TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00323 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VA3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01371

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [U] [Z],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Charlotte BRUNET de la SELAS CABINET BEGUIN BRUNET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B254

ET :

La SARL PLANETE FRET,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Blaise MOUAFO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2017

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EXPOSE DU LITIGE

Le 16 décembre 2016, la SCI CASHEMET, aux droits de laquelle vient Monsieur [U] [Z], a donné à bail dérogatoire à la SARL PLANETE FRET, pour une durée d’une année à effet au 1er décembre 2016 pour se terminer au 31 mars 2017, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 21.600 euros, outre les charges et les taxes. Le bail s’est par la suite transformé en bail commercial.

Le 17 mars 2024, Monsieur [U] [Z] a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL PLANETE FRET un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 14 février 2025, Monsieur [U] [Z] a fait assigner la SARL PLANETE FRET pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— l’expulsion de la SARL PLANETE FRET et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la SARL PLANETE FRET, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la condamnation de la SARL PLANETE FRET à lui verser :

. la somme de 13.385,78 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l’assignation, outre les intérêts au taux légal ;

. une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, assortie des intérêts au taux légal, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;

. la somme de 1.338,57 euros au titre de la clause pénale ;

. la somme de 2.190,69 euros au titre de l’acquisition du dépôt de garantie ;

. la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation de la SARL PLANETE FRET aux entiers dépens et frais de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 5 septembre 2025 et la décision mise en délibéré au 13 octobre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, les conseils de Monsieur [U] [Z] et de la SARL PLANETE FRET ont indiqué que les parties consentaient à ce que la dette locative soit fixée à 17.032,21 euros, à ce que les effets de la clause résolutoire soit suspendue et qu’un moratoire soit octroyé au preneur. Le conseil de ce dernier a indiqué en revanche s’opposer aux demandes formulées au titre de la clause pénale et des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 17 mars 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 8.455,34 euros au titre de l’arriéré de loyers et charge et 167,86 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 17 avril 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL PLANETE FRET, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort de l’accord des parties régularisé le 2 septembre 2025 versé aux débats qu’elles entendent arrêter la dette locative à la somme de 17.032,21 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025.

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de l’acquisition du dépôt de garantie par le bailleur.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties ont convenu que la SARL PLANETE FRET bénéficierait d’un moratoire.

En conséquence, un moratoire lui sera accordé comme il sera dit au présent dispositif et en cas de non respect une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL PLANETE FRET qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 17 mars 2024 et de dénonciation aux créanciers inscrits.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser Monsieur [U] [Z] au titre de ses frais irrépétibles. Celui-ci sollicite la somme de 5.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16 décembre 2016 liant les parties sont réunies à la date du 17 avril 2024 minuit ;

CONDAMNONS la SARL PLANETE FRET à payer en deniers ou quittances à Monsieur [U] [Z] la somme de 17.032,21 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

AUTORISONS la SARL PLANETE FRET à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :

—  24 mois de délais,

— par règlements mensuels et consécutifs de chacun 710 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,

— le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles du bail commercial en vigueur entre les parties ;

DISONS que, faute pour la SARL PLANETE FRET de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception:

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise à la date du 17 avril 2024,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL PLANETE FRET et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 16 décembre 2016, situés [Adresse 2], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;

— le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge si le bail du 16 décembre 2016 ne s’était pas trouvé résilié, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et l’acquisition du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SARL PLANETE FRET à verser à Monsieur [U] [Z] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL PLANETE FRET aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 17 mars 2024 et de dénonciations aux créanciers inscrits ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 13 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE

Tiaihau TEFAFANO

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN