RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00223 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEKC

MINUTE N° :25/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Mme [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [O] [J] [Z] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉFENDEUR :

Madame [O] [Y] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 Août 2025

DÉCISION :

Prononcée par Fahranaz JETHA, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête en date du 26 mai 2025, Madame [N] [O] [J] [Z], bailleresse, a saisi le tribunal de proximité de Saint-Benoît pour que Madame [E] [O] [Y], locataire du logement situé au [Adresse 3], soit condamnée au paiement de la somme de 840 euros au titre du loyer impayé de mai 2025.

Un bail d’habitation a été conclu le 11 juillet 2024 entre les parties, moyennant un loyer mensuel de 840 euros charges comprises, assorti d’un dépôt de garantie de 840 euros et d’une somme complémentaire de 750 euros versée en lieu et place d’un garant.

L’état des lieux d’entrée a été signé le 11 juillet 2024 et ne mentionnait aucune dégradation (par la mention « RAS »).

La tentative de conciliation a abouti à un constat d’échec en date du 19 mai 2025.

Les parties ont été convoquées par le secrétariat du greffe à l’audience du 25 août 2025, par lettre simple s’agissant de Madame [N] [O] [J] [Z], et, par lettre recommandée avec avis de réception concernant Madame [E] [O] [Y].

Lors de cette audience, les deux parties sont présentes.

Madame [N] [O] [J] [Z] a modifié sa demande. La demanderesse soutient que Madame [E] [O] [Y] n’a pas réglé les loyers à compter du mois de mai 2025, soit un arriéré de 3 mois de loyers (mai à juillet 2025), soit un total de 2.520 euros.

Elle réclame par ailleurs la somme de 1.000 euros pour la remise en état du logement, en raison de diverses dégradations constatées, et explique que le dépôt de garantie n’a pas été restitué.

Madame [N] [O] [J] [Z] précise également avoir été empêchée de pénétrer dans les lieux pour effectuer les réparations rendues nécessaires après le passage du cyclone, ainsi que pour organiser des visites en vue de la relocation.

Madame [E] [O] [Y] a, par courrier du 03 août 2025 reçu au greffe le 08 août 2025, formé une demande reconventionnelle.

Elle sollicite :

— la constatation de la différence entre la surface déclarée au bail (80 m²) et la surface réelle mesurée (45,84 m²), et la réduction de son loyer avec remboursement d’un trop-perçu chiffré à 3.384,08 euros ;

— le remboursement d’une somme de 960 euros au titre des frais d’énergie payés en supplément de son loyer mensuel ;

— le remboursement de 486,35 euros, correspondant à 336,35 euros de frais d’huissier engagés le 16 mai 2025 et 150 euros de frais de diagnostic électrique ;

— l’octroi de 2 000 euros de dommages-intérêts, en invoquant des agissements qu’elle estime fautifs de la part de la bailleresse ;

— la compensation des loyers réclamés (mai à juillet 2025) avec les sommes versées au titre du dépôt de garantie et de la somme complémentaire de 750 euros.

Le jugement a été mis en délibéré pour être mis à disposition le 13 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Vu l’article 1728 du Code civil, aux termes duquel le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée en bon père de famille et payer le prix du bail aux termes convenus.

Vu l’article 1730 du Code civil, qui impose au preneur de restituer le logement tel qu’il l’a reçu, sauf vétusté ou force majeure.

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment :

son 3-1 qi indique que : « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.».son article 7, qui impose au locataire de payer le loyer et charges récupérables, de répondre des dégradations sauf cas de force majeure, et d’entretenir le logement ;son article 22, qui prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans les deux mois de la restitution des clés, sous déduction des sommes restant dues au bailleur. son article 24, qui indique que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Pour faire la preuve des préjudices subis, Madame [N] [O] [J] [Z] verse au débat :

Son courrier du 25 mai 2025,Sa requête,Le constat d’échec,La demande de conciliation,La convocation chez le Conciliateur,Le contrat de bail,L’état des lieux d’entrée,La déclaration de main courante,Le courrier adressé au commissariat suite à la déclaration de main courante,La lettre recommandée avec un avis de réception,Le certificat médical,Le préavis de départ reçu le 08 avril 2025,Le courrier de Madame [E], indiquant des horaires de visite,Les photocopies des échanges par SMS.

Madame [Y] [E], défenderesse, a comparu et a fait valoir ses observations, à l’audience, par écrit et par pièces.

Elle soutient notamment :

Qu’elle a réglé certains loyers, en partie en espèces ou par chèques, dont le dépôt de garantie de 840 euros ;Que les désordres sont liés au cyclone et aux installations électriques défectueuses, de sorte qu’ils ne peuvent lui être imputés ;Qu’elle a respecté ses obligations de préavis et communiqué ses disponibilités pour les visites ;Qu’elle a été empêchée par la bailleresse de faire intervenir son assurance et de faire établir des constats pour justifier de la prise en charge des dommages.

De nombreuses pièces ont été produites : contrat et avenant, état des lieux, constats d’huissier, courriers, main courante, certificats médicaux, échanges de SMS, chèques et attestations diverses.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus. En l’espèce, il n’est pas contesté que des loyers demeurent impayés pour les mois de mai, juin et juillet 2025, pour un montant total de 2 520 euros. Le dépôt de garantie de 840 euros et la somme complémentaire de 750 euros doivent être imputés sur cette dette locative. La défenderesse ne produit pas d’éléments établissant un paiement complet des loyers réclamés pour cette période. Il convient dès lors de la condamner au paiement du solde restant dû, soit 930 euros.

Sur la demande relative à la différence de surface :

Le bail mentionne une surface habitable de 80 m². Le constat d’huissier produit par la défenderesse établit une surface réelle de 45,84 m², soit une différence de 34,16 m². L’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que Lorsqu’il apparaît que la surface habitable du logement est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge des contentieux de la protection peut être saisi afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

Le juge doit être saisi dans un délai de quatre mois à compter de la demande en diminution de loyer. L’action en diminution de loyer est irrecevable en l’absence de demande préalable présentée par le locataire au bailleur. En outre, le délai de quatre mois étant un délai de forclusion, la demande est irrecevable si elle est présentée plus de quatre mois après la demande en diminution de loyer .

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur la demande relative aux frais d’énergie :

La défenderesse sollicite le remboursement de 960 euros correspondant à des frais d’énergie qu’elle affirme avoir versés en supplément du loyer. Elle ne produit toutefois aucune facture à son nom ni justificatif contractuel établissant l’existence d’une clause prévoyant cette refacturation, ni preuve d’un paiement contraint. En l’absence d’éléments probants, cette demande sera également rejetée.

Sur la demande relative aux frais d’huissier et de diagnostic électrique :

La défenderesse sollicite le remboursement de 486,35 euros correspondant à 336,35 euros de frais d’huissier et 150 euros de frais de diagnostic électrique. Conformément à l’article 695 du Code de procédure civile, les frais exposés à titre personnel ne sont indemnisables que s’ils sont justifiés comme nécessaires à la défense des droits de la partie qui les réclame. En l’espèce, la défenderesse ne démontre pas que ces frais étaient nécessaires dans le cadre de la présente instance ni que leur engagement résulte d’une faute du bailleur. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts :

La défenderesse sollicite une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en invoquant des atteintes à sa réputation et à sa tranquillité. Elle ne produit toutefois aucun élément probant démontrant l’existence d’une faute caractérisée de la bailleresse, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct. Cette demande sera également rejetée.

Sur la demande de compensation :

La défenderesse sollicite la compensation entre la dette locative et les sommes versées au titre du dépôt de garantie et de la somme complémentaire. Il y a effectivement lieu d’imputer ces sommes sur la dette locative, comme retenu ci-dessus, soit 1 590 euros, le solde restant dû étant de 930 euros.

Sur les frais de remise en état :

La bailleresse réclame 1 000 euros au titre de la remise en état. Si la remise en état est justifiée dans son principe, elle ne produit aucun devis ou facture permettant de justifier ce montant. Le tribunal fixe donc cette indemnisation à la somme forfaitaire de 500 euros.

Sur les dépens :

La défenderesse, partie principalement perdante, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal de proximité de Saint-Benoît, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, et rendu par mise à disposition au greffe :

— DÉCLARE l’action de Madame [N] [O] [J] [Z] recevable ;

— DIT que le dépôt de garantie de 840 euros et la somme complémentaire de 750 euros seront imputés sur la dette locative ;

— CONDAMNE Madame [E] [O] [Y] à payer à Madame [N] [O] [J] [Z] la somme de 930 euros au titre du solde des loyers impayés ;

— CONDAMNE Madame [E] [O] [Y] à payer à Madame [N] [O] [J] [Z] la somme de 500 euros au titre de la remise en état des lieux ;

— REJETTE la demande reconventionnelle de Madame [E] [O] [Y] relative à la différence de surface ;

— REJETTE la demande reconventionnelle relative aux frais d’énergie ;

— REJETTE la demande reconventionnelle relative aux frais d’huissier et de diagnostic électrique ;

— REJETTE la demande reconventionnelle au titre des dommages-intérêts ;

— CONDAMNE Madame [E] [O] [Y] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition le 13 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE