TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09227 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57OH

N° MINUTE : 9/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 4], représentée par M^e CHOURAQUI Eva, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque P 058

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [P], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09227 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57OH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 août 2019 à effet au 29 août 2019, la SCI LES 3 B a consenti un bail d’habitation à M. [P] [T] et Mme [P] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 5] (75016), 1er étage, outre une cave et un emplacement de parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2715,58 euros, d’une provision pour charges de 164 euros et d’un complément de loyer de 167.42 euros.

Par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6350,02 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [T] et Mme [P] [S] le 26 juillet 2023.

Par assignations du 25 avril 2024, la SCI LES 3 B a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [T] et Mme [P] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  32 722,60 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, la SCI LES 3 B maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 18 septembre 2024, s’élève à 52 636,48 euros. Elle indique que les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi n°89-464 et ne forme aucune demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une quelconque procédure de surendettement les concernant.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [P] [T] et Mme [P] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI LES 3 B justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6350,02 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI LES 3 B à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

M. [P] [T] et Mme [P] [S] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI LES 3 B verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 septembre 2024, M. [P] [T] et Mme [P] [S] lui devaient la somme de 52 636,48 euros, en ce compris les frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des défendeurs, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 32 722,60 euros, suivant décompte arrêté au 7 mars 2024.

M. [P] [T] et Mme [P] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, en application de la clause prévue au contrat de bail en son article VII, à payer cette somme provisionnelle à la bailleresse, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 7 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de

6 350,02 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 8 mars 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 3 280.68 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [T] et Mme [P] [S], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la SCI LES 3 B concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 août 2019 entre la SCI LES 3 B, d’une part, et M. [P] [T] et Mme [P] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75016), 1er étage, outre une cave et un emplacement de parking est résilié depuis le 26 septembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [T] et Mme [P] [S], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [T] et Mme [P] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], 1er étage, outre une cave et un emplacement de parking ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et Mme [P] [S] à payer à la SCI LES 3 B la somme de 32722,60 euros (trente-deux mille sept cent vingt-deux euros et soixante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 6350,02 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et Mme [P] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges, qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3 280.68 euros par mois, à compter du 8 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et Mme [P] [S] à payer à la SCI LES 3 B la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [P] [T] et Mme [P] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 juillet 2023 et celui des assignations du 25 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge