REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01481 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MTCT

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Localité 7] représenté par son syndic l’agence C/ [J]

Le : 27 Novembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Madame [R] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 27 NOVEMBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic SAS LAMY dont le siège social [Adresse 6] pris en son agence [Adresse 5],

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 02 Septembre 2025 pour l’audience des référés du 09 Octobre 2025 ;

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 27 Novembre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [J] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 3].

A la date du 27 juin 2025, elle a été mis en demeure d’acquitter la somme de 1 956,67 € au titre d’un arriéré de charges et de divers frais.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY GRENOBLE, a fait assigner Madame [R] [J] devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  1 956,67 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 Juin 2025 ;

—  3 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

—  900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Avec capitalisation des intérêts.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [R] [J], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le relevé de propriété,

— Le contrat de syndic,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2024 comportant approbation des comptes de l’exercice arrêté au 30 septembre 2023, modification du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et adoption du budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,

— La mise en demeure du 27 juin 2025, présentée le 3 juillet 2025 et revenue non réclamée, rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Un extrait de compte arrêté au 1er juillet 2025 faisant apparaître un arriéré de 1 956,67 € , incluant la 4ème cotisation pour fonds de travaux ALUR de l’exercice 2024/2025.

Les comptes ayant été approuvés pour l’exercice clos au 30 septembre 2023, et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants, jusqu’au 30 juin 2025, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe, puisqu’il est justifié des charges exigibles jusqu’au 30 juin 2025.

Les sommes échues postérieurement, et apparaissant sur le décompte actualisé produit à l’audience, ne sont pas justifiées comme exigibles, aucun autre procès-verbal d’assemblée générale n’étant produit aux débats que celui précité.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 27 juin 2025 et du coût associé de 52 € par la production du contrat de syndic. La relance mentionnée sur le décompte pour 52 € (17/09/2024) n’est pas produite aux débats tout comme la lettre de relance comminatoire comptée pour 53,17 € (20/09/2024). Enfin, les frais de constitution du dossier et de mise en demeure par l’avocat (2x60€), ne sont pas justifiés, le contrat de syndic prévoyant une facturation « au temps passé » et uniquement en cas de diligences exceptionnelles qui ne sont ici pas démontrées (point 9-1 du contrat de syndic).

C’est donc une somme totale de 225,17 € qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Madame [R] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 1 731,50 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er juillet 2025 dont 52 € de frais de mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 pour la somme de 1 679,50 € et à compter du 2 septembre 2025 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY [Localité 8], ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de Madame [R] [J], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Madame [R] [J], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Madame [R] [J] à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY [Localité 8], les sommes de 1 731,50 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er juillet 2025 dont 52€ de frais de mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 pour la somme de 1 679,50 € et à compter du 2 septembre 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus par année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY [Localité 8] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY [Localité 8], la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [R] [J] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE