de l’immeuble et, d’autre part, une association syndicale libre (ASL), régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par ses statuts mis à jour le 16 mai 2017, chargée du fonctionnement des services communs et du recouvrement des charges spécifiques. Il souligne que la majorité des résidents ont entre 85 et 100 ans et qu’ils dépendent de manière vitale des services délivrés par l’ASL.

Il expose que depuis 2022, Monsieur [F] [R], par l’intermédiaire de plusieurs sociétés à objet social de marchands de biens, a acquis la majorité des lots de la copropriété, que lors de l’AGE convoquée en novembre 2023, a été votée la révocation de tous les membre du conseil syndical de l’ASL, qui étaient jusqu’alors des résidents, et qu’ils ont été remplacés par SAS EQC Hespérides, SAS EQC JL M. [R] et la SAS EQC Cavatine, et que l’ensemble du conseil syndical, qui était composé de résidants, a été également été remplacé par ces sociétés et leurs employés / mandataires.

Il fait valoir que ces sociétés majoritaires ont parallèlement cessé de régler les charges de l’ASL, provoquant un déficit de près de 600.000 €, et il reproche au syndic en exercice, choisi par ces copropriétaires majoritaires, de n’avoir engagé aucune action en recouvrement, contrairement à ses obligations définies par l’article 33 des statuts, cette abstention caractérisant selon lui une carence manifeste. Il souligne que la présidence du conseil syndical avait même été confiée à Monsieur [W], ancien notaire destitué et en fuite au Brésil, lequel n’est pas copropriétaire, ce qui démontre une instrumentalisation des organes de l’ASL par les marchands de biens, et qu’un nouveau directeur de résidence, Monsieur [P], désigné par les consorts [R] et le syndic, perçoit une rémunération excessive (10.000 € par mois), tout en exerçant parallèlement des activités d’intermédiation immobilière en violation de la loi Hoguet.

Il indique que c’est dans ce contexte qu’une assemblée générale extraordinaire a été convoquée à la demande d’une des sociétés de Monsieur [R] pour se tenir le 16 octobre 2025, avec pour ordre du jour la dissolution de l’ASL, sans transfert des services au syndicat des copropriétaires, le motif invoqué étant la non-conformité des statuts de l’ASL à la législation. Il rappelle qu’en effet, lors de l’assemblée du 10 juin 2025, la demande de dissolution de l’ASL avec transfert des services au syndicat des copropriétaires a été rejetée par les sociétés de marchands de biens majoritaires et il soutient que les investisseurs marchands de biens souhaitent en réalité la dissolution sèche de l’ASL sans transfert de services. Il estime que cette convocation constitue une manœuvre frauduleuse puisqu’en organisant la dissolution de l’ASL sans transfert de services, les investisseurs marchands de biens majoritaires cherchent à se libérer de leurs dettes, à ruiner l’organisation commune et à contraindre les résidents âgés, dépourvus des services nécessaires, à céder leurs biens à vil prix, avant de transformer la résidence en copropriété classique pour réaliser une plus-value spéculative au préjudice de personnes particulièrement vulnérables. Il souligne que si certains résidents avaient également sollicité la dissolution de l’ASL, c’était uniquement à la condition qu’elle s’accompagne d’un transfert des services au syndicat des copropriétaires.

Le demandeur soutient en conséquence que la carence du syndic est caractérisée par l’absence de recouvrement des impayés s’élevant à 600.000 €, l’absence d’effet de ses relances et mises en demeure et son inertie persistante en dépit de la gravité de la situation et des promesses de paiement non respectées par les investisseurs, de sorte qu’il convient de faire application de l’article 25 des statuts de l’ASL qui prévoit qu’en cas de carence du syndic, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour faire désigner un administrateur provisoire. Il estime que l’urgence et le péril imminent sont également caractérisés, puisque la dissolution de l’ASL telle qu’elle est sollicitée par les sociétés majoritaires priverait les résidents de services essentiels et mettrait directement en danger leur santé et leur sécurité, et que seule la désignation d’un administrateur provisoire permettra de convoquer une AGE régulière pour mettre les statuts en conformité, suspendre toute dissolution abusive, étudier une dissolution avec transfert de services, rétablir la trésorerie par recouvrement des dettes et assurer la continuité des services indispensables.

Suivant conclusions reprises oralement à l’audience, le [Adresse 19] [Adresse 14] [Localité 9] , représenté par son syndic en exercice, la SARL REGENCE IMMOBILIER, et l’Association Syndicale Libre (ASL) de la résidence [Adresse 14] [Localité 9], représentée par le syndic en exercice de la copropriété [Adresse 13], la SARL REGENCE IMMOBILIER, demandent au juge des référés, au visa de l’article 873 alinéa 1 du code de procédure civile (sic) et vu l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 16 octobre 2025, de :

— prononcer un non-lieu à statuer sur la demande de suspension de l’AGE du 16 octobre 2025,

— débouter Monsieur [U] [Y] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et prétentions,

— condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 5.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile e, outre les dépens de l’instance.

Les défendeurs rappellent que le cabinet REGENCE IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic gestionnaire de l’ASL en 2021, que son mandat a été régulièrement renouvelé depuis et qu’il a maintenu le budget à l’équilibre dès sa prise de fonction, en dépit de la complexité du fonctionnement de la résidence, avec un syndicat des copropriétaires et une ASL, et la lourdeur de la gestion financière des services proposés. Il indique que des sociétés de marchands de biens ont effectivement fait l’acquisition de 50 lots (sur 95) au sein de la résidence entre 2022 et 2023, que ces sociétés s’acquittaient initialement de leurs charges et qu’elles ont subitement cessé leurs règlements en juillet 2024. Ils soulignent toutefois que des mises en demeure leur ont été adressées en janvier 20255, qu’il a été procédé à des virements et qu’un échéancier a été proposé, lequel a été accepté par le syndic au vu de l’engagement pris d’apurer les dettes, et que ce n’est que postérieurement à l’assemblée générale du 10 juin 2025 que les sociétés d’investissement ont suspendu le paiement de l’échéancier et de leurs charges, ce qui a immédiatement conduit le conseil de l’ASL à leur adresser de nouvelles mises en demeure. Ils précisent qu’il y a à ce jour 6 mois environ d’impayés en ce qui concerne l’ASL et que les sociétés d’investissement sont en revanche à jour des charges afférentes au syndicat des copropriétaires. Ils insistent sur le coût qu’impliquerait pour l’ASL, déjà en difficulté, l’introduction d’une procédure judiciaire, au regard du nombre d’assignations à délivrer.

Concernant la tenue de l’AGE du 16 octobre 2025, les défendeurs soulignent qu’il n’y a plus d’urgence caractérisée, les sociétés débitrices ayant fait parvenir au syndic le 14 octobre 2025 une demande d’annulation de cette assemblée générale, et que la demande de suspension est devenue sans objet.

Ils contestent que le syndic aurait été « mis en place » par les sociétés d’investissement, puisqu’il a été désigné antérieurement à l’acquisition des lots par ces sociétés devenues majoritaires, et ils contestent également toute carence du syndic à leur égard, puisque des mises en demeure ont été envoyées, qu’un échéancier a été proposé et que des engagements de paiement avaient été pris, qui n’ont finalement pas été respectés. Ils estiment que la demande de désignation d’un administrateur provisoire ne repose sur aucun motif sérieux et qu’il n’est pas établi que le fonctionnement normal de l’ASL soit menacé d’un péril imminent (même si l’absence de règlement des charges, s’il perdurait, ne permettrait plus au syndic de poursuivre utilement sa mission de gestion courante de l’ASL), dès lors que l’ASL n’est pas à ce jour en état de cessation des paiements et que les services, hors restauration, continuent à être assurés normalement. Ils insistent sur le fait que le maintien des services dans la résidence est important et ils notent que la tenue d’une nouvelle AGE va être redemandée, avec inscription à l’ordre du jour d’une question sur les services.

Les défendeurs, par la voix de leur conseil, indiquent enfin oralement à l’audience qu’ils renoncent à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’ils avaient formulée par écrit dans leurs conclusions.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La désignation judiciaire d’un administrateur provisoire est une mesure exceptionnelle qui suppose rapportée la preuve de circonstances rendant impossible le fonctionnement régulier de la société ou de l’association et menaçant celle-ci d’un péril imminent.

Aux termes de l’article 25 des statuts de l’Association [Adresse 17] [Adresse 11] – Cannes Le Cannet, dans le cas d’empêchement ou de carence du syndic, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

Aux termes de l’article 33 des mêmes statuts, le syndic est chargé de poursuivre la rentrée des sommes dues à l’association. Il assure le paiement des dépenses. Le syndic procède au recouvrement des sommes dues par les propriétaires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :

— le budget prévisionnel annuel des exercices 2024 et 2025 s’élevait à 1.000.000 €, ainsi que cela ressort du procès-verbal de l’assemblée générale d l’ASL du 28 mars 2024 ;

— les dépenses de fonctionnement de l’ASL se sont élevées, pour l’exercice 2024, à la somme de 1.017.403,97 €, ainsi que cela résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL en date du 10 juin 2025 ayant approuvé les comptes ;

— le budget prévisionnel de l’exercice en cours 2025 a été ramené à 800.000 € et celui de l’exercice 2026 à 600.000 €, ainsi que cela résulte du procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL en date du 10 juin 2025, étant précisé que l’association a été contrainte de fermer son service de restauration en mai 2025 après dénonciation du contrat par la société en charge de la prestation restauration ;

— le solde des comptes propriétaires débiteurs de l’ASL s’élevait à un montant global de 585.840,36 € au 7 octobre 2025, et à un total global de 756.944,46 € au 13 octobre 2025, ce qui représente un montant quasiment équivalent voire supérieur à celui du budget prévisionnel de chacun des exercices 2025 et 2026 ;

— ce solde débiteur incombe pour l’essentiel aux sociétés d’investisseurs ayant fait l’acquisition au cours des années 2022/2023 de la majorité des lots de copropriété ;

— la situation des comptes débiteurs des copropriétaires s’est très nettement aggravée à compter de l’année 2025, du fait de l’absence et/ou retards de paiement principalement imputables aux sociétés d’investisseurs majoritaires, lesquelles n’ont pas d’intérêt particulier au maintien des services qui s’avèrent coûteux ;

— dans son courriel en date du 22 janvier 2025 adressé à Monsieur [R], le syndic, rappelant que les entités de ce dernier étaient alors redevables d’une somme de 352.000 € au titre de l’ASL et de 70.000 € au titre du syndicat des copropriétaires, représentant plus de 30% du budget de fonctionnement annuel des deux entités, insistait sur le fait que « cette situation devient aujourd’hui bloquante pour le bon fonctionnement de la résidence et nous sommes obligés de ponctionner sur les fonds de réserve pour assurer le règlement des prestations courantes » et que « cette situation met mon cabinet en situation délicate dans le cadre de sa mission de gestion. Certains copropriétaires pourraient nous reprocher de ne pas assurer pleinement notre mission » ;

— par courrier en date du 4 mars 2025, le syndic indiquait à nouveau, à l’annonce d’un prochain règlement de l’ordre de 30.000 €, que « la trésorerie du SDC ne permet plus aujourd’hui d’assurer le fonctionnement normal de la résidence, aussi tout versement sera le bienvenu » ;

— le syndic a été mis en demeure le 13 mars 2025, par le conseil de l’une des copropriétaires, d’entreprendre toutes mesures de nature à remédier à cette situation préoccupante susceptible de mettre en péril la santé financière de l’ASL ;

— les résolutions présentées par certains copropriétaires, tendant à statuer sur le principe de la dissolution de l’ASL avec transfert des services essentiels vers le syndicat des copropriétaires ont été rejetées lors de l’assemblée générale du 10 juin 2025, de même que la résolution tendant à voir sanctionner d’une majoration de 10% tout retard de paiement supérieur à un mois ;

— lors de cette dernière assemblée générale, le syndic a informé les copropriétaires que le cabinet REGENCE IMMOBILIER ne représentera pas sa candidature pour un futur mandat de gestion de l’ASL ;

— dans ce contexte, une assemblée générale extraordinaire avait été convoquée par le syndic à la demande de deux des sociétés d’investisseurs, qui devait se tenir le 16 octobre 2025, avec inscription à l’ordre du jour d’une question sur la dissolution de l’ASL et d’une question sur la désignation d’un liquidateur amiable, étant précisé qu’aucune question portant sur le maintien ou le transfert des services n’était formée, le courrier du conseil des sociétés ARAUCARIA et AQC HESPERIDES accompagnant cette demande soulignant que « la situation de l’ASL ne fait qu’empirer et la dissolution de l’ASL est inévitable ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, même si le syndic justifie avoir adressé directement puis par l’intermédiaire de son conseil diverses mises en demeure le 29 janvier 2025 et le 24 juillet 2025 aux sociétés débitrices, la situation des impayés imputables pour l’essentiel aux sociétés majoritaires, qui n’ont pas d’intérêt particulier au maintien des services, ne fait que s’aggraver et atteint à ce jour des proportions rendant impossible le fonctionnement régulier de l’association et menaçant celle-ci d’un péril imminent.

Il sera également relevé que la dissolution et mise en liquidation de l’ASL sans organisation du transfert des services compromettraient en outre gravement la situation des résidents âgés, aujourd’hui minoritaires, du fait de la menace de disparition de services qui leur sont nécessaires et qui permettent le maintien de leur autonomie.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande formée par Monsieur [U] [Y] et de désigner un admirateur provisoire selon détail précisé au dispositif.

2/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de l’instance seront supportés par l’ASL de la résidence [Adresse 15], dans l’intérêt de laquelle la présente décision est prise.

Il n’y aura pas lieu, pour les mêmes raisons, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera, au regard de l’urgence, exécutoire au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Désigne la SELARL [S] prise en la personne de [K] [S], dont le siège est [Adresse 3]), en qualité d’administrateur provisoire de l’association syndicale libre (ASL) de la résidence [Adresse 14] [Localité 9], au lieu et place de son syndic ;

Confère à cet administrateur judiciaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de L’ASL de la résidence [Adresse 14] [Localité 9], les pouvoirs de gestion dont le syndic était investi par les statuts afin de rétablir un fonctionnement normal de l’ASL ; dit qu’il aura pour mission de prendre toutes mesures utiles dans l’intérêt l’ASL et de proposer toute solution susceptible de favoriser le rétablissement d’un fonctionnement normal de l’association ;

Dit que l’administrateur provisoire aura pour mission de se faire remettre par toutes personnes, l’ensemble des documents, comptes annuels et archives de l’ASL, d’administrer l’ASL activement et passivement et plus généralement faire toutes opérations conformes aux statuts et entrant dans l’objet social ;

Dit que l’admirateur provisoire devra prendre toutes les décisions qu’imposent l’urgence et la nécessité, et qu’il aura notamment pour mission de :

convoquer une AGE pour mettre les statuts de l’ASL en conformité avec la loi,suspendre toute délibération relative à la dissolution,étudier une éventuelle dissolution avec transfert des services au syndicat des copropriétaires,recouvrer les charges impayées et rétablir la trésorerie,assurer la continuité des services essentiels,rendre compte au tribunal et aux copropriétaires ;

Dit que la mission de l’administrateur provisoire prendra fin dès que le fonctionnement normal de l’ASL aura été rétabli, et en tout cas dans un délai de 6 mois à compter de ce jour, sauf prorogation par ordonnance présidentielle éventuelle sollicitée par toute personne intéressée ;

Dit qu’il sera, le cas échéant, pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête présidentielle ;

Fixe la rémunération provisoire de la mission de l’administrateur provisoire à la somme de 3.000 € qui sera à la charge de l’ASL de la résidence [Adresse 15]  ;

Dit que l’administrateur devra procéder à toutes formalités de publications, de déclarations, ou d’enregistrement réglementaires ;

Dit que l’administrateur devra rendre compte de sa mission au président du tribunal judiciaire ou à son délégataire à l’expiration de celle-ci et qu’il devra également présenter sa demande de fixation de ses honoraires, émoluments et remboursement de frais auprès du président de la juridiction ou à son délégataire ;

Dit que l’ASL de la résidence [Adresse 14] [Localité 8] [Adresse 12] supportera les dépens de l’instance ;

Déboute Monsieur [U] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera exécutoire au seul vu de la minute.

Le greffier Le juge des référés