4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00485 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKNP

AFFAIRE : [Z], [Z] C/ [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [Z]

né le 11 Octobre 1938 à JALLIEU (ISERE), demeurant 12 Route Vallée de l’ Hien – 38690 BIOL

Madame [K] [Z]

née le 26 Avril 1944 à SERRIGNY (YONNE), demeurant 12 Route Vallée de l’ Hien – 38690 BIOL

représentés tours deux par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [N] [T]

née le 1er Août 1975 à AUBENAS (ARDECHE), demeurant 5 rue Jean Prévost – 38600 FONTAINE

représentée par Maître Inès RIMET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 19 août 2011 consenti par Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z], Madame [N] [T] a pris en location un logement situé 5 Rue Jean Prévost – Les Floralies – 38600 FONTAINE, moyennant un loyer de 542 euros par mois outre 80 euros de provisions sur charges par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 3 décembre 2024, un commandement de payer pour un montant de 2 401,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 25 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 26 février 2025 délivré à étude, Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z] ont a fait assigner Madame [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 20 mai 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail consenti le 20.08.2011 à Madame [T] [N] ;En conséquence,

Ordonner la libération des lieux loués et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique de Madame [T] [N], ainsi que de tous occupants de son chef, dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;Condamner Madame [T] [N] à payer sans délai à Monsieur [Z] [W] et Madame [Z] [K], la somme de 1 777,76 € à titre de provision à valoir tant sur les arriérés locatifs que sur l’indemnité d’occupation qui a courue depuis lors, selon décompte arrêté au 12.02.2025, somme à actualiser au jour de l’audience ;Dire que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 03.12.2024 ;Condamner la même à payer à la requérante une indemnité d’occupation, équivalente au montant des loyers plus charges jusqu’à la date effective du départ ;Dire que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes termes que le loyer initialement convenu entre les parties ;Enfin condamner Madame [T] [N] à payer aux requérants la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.Après plusieurs renvois de l’affaire à la demande d’au moins l’une des parties, l’examen de l’affaire a été retenu à l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils actualisent leur créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 octobre 2025 à la somme de 2 214,52 €. Ils précisent que les régularisations de charges des années 2012-2022 et 2023 ont été appelées en juillet 2024. Ils s’opposent à des délais de paiement au profit de la locataire. Ils demandent au tribunal d’être autorisés à produire dans le cadre d’une note en délibéré un mail du 21 novembre 2024 adressé par l’agence immobilière, représentante des bailleurs à la locataire.

Madame [N] [T], représentée par son Conseil sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées le 7 octobre 2025. Elle soutient principalement que la véritable origine de la dette locative actuelle est due à la régularisation des charges pour les années 2021, 2022 et 2023 pour un montant de 1 685,93 euros et à la perte de son emploi en septembre 2024. Elle a sollicité la mise en place d’un échéancier par mail du 14 février 2025 auprès du bailleur et de l’agence FONCIA à hauteur de 80 euros qui lui a été refusé. Elle a versé le 13 janvier 2025 aux bailleurs la somme de 600 euros qu’elle a reçue suite à une demande de FSL. Elle indique qu’elle a repris le paiement des loyers et sollicite l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois à hauteur de 70,20 euros par mois.

Le tribunal a autorisé les demandeurs à produire le mail du 21 novembre 2024 au plus tard le 10 octobre 2025 et la défenderesse à répondre sur ce point.

Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z] ont produit le 8 octobre 2025 le mail du 21 novembre 2024 dans lequel ils proposent à la locataire de régler en 10 mensualités les régularisations des charges de 2021, 2022 et 2023 d’un montant de 1 685,93 euros, soit la somme de 168,59 euros par mois.

Madame [N] [T] a produit le 10 octobre 2025 une note en délibéré qu’elle a communiqué aux demandeurs. Elle indique que par mail du 14 février 2025 elle a informé les bailleurs qu’au regard de son budget elle ne serait pas en capacité de respecter l’échéancier proposé et avoir proposé un règlement mensuel de 80 euros par mois dans ce même mail.

Madame [N] [T] s’est présentée à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 dont il a été donné lecture à l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [N] [T] est représentée par son Conseil.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 26 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 27 février 2025.

La demande est donc recevable à cet égard.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 3 décembre 2024 pour la somme de 2 401,09 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges du logement n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail du logement est acquise à compter du 3 février 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 3 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, au titre de l’arriéré des loyers et des charges du logement d’un montant de 2 214,52 € (mois d’octobre 2025 compris) au paiement de laquelle sera condamnée à titre provisionnel Madame [N] [T], outre intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Madame [N] [T] qui a repris le paiement intégral du loyer comme cela résulte du décompte produit par le bailleur, un règlement de 800 euros ayant été effectué le 10 septembre 2025, sollicite des délais de paiement et propose d’apurer l’arriéré locatif à hauteur de 70,20 euros par mois sur 36 mois.

Les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement sollicités à l’audience par Madame [N] [T].

Il résulte des pièces produites par les parties que l’arriéré locatif est lié en partie à la régularisation des charges des années 2021,2022 et 2023 dont l’appel a été fait le 31 juillet 2024 mais également à l’absence de règlement des loyers et des charges par la locataire qui a rencontré des difficultés financières.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise de paiement du paiement intégral du loyer et des charges, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [T], occupante sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [N] [T] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à titre provisionnel à Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [N] [T] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail du logement liant les parties à la date du 3 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [N] [T] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z], à titre provisionnel la somme de 2 214,52 € correspondant au montant des loyers et charges impayés au 3 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 ;

AUTORISONS Madame [N] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 28 mensualités, soit 27 mensualités de 80 € chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux du logement sis 5 Rue Jean Prévost – Les Floralies – 38600 FONTAINE , dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [N] [T] soit condamnée à verser à titre provisionnel à Monsieur [W] [Z] et Madame [K] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS Madame [N] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci à la Préfecture et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein de plein droit de d’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 4 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Melinda RIBON, greffière.

La greffière La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection