Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 7 mai 2025, n° 24/04999

TJ Grenoble 7 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Prix de vente surévalué et imprécis
La cour a jugé que le prix mentionné dans le congé était suffisamment précis et conforme aux exigences légales, et que les honoraires n'étaient pas à la charge de l'acheteur.
Rejeté
Absence de fondement pour la demande
La cour a constaté que la demanderesse n'avait pas fourni d'éléments suffisants pour justifier sa demande de dommages et intérêts.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Madame [Z] était effectivement occupante sans droit ni titre et a ordonné son expulsion.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la demanderesse aux dépens, considérant qu'elle avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 7 mai 2025, n° 24/04999
Numéro(s) :	24/04999
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David ROGUETHassan KAIS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/04999 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MBDD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 07 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [U] [G] épouse [Z]

née le 12 Janvier 1965 à GRENOBLE (38), demeurant 7 Chemin Barral – 1er étage – Batiment B – 38100 GRENOBLE

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [L] [D]

née le 27 Septembre 1971 à LA TRONCHE (38), demeurant 219 Impasse de la Colombière – 74200 MARIN

Monsieur [Y] [W]

né le 21 Juin 1961 à MELUN (77000), demeurant 219 Impasse de la Colombière – 74200 MARIN

représentés tous deux par Maître Hassan KAIS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 20 Mars 2025 tenue par M^me Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M^me Louise BOISSON, Auditrice de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 juin 2012, Madame [U] [G] épouse [Z] a pris à bail un appartement situé 7 chemin Barral à Grenoble, auprès de Madame [L] [D] et Monsieur [Y] [W].

Le 31 octobre 2023, Madame [D] et Monsieur [W] ont délivré un congé pour vente à Madame [Z], à effet au 20 juin 2024, l’acte valant offre de vente de l’appartement avec box au prix de 189 500 euros.

Un mandat de vente exclusif a été conclu entre Madame [D] et Monsieur [W] et l’agence [B] Immobilier pour l’appartement concerné.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 19 août 2024, Madame [U] [G] épouse [Z] a fait assigner Madame [L] [D] et Monsieur [Y] [W] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de juger nul le congé délivré et de les condamner au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience, Madame [Z] reprend les demandes contenues dans ses conclusions et sollicite du tribunal de voir :

Juger nul le congé délivré le 31 octobre 2023 par Madame [D] et Monsieur [W] à son égard ;Condamner Madame [D] et Monsieur [W] à lui payer 3 000 euros de dommages et intérêts ;aux dépens ;à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de nullité du congé du bailleur, Madame [Z] fait valoir que le prix de vente qui lui a été proposé dans le cadre du congé est de 189 500 euros, prix qui est similaire au mandat de vente confié par les propriétaires à une agence immobilière et qui comporte dans ce cadre le montant des honoraires. De plus, Madame [Z] indique que le congé ne précise pas que le prix exclut le montant des honoraires. Madame [Z] considère encore que le prix de vente est surévalué par rapport au prix du marché.

À l’audience, Madame [D] et Monsieur [W] reprennent les demandes contenues dans leurs conclusions et sollicitent du tribunal de voir :

Valider le congé délivré le 31 octobre 2023 à Madame [Z] ;Ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Madame [Z] ;Condamner Madame [Z]aux dépensà leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande tendant à reconnaître la validité du congé délivré, Madame [D] et Monsieur [W] précisent que le bien n’a pas été vendu en raison de la procédure judiciaire en cours ; ils exposent au visa de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et de l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information pour le bailleur qui donne congé, que le prix de vente proposé de 189 500 euros est fixé hors commission. Ils considèrent également que le prix proposé est au prix du marché.

Au soutien de leur demande d’expulsion, Madame [D] et Monsieur [W] indiquent que Madame [Z] est occupante sans droit ni titre puisqu’elle a refusé l’offre de vente. De plus, ils mentionnent qu’ils ont délivré une sommation de déguerpir restée infructueuse.

MOTIVATION

Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

Cet article précise également :

« II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

En cas d’incertitude quant à la charge des frais notariés dans le congé, il en résulte une incertitude du prix de vente proposé qui entraine la nullité du congé lorsque le prix est mentionné « hors commission » et que le locataire ignore son montant et la personne chargée de la payer.

En outre, le prix proposé par le bailleur ne doit pas être volontairement excessif ou dissuasif. Un prix excessif est celui qui ne correspond pas à l’état du marché. Un prix est dissuasif lorsqu’il n’est susceptible d’intéresser aucun acquéreur et qu’il s’inscrit dans l’intention manifestement frauduleuse d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption.

Tout d’abord, le congé pour être valable exige un prix précis. Le congé délivré le 31 octobre 2023 par Madame [D] et Monsieur [W] mentionne une offre de vente de l’appartement au prix de 189 500 euros et précise « auquel il y a lieu d’ajouter le paiement des frais, droits et honoraires de l’acte authentique, de leurs suites et de leurs conséquences qui resteront à la charge de l’acquéreur ». Par ailleurs, dans un courrier du 23 août 2023 adressé par l’agence [B] Immobilier, gestionnaire de l’appartement, à Madame [Z], il est précisé que le prix de vente de l’appartement, en référence au mandat conclu par elle avec les propriétaires, est de 189 500 euros. Il est également indiqué que les honoraires de l’agence seront à la charge exclusive du vendeur. Le mandat de vente exclusif conclu entre Madame [D] et Monsieur [W] et l’agence [B] Immobilier mentionne également que les honoraires d’agence seront à la charge des vendeurs.

Ainsi, le prix de vente indiqué sur le congé correspond au prix sans les honoraires d’agence, qui doivent être pris en charge par les vendeurs. Madame [Z] ne peut donc pas se prévaloir de l’imprécision du prix mentionné sur le congé en raison des honoraires de l’agence puisque ceux-ci ne sont pas à la charge de l’acheteur et ne pouvaient donc être inclus. De plus, l’annonce de vente de l’appartement du 31 octobre 2023 par l’agence [B] Immobilier mentionnant un prix de 189 500 euros produite par Madame [Z] ne démontre pas que le prix du congé comprend les honoraires d’agence, puisque ces honoraires ne sont pas payés par l’acheteur et ne sont donc pas compris. En conséquence, le prix proposé dans le congé est suffisamment précis et respecte de ce fait le droit de préemption du locataire.

Ensuite, pour affirmer que le prix proposé est excessif, Madame [Z] produit deux évaluations du bien. Une évaluation du 23 novembre 2023, réalisée par Perform transaction, estime le bien à 170 000 euros. Une seconde évaluation du 30 novembre 2023 réalisée par Capital immobilier indique une valeur comprise entre 165 000 et 170 000 euros. Si le prix proposé par Madame [D] et Monsieur [W] dans le cadre de leur congé est supérieur à ces deux évaluations, le mandat de vente exclusif et l’annonce de vente de l’appartement du 31 octobre 2023 par l’agence [B] Immobilier mentionnent ce même prix. Ces éléments démontrent l’intention des bailleurs de vendre leur bien à ce prix. Ainsi, le niveau de prix plus élevé en comparaison avec les estimations produites par la demandeuse correspond à une volonté Madame [D] et Monsieur [W] de vendre à un prix plus élevé. Cependant, il ne traduit pas d’une volonté de dissuader la locataire d’acquérir le bien. En conséquence, le prix figurant sur le congé ne peut pas être considéré comme étant excessif ou dissuasif à l’égard de la locataire.

En conclusion, le congé délivré le 31 octobre 2023 par Madame [D] et Monsieur [W] à Madame [Z] concernant le bail 19 juin 2012 pour l’appartement situé 7 chemin Barral à Grenoble sera considéré comme valide.

Le congé étant validé, le bail a été résilié le 20 juin 2024. Madame [Z] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Une sommation de déguerpir a été délivrée à Madame [Z] le 30 juillet 2024. Ainsi, en l’absence de départ volontaire des lieux, il sera ordonné l’expulsion de Madame [U] [Z] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 6 du code de procédure civile dispose : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

Madame [Z] sollicite du tribunal de voir Madame [D] et Monsieur [W] condamnés à des dommages et intérêts, mais elle ne produit aucun moyen de fait ou de droit de nature à soutenir cette prétention.

Dès lors, elle sera nécessairement déboutée de cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [U] [G] épouse [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle devra verser à Madame [L] [D] et Monsieur [Y] [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier et ressort,

Déboute Madame [U] [G] épouse [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

Valide le congé pour vendre délivré par Madame [L] [D] et Monsieur [Y] [W] à effet du 20 juin 2024 ;

Dit que Madame [U] [G] épouse [Z] est occupante sans droit ni titre ;

Autorise l’expulsion de Madame [U] [G] épouse [Z] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique des lieux situés 7 chemin Barral à Grenoble ;

Condamne Madame [U] [G] épouse [Z] aux dépens et à payer à Madame [L] [D] et Monsieur [Y] [W] la somme 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 07 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION