REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01596 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MSZ7

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 3] C/ [N]

Le : 04 Décembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL [Localité 7]-[Localité 6] MANGIONE

Copie à :

Monsieur [P] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 04 DECEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 3] représenté par le syndic CITYA AUDRAS ET DELAUNOIS dont le siège social est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 16 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 02 Octobre 2025 ;

Vu le renvoi au 23 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 23 Octobre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assisté de Patricia RICAU, Greffière, présente lors des débats, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DES FAITS :

Monsieur [P] [N] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] situé au [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a notifié un commandement de payer Monsieur [P] [N], valant mise en demeure d’acquitter la somme de 5.577,84 € au titre d’un arriéré de charges arrêté au 11 juin 2025.

Ce commandement de payer informait qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés le 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, l’Agence Immobilière CITYA AUDRAS & DELAUNOIS, a fait assigner Monsieur [P] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, aux fins de :

Condamner Monsieur [P] [N] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 5] la somme de 5 807,05 au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2025 ainsi qu’au règlement des provisions devenues exigibles pour 229,21 euros se décomposant comme suit :

Appel de fonds du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 : 229.21 €

Soit un total global dû de 6 036,26 euros.

Condamner le même à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2 000 euros pour résistance abusive et injustifiée, outre 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [P] [N], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En cours de délibéré, le tribunal a sollicité auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la transmission de l’intégralité de l’acte de délivrance du commandement de payer adressé au défendeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Le relevé de propriété de Monsieur [P] [N] établissant qu’il est propriétaire du lot 4 de l’immeuble, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2021 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2020 et vote du budget prévisionnel pour l’année 2022,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mai 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2021 et vote du budget prévisionnel pour l’année 2023,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’année 2024,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’année 2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’année 2026,Le commandement de payer valant mise en demeure du 28 juillet 2025, pour paiement de la somme de 5 577,84 € au titre des charges impayées au 11 juin 2025,Un extrait de compte arrêté au 1er juillet 2025,Le contrat de syndic.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 31 décembre des années 2020 à 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2025 et 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la délivrance du commandement de payer du 28 juillet 2025, dont le coût n’est toutefois pas repris dans le relevé de compte de copropriétaire. Par ailleurs, le relevé de compte de charges du défendeur contient des frais de mise en demeure (3x33,60 + 4x45,60), frais de remise de dossier à l’huissier et de commandement de payer (109,10 + 216,00) antérieurs qui ne sont pas justifiés, aucun de ces actes n’étant produit aux débats. Enfin, les frais de « contentieux » portés pour 480 € au 11 juin 2025, ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles comme prévu par le contrat de syndic (point 9 du contrat).

Aussi, il convient de déduire de la somme réclamées la somme totale de 608,30 €.

Dans ces conditions, Monsieur [P] [N] sera condamné au paiement de la somme de 5 198,75 € au titre de l’arriéré des charges échues et devenues exigibles au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, l’Agence Immobilière CITYA AUDRAS & DELAUNOIS, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Monsieur [P] [N], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [N], qui perd le procès, supportera solidairement les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [P] [N] à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, l’Agence Immobilière CITYA AUDRAS & DELAUNOIS, la somme de 5 198,75 € au titre de l’arriéré des charges échues et des provisions devenues exigibles au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic, l’Agence Immobilière CITYA AUDRAS & DELAUNOIS, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne Monsieur [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic l’Agence Immobilière CITYA AUDRAS & DELAUNOIS, la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [N] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Carole SEIGLE-BUYAT Alyette FOUCHARD

Greffier présent lors du prononcé