4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/01506 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MTPX

AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE RU/01 2011 C/ [G], [O], [S]

Le : 18 Décembre 2025

Copie exécutoire

à :la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie certifiée conforme aux défendeurs

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 18 DECEMBRE 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE RU/01 2011, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [R] [B] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 21 Octobre 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M^me Anne COULONDRE, Auditrice de justice ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 18 Décembre 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 12 janvier 2022, la SCI FONCIERE RU/01 2011 (le bailleur) a donné à bail à M. [R] [G] et Mme [K] [O] (les locataires) un logement situé [Adresse 3].

Par avenant au bail en date du 9 novembre 2023, le bail a été régularisé aux seuls noms de M. [R] [G] et M. [U] [S].

Par acte d’huissier du 13 août 2025 le bailleur a assigné M. [R] [G], Mme [K] [O] et M. [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [G] et M. [U] [S] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [R] [G] et M. [U] [S] à payer :

— la somme de 16 076,15 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 11 juillet 2025,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [R] [G] et M. [U] [S] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires ne se sont pas rendus à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 21 octobre 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 octobre 2025 à la somme de 19295,00 euros.

A la même audience, M. [U] [S] a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer au motif que les deux autres colocataires ont quitté le logement et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative. Le locataire explique que les 2 autres personnes assignées, ont quitté le logement.

M. [R] [G] régulièrement cité à personne n’a pas comparu.

Mme [K] [O] qui n’a pas été citée à personne, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité à l’encontre de Mme [O]

En application de l’article 8_1 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail.

A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

L’engagement solidaire souscrit par des co-preneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

En l’espèce, Mme [K] [O] a donné congé du logement et par avenant au bail en date du 9 novembre 2023, le bail a été régularisé aux seuls noms de M. [R] [G] et M. [U] [S].

La dette de loyers correspond à une période postérieure. Il n’est pas démontré que Mme [O] aurait été mariée à l’un des colocataires.

Par conséquent, les demandes à l’encontre de Mme [O] doivent être déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et expulsion :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 13 août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 18 août 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [R] [G] et M. [U] [S] le 9 mai 2025 pour la somme de 13 494,86 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er avril 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 9 juillet 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 17 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 19 295,00 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [R] [G] et M. [U] [S] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par M. [R] [G] et M. [U] [S] à compter de la résiliation du bail en date du 9 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [R] [G] et M. [U] [S].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS irrecevables les demandes à l’encontre de Mme [K] [O], qui n’est plus locataire depuis le 9 novembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 9 juillet 2025,

FIXONS, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 9 juillet 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement M. [R] [G] et M. [U] [S] à payer à la SCI FONCIERE RU/01 2011, la somme de 19 295,00 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 octobre 2025 (mois d’octobre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

AUTORISONS la SCI FONCIERE RU/01 2011 à procéder à l’expulsion de M. [R] [G] et M. [U] [S] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3],

CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement M. [R] [G] et M. [U] [S] à payer à la SCI FONCIERE RU/01 2011 une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS solidairement M. [R] [G] et M. [U] [S] à payer à la SCI FONCIERE RU/01 2011 la somme de 800,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS solidairement M. [R] [G] et M. [U] [S] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 9 mai 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 18 DECEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN