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AU NOM, [J] PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Juge des contentieux de la protection

Référé,

[Adresse 1],

[Localité 1]

S.C.I., [J], [K], [C],

prise en la personne de son représentant légal en exercice

c\, [A], [F], [Z] et, [Y], [Q], [R] épouse, [Z]

ORDONNANCE DE REFERE, [J] 23 Mars 2026

DÉCISION N° : 26/64

N° RG 25/01265 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QNEO

DEMANDERESSE

S.C.I., [J], [K], [C],

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 2],

[Localité 2]

Représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur, [A], [F], [Z]

né le 04 Octobre 1956 à, [Localité 3]

et

Madame, [Y], [Q], [R] épouse, [Z]

née le 15 Novembre 1955 à, [Localité 4]

Demeurant ensemble :, [Adresse 2],

[Localité 2]

Tous deux non comparants

Représentés par M^e Kriss KRIEGER, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION, [J] TRIBUNAL :

Président : Madame CHASSAIN Caroline, siégeant en qualité de Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Madame BOYER Laurence

Greffier lors de la mise à disposition : Madame LACROIX Laetitia

Expéditions délivrées

à M^e GHEZ

à M^e KRIEGER

le

Grosse délivrée

à M^e KRIEGER

le

A l’audience publique du 19 Février 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 23 Mars 2026.

EXPOSE, [J] LITIGE

La SCI, [J], [K], [C] a donné à bail à Monsieur, [A], [Z] et à Madame, [Y], [R] épouse, [Z] un logement sis, [Adresse 2] à SAINT VALLIER DE THIEY par contrat à effet du 1er novembre 2015.

Un arrêté préfectoral d’insalubrité à été délivré le 12 mars 2024, lequel a été levé le 5 décembre 2024.

La SCI, [J], [K], [C] a, par la suite, fait signifier à ses locataires un congé pour vendre le 16 janvier 2025 à effet au 25 juillet 2025.

Par exploit du 27 août 2025, la SCI, [J], [K], [C] a assigné Monsieur, [A], [Z] et Madame, [Y], [R] épouse, [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de GRASSSE statuant en référé à l’effet de :

— constater la résiliation du bail d’habitation dont s’agit au 25 juillet 2025.

— ordonner l’expulsion de Monsieur Madame, [Z] des lieux loués sis, [Adresse 3], ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

— refuser d’accorder tout délais de grâce aux requis ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame, [Z] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame, [Z] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame, [Z] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 février 2026, chaque partie est représentée par son conseil qui se réfère à ses écritures.

La SCI, [J], [K], [C] sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance tandis que Monsieur, [A], [Z] et Madame, [Y], [R] épouse, [Z] sollicitent que la juridiction :

A titre principal :

— déboute la SCI, [J], [K], [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, celles-ci se heurtant à l’existence de contestations sérieuses,

— condamne la SCI, [J], [K], [C] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne la SCI, [J], [K], [C] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— leur accorde un délai de 12 mois pour libérer les lieux,

— dise et juge que l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles,

— statue ce que de droit s’agissant des dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.

SUR QUOI

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation dommageable actuelle résultant d’un fait matériel (qu’il s’agisse d’une action ou d’une omission) ou d’un fait juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente et incontestée d’une disposition légale ou réglementaire, d’une disposition contractuelle claire ou une décision non contestable émanant d’une autorité légitime.

La contestation sérieuse ne prive le juge des référés du pouvoir de prescrire une mesure que lorsque celle-ci implique le règlement par ses soins de cette contestation ce qui l’obligerait en conséquence à trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (…).

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (…).

III. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

Il résulte des dispositions précitées que le bailleur n’a pas à justifier la décision de vendre le logement et qu’il est libre de vendre celui-ci au prix qu’il souhaite, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration de ce délai, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Cette déchéance prend effet à la date d’expiration du délai de préavis. Devenu occupant sans droit ni titre, le locataire doit alors libérer les lieux.

S’agissant des critères de protection des locataires âgés aux faibles ressources, le plafond de ressources à prendre en considération est celui applicable pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. La jurisprudence est venue préciser que les ressources doivent être appréciées au regard du plafond du « prêt locatif à usage social » (PLUS) fixé par arrêté du 29 juillet 1987 (CA, [Localité 5], 3e ch., 31 mars 2022). Ce plafond a été fixé, pour l’année 2025, à 30.984 euros. Sont prises en compte les ressources déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou toute soumission à des prélèvements libératoires ; il s’agit donc des ressources brutes déclarées et non du revenu net imposable. De jurisprudence constante, il convient, à cet égard, de retenir le revenu déclaré sur la dernière année civile écoulée à la date de notification du congé.

Le logement à offrir pour permettre de donner congé aux locataires protégés en raison de leur âge doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire et se trouver dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 c’est-à-dire :

« Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km ».

En l’espèce, la SCI, [J], [K], [C] se prévaut d’un congé pour vente délivré le 16 janvier 2025, à effet au 25 juillet 2025, et du maintien des locataires dans les lieux après cette date pour solliciter leur expulsion, étant observé que le bail a été suspendu pour une durée de neuf mois par l’arrêté d’insalubrité délivré par la Préfecture le 12 mars 2024, levé le 5 décembre 2024. L’échéance du bail a ainsi été reportée du 1er novembre 2024 au 25 juillet 2025 par l’effet de cette suspension. Il convient de constater que le congé pour vente a donc bien été délivré pour l’échéance du bail, au moins six mois avant son expiration, conformément aux dispositions susvisées.

En revanche, au moins un des locataires étant âgé de plus de 65 ans au moment de la délivrance du congé et ceux-ci bénéficiant de ressources limitées (24.039 euros), comme justifiées dans l’avis d’imposition 2025 versé aux débats et inférieures au plafond de ressources annuelles applicables aux logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social) fixé pour 2025, le bailleur aurait dû, ce dont il ne justifie pas, leur proposer un logement correspondant à leurs besoins et possibilités dans un rayon géographique proche.

Le juge des référés étant celui de l’évidence, l’absence d’une telle proposition de logement dans les pièces versées aux débats par la SCI, [J], [K], [C] constitue une difficulté insurmontable dans le cadre de son office que seul le juge du fond pourra trancher.

Cette contestation sérieuse prive la juridiction de la possibilité d’arbitrer les demandes présentées par la SCI, [J], [K], [C] ; il n’y a lieu à référé du chef de ces demandes.

Partie perdante, la SCI, [J], [K], [C] sera condamnée aux dépens.

Elle sera, en outre, tenue de verser la somme de 1.500 euros à Monsieur, [A], [Z] et à Madame, [Y], [R] épouse, [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Caroline CHASSAIN, Vice-Présidente, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la SCI, [J], [K], [C].

CONDAMNE la SCI, [J], [K], [C] à verser à Monsieur, [A], [Z] et à Madame, [Y], [R] épouse, [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI, [J], [K], [C] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT