RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01145 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G64V

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 11] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 10 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ELENI

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R], [W] [K] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 9] [Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ELENI a donné à bail à Madame [R] [W] [K] [P] un appartement situé [Adresse 10] [Adresse 3] selon contrat du 1er décembre 2021 moyennant un loyer mensuel, dans son dernier état, de 681,11 euros, provision sur charges comprise.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 06 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.243,48 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la SCI ELENI a fait assigner Madame [R] [W] [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 19 octobre 2024 et subsidiairement, le prononcé de la résiliation ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [W] [K] [P] et à faire constater et estimer les réparations locatives et à séquestrer les effets mobiliers

— la condamnation de Madame [R] [W] [K] [P] au paiement des sommes suivantes :

—  2.793,92 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, TEOM arrêtés à la date du 03 décembre 2024, à actualiser à la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus

—  681,11 euros à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges et de la TEOM au prorata

— sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SCI ELENI, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3.103,23 euros, précisant que le loyer courant n’est que partiellement réglé.

Madame [R] [W] [K] [P] comparaît en personne. Elle explique avoir perdu son travail. Elle justifie avoir déposé le 28 janvier 2025 un dossier de surendettement et être dans l’attente de la décision de recevabilité. Elle a fait une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SCI ELENI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 26 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [R] [W] [K] [P] le 06 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.243,48 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 06 novembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SCI ELENI est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [R] [W] [K] [P] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 06 novembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SCI ELENI produit un décompte démontrant que Madame [R] [W] [K] [P] est débitrice de la somme de 3.103,23 euros à la date du 05 février 2025.

Madame [R] [W] [K] [P] ne conteste pas la dette locative.

Déduction faite du commandement d’un montant de 131,16 euros, la SCI ELENI est bien fondée à réclamer à Madame [R] [W] [K] [P] la somme de 2.972,07 euros au titre de l’impayé locatif comprenant la TEOM.

Il convient en conséquence de condamner Madame [R] [W] [K] [P] à payer à la SCI ELENI la somme de 2.972,07 euros selon décompte arrêté au 05 février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.243,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Madame [R] [W] [K] [P] des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [W] [K] [P].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [R] [W] [K] [P] sera également condamnée à verser à la SCI ELENI une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 681,11 euros, révisable, à compter du 06 novembre 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ainsi que la TEOM au prorata.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [W] [K] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ELENI les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il convient de condamner Madame [R] [W] [K] [P] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2021 entre la SCI ELENI et Madame [R] [W] [K] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] [Adresse 4] sont réunies au 06 novembre 2024.

CONDAMNE Madame [R] [W] [K] [P] à verser à la SCI ELENI la somme de 2.972,07 euros selon décompte arrêté au 05 février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.243,48 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [R] [W] [K] [P].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [R] [W] [K] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SCI ELENI à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [W] [K] [P] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [R] [W] [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [R] [W] [K] [P] à verser à la SCI ELENI une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 681,11 euros à compter du 06 novembre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, outre la TEOM au prorata.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [R] [W] [K] [P] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [R] [W] [K] [P] à payer la somme de 300 euros à la SCI ELENI au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE