1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e CHARDON + 1 CCC à M^e TOBELEM

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 27 JANVIER 2026

S.D.C. LA COLLINE DES ECRIVAINS

c/

S.C.I. MJA IMMO

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01139

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKRS

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 15 Décembre 2025

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. LA COLLINE DES ECRIVAINS sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CITYA TRIO IMMOBILIER, SARL immatriculée auRCS de [Localité 5] sous le n°421 416 116, dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié es qualité audit siège.

C/o son syndic

CITYA TRIO IMMOBILIER

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Sydney CHARDON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.C.I. MJA IMMO immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 979 929 890, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Albert-david TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 15 Décembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Janvier 2026 délibéré prorogé à la date du 27 Janvier 2026.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI MJA IMMO est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] à MANDELIEU LA NAPOULE, des lots n° 165 (garage), 249 (cave) et 261 (appartement).

Au lot n° 261 consistant en un appartement au rez-de-jardin est attachée la jouissance exclusive d’un jardin, avec droit de construire une piscine.

Faisant valoir que, sans aucune autorisation de la copropriété, la SCI MJA IMMO a pris la liberté de procéder à des travaux au sein de son jardin en jouissance privative ; que dans un premier temps le syndic a été informé de ce que l’entreprise mandatée par la requise avait emprunté la voirie et les escaliers communs de la copropriété avec un engin consistant en une pelle mécanique à chenilles ayant occasionné des dommages importants aux escaliers en date des 3 et 4 mai 2025 ; que par correspondance du 7 mai 2025, le syndic a sollicité les coordonnées de l’assureur de la SCI MJA IMMO afin d’organiser une expertise amiable ; que par courrier du 4 juin, le syndic a sollicité des informations sur la nature des travaux réalisés ; et qu’aucune suite n’a été donnée à ces demandes, le syndicat des copropriétaires LA COLLINE DES ECRIVAINS a, par acte en date du 23 juillet 2025, fait assigner la SCI MJA IMMO devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 834, 835 du Code de procédure civile,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER la SCI MJA IMMO à procéder à l’enlèvement de l’ensemble des ouvrages réalisés et à la remise intégrale des lieux dans leur état initial sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

CONDAMNER SCI MJA IMMO au paiement d’une somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER SCI MJA IMMO au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 décembre 2025, il maintient ses demandes et s’oppose aux demandes, fins et conclusions adverses.

Il déclare que :

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION SOUS ASTREINTE PROCEDER

A LA REMISE EN ETAT DES LIEUX A LEUR ETAT INITIAL ET A L’ENLEVEMENT DE L’ENSEMBLE DES TRAVAUX REALISES SANS AUTORISATION DE LA COPROPRIETE

* la SCI MJA IMMO n’a demandé aucune autorisation de la copropriété afin de solliciter l’autorisation, le cas échéant, des travaux projetés, et consistant en la création d’une fermeture d’une partie du jardin en jouissance privative,

* nonobstant les correspondances adressées par le syndicat des copropriétaires, la requise n’a pas jugé utile d’interrompre les travaux et a continué à ériger sa construction,

* les photographies démontrent l’ampleur des travaux réalisés et l’extension de terrasse faite par la SCI MJA IMMO dans des conditions tout à fait illégales et irrégulières,

* une telle manière de faire est constitutive d’un trouble manifestement illicite, dans la mesure où la SCI MJA IMMO n’est titulaire d’aucune autorisation de la copropriété aux fins de réalisation de ces travaux qui portent atteinte aux parties communes alors qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune autorisation au visa de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

* les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires au visa de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

* postérieurement à l’assignation, la SCI MJA IMMO a perduré en la réalisation des travaux litigieux, ce dont se sont plaints un certain nombre de copropriétaires au regard des nuisances subies et de l’importance des travaux réalisés consistant en plusieurs extensions de l’habitation,

* le procès-verbal de constat du Commissaire de Justice du 22 août 2025 démontre la réalisation de deux extensions en dur avec toiture,

* il est constant dans ces conditions que l’attitude de la SCI MJA IMMO démontre, à l’évidence, une résistance parfaitement abusive et injustifiée dans la mesure où celle-ci a continué dans la réalisation de ses travaux alors même qu’elle avait parfaitement conscience de ce que :

— Aucune autorisation d’assemblée générale n’avait été sollicitée et donc obtenue par ses soins alors qu’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative ;

— Aucun permis de construire n’a été sollicité auprès de la Mairie de [Localité 12] qui a dressé un procès-verbal d’infractions,

* dans ces conditions, il conviendra au surplus de faire droit aux demandes formulées,

* la SCI MJA IMMO dénie être à l’origine de la détérioration du chemin d’accès, alors que les photographies le démontrent,

* par ailleurs, il est faux d’affirmer que la SCI MJA IMMO n’a jamais tenté de dissimuler les travaux alors même que cette dernière a posé des bâches de passage aménagées dans la haie afin de permettre l’accès de la mini pelle,

* aucune régularisation urbanistique n’est possible au regard du contexte urbanistique du [Adresse 6] alors qu’à l’évidence il existe une atteinte avérée au droit collectif,

* les copropriétaires sont parfaitement excédés par la manière dont la SCI MJA IMMO a procédé à la réalisation de ces travaux alors même que celle-ci avait été alertée sur l’irrégularité de telles constructions qui a donné lieu à une pétition d’une grande ampleur signée par une trentaine de copropriétaires,

* dans ces conditions, la demande de remise en état sous astreinte est parfaitement légitime,

* le dépôt d’une déclaration préalable de travaux est indifférent,

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION PROVISIONNELLE A DES DOMMAGES ET INTERETS

* la requise a fait preuve d’une mauvaise foi particulièrement abusive et injustifiée alors même que la copropriété a pris le soin de solliciter l’arrêt des travaux notamment par lettre recommandée adressée par le syndic, la SCI MJA IMMO a continué à réaliser les travaux,

* dans ces conditions, la copropriété est fondée à solliciter la condamnation du requis au paiement d’une somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 décembre 2025, la SCI MJA IMMO demande à la juridiction de :

Vu les dispositions contenues aux articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites,

DECLARER la SCI MJ IMMO recevable et bienfondé en l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,

En Conséquence,

A titre principal, sur le fond,

JUGER que le SDC LA COLLINE DES ECRIVAINS ne justifie nullement d’un trouble manifestement illicite lui occasionnant un préjudice,

REJETER les demandes formulées par le SDC LA COLLINE DES ECRIVAINS et l’inviter à mieux se pourvoir au fond,

A titre subsidiaire, sur le fond,

JUGER que la SCI MJA IMMO est de bonne foi et qu’elle s’est engagée dans un processus de régularisation des édifications litigieuses,

ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente de la communication par la SCI MJA IMMO des justificatifs de toutes les démarches de régularisation,

REJETER les demandes indemnitaires formulées par le SDC LA COLLINE AUX ECRIVAINS,

A titre infiniment subsidiaire, sur le fond,

ACCORDER un délai raisonnable d’une durée de HUIT mois pour la SCI MJA IMMO aux fins de régularisation de la situation tant au niveau de l’urbanisme de la Mairie de [13] que de la copropriété,

FIXER à de plus juste proportion le montant de l’éventuelle astreinte en accordant un délai raisonnable avant son exécution.

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Elle réplique que :

* l’appartement acquis par la SCI MJA IMMO est un rez-de-jardin avec une piscine en vue de loger, à titre habituel, la famille du gérant de ladite société, à savoir Monsieur [K],

* dans le cadre d’un projet d’aménagement, la société a entrepris la réalisation de deux extensions légères sur la façade privative donnant sur ce jardin ce qu’elle reconnaît,

* ces aménagements, réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale, avaient pour objectif d’optimiser la surface d’habitation et de valoriser l’espace privatif, sans intention de porter atteinte aux parties communes ni à la structure du bâtiment,

* les travaux, limités à la zone privative, n’ont aucun impact sur la sécurité, la solidité ou la destination de l’immeuble,

* la volonté de la SCI MJA IMMO n’a jamais été de dissimuler ces travaux qui ont été réalisés à la vue et au su de tous les copropriétaires,

* la SCI MJA IMMO ne conteste pas la visite sur les lieux, de représentants du service de l’urbanisme de la Mairie de [13],

* un courrier a été remis en ce sens à la concluante en date du 23 septembre 2025 pour l’informer de l’irrégularité des travaux et de la nécessité de procéder à la régularisation,

* c’est dans ces conditions que, souhaitant régulariser la procédure sur le plan administratif, pénal mais également et surtout au regard de la copropriété, la SCI MJA IMMO a sollicité l’assistance de son Conseil et celle d’un architecte d’intérieur,

* elle a sollicité l’assistance du cabinet d’architecte d’intérieur RIVIERA HOUSE SERVICES représenté par monsieur [N] [R], et lui a confié la mission de procéder à la régularisation du dossier auprès du service de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 12] et de le soumettre, en parallèle à la prochaine assemblée générale de la copropriété pour la régularisation de la situation,

* la volonté de la SCI MJA IMMO n’a jamais été d’effectuer des travaux illégaux, sans autorisation mais elle a dû répondre à des nécessités urgentes pensant pouvoir régulariser sereinement la situation par la suite,

* Il convient d’observer que :

— Le jardin concerné relève d’une jouissance privative exclusive, ce qui confère à son titulaire une latitude d’usage, sous réserve de ne pas altérer les parties communes.

— Les ouvrages réalisés sont non structurels, réversibles et régularisables, ce qui exclut la qualification de trouble manifeste exigeant une remise en état immédiate.

— Aucune atteinte concrète à la jouissance des autres copropriétaires n’est démontrée,

* la jurisprudence constante précise que le juge des référés ne saurait ordonner la démolition d’un ouvrage susceptible de régularisation, dès lors qu’il n’existe pas de péril ou d’atteinte évidente aux droits collectifs,

* c’est la raison pour laquelle, la SCI MJA IMMO est en cours de régularisation auprès de la Mairie de [13] avant de déposer une demande de résolution pour la prochaine assemblée générale de la copropriété,

* elle s’engage à :

1. Déposer une déclaration préalable de travaux auprès du service urbanisme ;

2. Soumettre une demande d’autorisation rétroactive à la prochaine assemblée générale de copropriété ;

3. Assumer l’ensemble des frais nécessaires à cette régularisation.

* cette démarche démontre la bonne foi du propriétaire et son souhait de se conformer à la réglementation, rendant inutile une mesure de démolition disproportionnée et prématurée,

* la juridiction de céans devra surseoir à statuer et sommer la SCI MJA IMMO à justifier sous un délai qu’elle fixera les différentes démarches susvisées,

* dans le cadre des dernières conclusions du Syndicat des Copropriétaires, il est fourni de nouveaux clichés photographiques qui laisseraient apparaître la présence d’un engin de chantier ayant occasionné des dégâts sur le chemin piétonnier construit à base de bois et de terre,

* comme cela a été indiqué dans le cadre des précédentes conclusions produites par la SCI MJA IMMO, celle-ci s’était engagée à assumer l’ensemble des frais nécessaires à la régularisation de ces travaux, en ce compris, si besoin était, les travaux de remise en état de ce qui aurait pu être détérioré au sein de la copropriété du fait de ces travaux si cela était reconnu et avéré,

* la Juridiction de céans prendra connaissance du récépissé de dépôt d’une déclaration préalable effectuée auprès de la Mairie de [Localité 12], le 21 novembre 2025 portant le numéro DP0060792500213,

* dans l’attente de l’autorisation administrative qui est en cours d’étude auprès du service de l’urbanisme de la Mairie de MANDELIEU, la SCI MJA IMMO a établi une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale de la Copropriété pour voir autoriser la régularisation des travaux effectués avec, comme indiqué la prise en charge de l’intégralité des frais pouvant être mis à sa charge, tant au niveau administratif, juridique et financier pour réaliser les mutations nécessaires au sein de l’état descriptif de division ainsi que les éventuelles remises en état, de ce qui aurait pu être constaté comme dégradations,

* contrairement à ce qui est indiqué dans le cadre des dernières écritures du Syndicat des Copropriétaires, rien n’indique que les murs porteurs ont été affectés dans le cadre des pièces qui ont été produites par la SCI MJA IMMO et tel n’est pas le cas,

* il convient donc de faire droit aux demandes légitimes de sursis à statuer formulée par la SCI MJA IMMO et ce dans l’attente de l’obtention de l’autorisation administrative des services de l’Urbanisme et de voir cette demande régularisée à la prochaine Assemblée Générale de la Copropriété,

* si, par extraordinaire, la juridiction de céans devait écarter cette légitime demande, il conviendra de revoir à de plus juste proportion le montant de l’astreinte tout en accordant un délai raisonnable pour faire exécuter toute obligation à charge de la SCI MJA IMMO,

* l’astreinte sollicitée de 1 000 €/jour et la demande de 5 000 € de dommages et intérêts sont manifestement excessives au regard de la nature du litige,

* aucun préjudice concret ou collectif n’est établi par le syndic ; les seules irrégularités relevées sont procédurales,

* en conséquence, il est demandé au tribunal de rejeter la demande d’astreinte et de dommages intérêts, et de laisser à la SCI MJA IMMO un délai de régularisation raisonnable.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur la demande de remise en état sous astreinte

Il résulte des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux qui n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, et qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble constituent un trouble manifestement illicite, qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, la SCI MJA IMMO ne conteste pas avoir entrepris des travaux entrepris la réalisation de deux extensions sur la façade donnant sur ce jardin.

Ces travaux affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui n’est pas contesté.

La SCI MJA IMMO reconnaît qu’elle n’a pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les travaux réalisés par la SCI MJA IMMO constituent en conséquence un trouble manifestement illicite.

Il est toutefois de jurisprudence constante que les travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires peuvent être ratifiés a posteriori par celle-ci.

La SCI MJA IMMO produit :

— un récépissé de dépôt d’une déclaration préalable en date du 21 novembre 2025,

— projet de courrier de Maître TOBELEM, avocat, sollicitant l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires une résolution portant sur l’autorisation rétroactive des travaux litigieux.

Une condamnation immédiate à démolir conduirait à une situation procédurale complexe en cas de ratification par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de sursis à statuer, et ce, jusqu’à la prochaine assemblée générale des copropriétaires, et ce, nonobstant toute contestation de celle-ci.

En effet, la contestation d’un refus de l’assemblée générale ne peut pas donner lieu à une autorisation, et, par ailleurs, le juge ne peut autoriser a posteriori des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Une éventuelle contestation de l’assemblée générale serait en conséquence sans effet sur l’irrégularité des travaux et le trouble manifestement illicite.

En ce qui concerne les dégradations occasionnées aux escaliers de la copropriété par un engin lors de l’exécution de ces travaux, la demande ne dépend pas d’une éventuelle ratification des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte des photographies produites, qui ne sont pas contestées, et du procès-verbal de constat du 28 mai 2025, que les escaliers communs ont été endommagés lors le passage d’un engin à chenilles lors de l’exécution des travaux, par enlèvement des traverses et dégradation du béton.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de remise en état des escaliers communs.

Sur la demande de provision

Il résulte des procès-verbaux et de la pétition produits que les travaux réalisés par la SCI MJA IMMO ont entraîné des dommages aux parties communes et ont importuné certains copropriétaires.

Toutefois, l’appréciation du préjudice collectif allégués par le requérant, distinct des dommages causés aux escaliers, suppose une appréciation qui relève du juge du fond.

La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés,

Sursoyons à statuer sur la demande de remise en état par la démolition des extensions réalisées par la SCI MJA IMMO, et ce jusqu’à la réunion de l’assemblée générale des copropriétaires devant statuer sur la demande de ratification des travaux, et sans qu’il soit besoin que cette assemblée générale soit définitive,

Condamnons la SCI MJA IMMO à remettre en état les escaliers communs endommagés lors le passage d’un engin à chenilles lors de l’exécution des travaux, en remettant les traverses et en remettant en état le béton, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte provisoire de 300,00 euros par jour de retard, durant trois mois,

Déboutons le syndicat des copropriétaires LA COLLINE DES ECRIVAINS de sa demande de dommages et intérêts,

Réservons les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonnons la radiation de l’affaire, dans l’attente de la réunion de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Le greffier le juge des référés