REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/02287 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MEW2

AFFAIRE : S.A.S.U. TENDANCES DESIGN MEUBLES DECORATIONS C/ S.C.I. MOSCATEL

Le : 12 Juin 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL CDMF AVOCATS

M^e Sandrine MONCHO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 12 JUIN 2025

Par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. TENDANCES DESIGN MEUBLES DECORATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. MOSCATEL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET PELET, avocats au barreau de LYON, (plaidant) et par M^e Sandrine MONCHO, avocat au barreau de GRENOBLE (postulant)

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 02 Décembre 2024 pour l’audience des référés du 09 Janvier 2025 ; Vu le renvoi au 20 février 2025, au 3 avril 2025 et au 7 mai 2025;

A l’audience publique du 07 Mai 2025 tenue par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Juin 2025, date à laquelle Nous, Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2017, la S.C.I. Moscatel a consenti un bail commercial à la S.A.S.U. Tendances Design Meubles Décorations pour la location d’un local d’une surface de 167 m² situé au [Adresse 4].

Par courrier recommandé en date du 19 septembre 2024, la S.A.S.U. Tendances Design Meubles Décorations a mis en demeure son bailleur de procéder au remboursement d’une facture de 1.236 euros TTC et de réparer divers désordres affectant le local.

Le 24 février 2025, un procès-verbal de constat a été établi à l’initiative du preneur.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, la S.A.S.U. Tendances Design Meubles Décorations a fait citer la S.C.I. Moscatel devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé pour voir :

— Constater qu’à la date du 6 mai 2025, les travaux annoncés par la société Moscatel n’ont toujours pas été réalisés ;

— Condamner la société Moscatel à procéder, au sein du local commercial exploité par la société Tendances Design au [Adresse 2], aux travaux :

— De nature à mettre fin aux infiltrations dénoncées depuis le 08 juillet 2021 et constaté par Huissier le 24 février 2025, en ce compris la reprise de l’importante fissure du mur à droite de l’entrée principale ;

— Portant sur les désordres affectant le tableau électrique et le rideau métallique ;

— Dire que la condamnation qui précède sera assortie d’une astreinte à hauteur de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société Moscatel à payer à la société Tendances Design la somme provisionnelle de 1.236 euros TTC au titre de la facture relative aux travaux sur le rideau métallique ;

— Condamner la société Moscatel à payer à la société Tendances Design une indemnité provisionnelle de 3.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Débouter la société Moscatel en toutes ses fins, demandes et prétentions ;

— Condamner la société Moscatel à payer à la société Tendances Design la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Moscatel aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’Huissier du 24 février 2025 pour 420 euros TTC.

Dans ses dernières conclusions, confirmées à l’audience, la S.A.S.U. Tendances Design Meubles Décorations fait valoir l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par le refus du bailleur de procéder aux grosses réparations nécessaires pour faire cesser les désordres relatifs aux infiltrations d’eau et aux fissures en façade, au tableau électrique et au rideau métallique d’entrée. Elle précise que la réalité de ces désordres est attestée par le procès-verbal de constat de commissaire de justice et sollicite le prononcé d’une astreinte.

En réponse à la S.C.I. Moscatel qui soutient avoir mandaté deux sociétés pour réaliser les travaux de réfection de la toiture et de reprise de la fissure en façade, la concluante conteste toute intervention de la seconde société.

Le demandeur forme aussi deux demandes de provision, l’une pour le remboursement des frais engagés en 2017 pour la réparation du rideau métallique d’entrée, l’autre pour l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Sur ce dernier point, elle insiste sur le fait que le bailleur n’a procédé à aucune réparation malgré de nombreuses relances depuis 2021.

**

Dans ses dernières conclusions en réponse, la S.C.I. Moscatel s’oppose à l’ensemble des demandes formées par la S.A.S.U. Tendances Design Meubles Décorations.

S’agissant des demandes de condamnation sous astreinte du bailleur à procéder aux différents travaux, la concluante conteste, tout d’abord, la réalité des désordres allégués au motif qu’un simple procès-verbal de constat de commissaire de justice ne permet pas de rapporter la preuve de la réalité et de l’origine des désordres. Ensuite, elle indique que les réparations demandées pour le rideau métallique d’entrée ne constituent pas une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil. Enfin, elle fait valoir, sur la question plus spécifique des infiltrations d’eau et de la fissure en façade, qu’une société est intervenue pour la réfection de la toiture, et qu’une autre a été mandatée pour la reprise de la fissure. Il n’y a donc pas lieu à condamnation sur ce point, ou, en tout état de cause, à astreinte.

Concernant les demandes provisionnelles, la S.C.I. Moscatel rappelle que les travaux effectués sur le rideau métallique d’entrée ne constituent pas des grosses réparations. En outre, la preuve d’un préjudice de jouissance n’est pas rapportée.

Il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande de condamnation sous astreinte à procéder aux réparations nécessaires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire toutes les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues par l’article 835 alinéa 1er, le juge doit néanmoins vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1re, 14 déc. 2016, nos 15-21.597 et 15-24.610 P.).

En l’espèce, l’article 11.5 a) du contrat de bail commercial prévoit que " Le Preneur sera tenu d’effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du Bail et à ses frais, toutes les réparations, tous les travaux d’entretien, de remplacement, y compris ceux relevant de la vétusté, de nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement, dès qu’ils s’avéreront nécessaires ainsi que les travaux prescrits par l’administration, et les mises en conformité existantes et à venir ; dans tous les cas, le Preneur restera responsable des dommages qui pourraient résulter de l’exécution ou de la non-exécution des réparations ou travaux lui incombant à l’exception des mentions de l’article R. 145-35 du Code de commerce ".

L’article R. 145-35 du code de commerce dispose que " Ne peuvent être imputés au locataire :

1o Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2o Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

[…]

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1o et 2o celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ".

L’article 606 du code civil dispose que " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ".

Le demandeur invoque l’existence d’un trouble manifestement illicite caractérisé par l’inaction du bailleur pour faire cesser les désordres relatifs aux infiltrations d’eau et aux fissures en façade (A), au tableau électrique (B) et au rideau métallique d’entrée (C).

A/ Sur les infiltrations d’eau et les fissures en façade

En l’espèce, le procès-verbal de constat du 24 février 2025 (pièce 11) fait apparaître très clairement des traces d’infiltrations d’eau sur les murs et plafond du local loué, qui se caractérisent notamment par des traces blanches et noires (pp. 3 à 16), des coulures (pp. 17 à 23), ainsi que des taches brunes sur le bardage en tôle présent sous les fenêtres (pp. 27 à 29).

Il s’en suit que la réalité des désordres allégués est démontrée malgré les dénégations de la S.C.I. Moscatel qui admet pourtant avoir mandaté deux entreprises, l’une pour les travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture (pièce 1) et l’autre pour la reprise des maçonneries et le traitement des fissures en façade (pièce 2).

À ce titre, le caractère de grosses réparations des travaux envisagés n’est pas contesté.

Si la facture produite pour la réfection de la toiture laisse supposer que les travaux mentionnés ont bien été effectués (pièce 1), il en va autrement du devis présenté pour les travaux de reprise des maçonneries en façade qui n’est pas accompagné de la facture ou procès-verbal de réception que le prestataire s’engage à fournir une fois les travaux réalisés (pièce 2).

Or, les infiltrations d’eau constatées par le commissaire de justice étant tout autant sur les murs que sur le plafond du local loué, la S.A.S.U. Tendances Design Meubles Décorations justifie de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

La S.C.I. Moscatel est donc condamnée à effectuer les travaux nécessaires sur le local loué pour mettre fin aux infiltrations d’eau et permettre la reprise de la fissure en façade.

Compte tenu de l’importance des infiltrations d’eau constatées, il y a lieu d’assortir la présente condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision.

B/ Sur le tableau électrique

À la lecture du procès-verbal de constat, il apparaît que le commissaire de justice a constaté la présence de câbles électriques qui sortent d’une goulotte (pp. 24 à 26).

Néanmoins, les simples constatations du commissaire de justice sont insuffisantes pour caractériser la dangerosité ou la non-conformité de l’installation électrique, de sorte que le preneur ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite sur ce point.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

C/ Sur le rideau métallique d’entrée

En l’état, il ressort du procès-verbal de constat que le rideau métallique d’entrée présente un défaut d’alignement (p. 30) et que deux des quatre ressorts sont cassés (p. 33).

Cependant, un débat existe entre les parties sur l’opportunité de qualifier de grosses réparations les travaux portant sur le rideau métallique d’entrée du local loué.

Un tel débat existe aussi dans la jurisprudence autour de l’interprétation croisée des dispositions de l’article 606 du code civil et R. 145-35 du code de commerce, de sorte que le trouble constaté par le commissaire de justice ne peut pas être qualifié de manifestement illicite.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

II/ Sur les demandes de provision

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permettent au juge des référés d’accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le demandeur forme une demande de provision pour le remboursement des frais engagés pour la réparation du rideau électrique d’entrée (A) et pour l’indemnisation de préjudice de jouissance (B).

A/ Sur le rideau électrique d’entrée

En l’état, il est constant que le demandeur a fait réaliser en 2017 des travaux de réparation du rideau métallique d’entrée pour un montant total de 1.236 euros TTC (pièce 2).

Toutefois, il ressort des paragraphes précédents qu’une contestation sérieuse existe autour de la qualification de grosses réparations pour les travaux relatifs au rideau électrique d’entrée.

Le juge du fond étant seul compétent pour se prononcer sur cet élément, le juge des référés ne peut que constater l’existence d’une contestation sérieuse qui fait obstacle à ce qu’il soit fait droit à la demande de provision formée par le preneur.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

B/ Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, la simple présence d’infiltration d’eau et de fissures en façade ne suffit pas à caractériser l’existence d’un préjudice de jouissance. Il incombe au demandeur de rapporter la preuve d’un préjudice réel, direct et certain pour l’exploitation des locaux, ce qu’il ne fait pas.

Dans la mesure où l’existence et l’imputabilité des autres désordres demeurent discutées, le juge des référés constate l’existence de contestations sérieuses qui font obstacles à l’octroi d’une provision.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

III/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la S.C.I. Moscatel aux dépens.

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais irrépétibles occasionnés à la S.A.S.U. Tendances Design Meubles Décorations par la présente instance soient mis à la charge de la S.C.I. Moscatel à hauteur de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.C.I. Moscatel à effectuer les travaux nécessaires sur le local loué pour mettre fin aux infiltrations d’eau et permettre la reprise de la fissure en façade ;

Disons que la présente condamnation est assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées au titre du trouble manifestement illicite

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision,

Condamnons la S.C.I. Moscatel à payer à la S.A.S.U. Tendances Design Meubles Décorations la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.C.I. Moscatel aux dépens :

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE