4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00188 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MH7M

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 JUIN 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH), dont le siège social est sis 34, Avenue de Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [L] [H]

née le 10 Août 1981 à LA TRONCHE (ISERE), demeurant 21 Rue Jean Jaurès – Terrain Boyer – Etage 2ème – Appart 0007 – 38760 VARCES-ALLIERES-ET-RISSET

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 1er Avril 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 mai 2011, la Société Dauphinoise pour l’Habitat (ci-après dénommée « SDH ») a donné à bail à Madame [L] [H] un logement à usage d’habitation situé 21 rue Jean Jaures – Terrain Boyer, Etg 2, App 7 – 38760 Varces Allières et Risset.

Par acte d’huissier en date du 29 janvier 2025 la SDH a assigné Madame [L] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Madame [L] [H] ainsi que tout occupant de son chef ,Condamner la locataire à lui payer :La somme de 1.787,37 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [L] [H] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er avril 2025, la SDH actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 mars 2025 à la somme de 1.832,54 euros. Elle rappelle à titre principal le défaut d’assurance et s’oppose aux délais de paiement.

Madame [L] [H], comparant seule à l’audience, souhaite se maintenir dans le logement et propose de verser la somme de 160 euros mensuellement en sus du loyer pour apurer la dette.

Le président sollicite que l’assurance habitation soit produite en cours de délibéré par Madame [L] [H].

Par courrier en date du 8 avril 2025, Madame [L] [H] produit son attestation d’assurance.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 29 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 30 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) et de la Caisse aux Allocations Familiales (CAF) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

La demande de résiliation pour défaut de justification d’assurance

Le commandement signifié à la locataire le 21 juillet 2023 enjoint celle-ci de justifier de la validité de son contrat d’assurance dans le délai de 1 mois conformément aux dispositions de l’article 7§g de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, l’assignation délivrée le 17 mai 2024 ne comporte aucune demande relative à la non justification de l’assurance et demande au juge de constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement pour apurer la dette de loyers. Cette demande, formée pour la première fois à l’audience, après avoir été portée à la connaissance du défendeur, est recevable.

Cependant, Madame [L] [H] a justifié en cours de délibéré d’une assurance garantissant les risques locatifs souscrite depuis le 1er novembre 2009, et toujours en vigueur, donc antérieurement à la délivrance du commandement ce qui fait obstacle au constat de la résiliation, les droits du bailleur étant préservés dès lors que son locataire est bien assuré contre les risques dont il doit répondre.

La demande de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 1er octobre 2024 pour la somme de 1.961,85 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 23 septembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 1er décembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 24 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1.832,54 € au paiement de laquelle sera condamnée Madame [L] [H], à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, en ce compris la reprise des loyers courant et aux propositions de règlement de Madame [L] [H], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SDH pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [H], occupante sans droit ni titre du logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [L] [H] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer à, à titre provisionnel, à la SDH une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [H] sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 1er octobre 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 100 euros sera allouée de ce chef à la SDH. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

DEBOUTONS la Société Dauphinoise pour l’Habitat de sa demande de constat de résiliation du bail pour défaut de justification d’assurance,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 1er décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er décembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Madame [L] [H] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat, la somme de 1.832,54 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Madame [L] [H] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 160 euros le 5 de chaque mois pendant 12 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS la Société Dauphinoise pour l’Habitat à procéder à l’expulsion de Madame [L] [H] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 21 rue Jean Jaures – Terrain Boyer, Etg 2, App 7 – 38760 Varces Allières et Risset,

CONDAMNONS à titre provisionnel, Madame [L] [H] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat une indemnité d’occupation mensuelle comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Madame [L] [H] à payer à la Société Dauphinoise pour l’Habitat la somme de 100 euros sans intérêts, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Madame [L] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 1er octobre 2024,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection