TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/01061 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LWX7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [P] [U]

née le 05 Mai 1983 à NANCY (54), demeurant 261 Route du Rocharey – 38410 ST MARTIN D’URIAGE

Monsieur [G] [X]

né le 22 Septembre 1983 à EPINAL (88), demeurant 261 Route du Rocharey – 38410 ST MARTIN D’URIAGE

représentés tous deux par Maître Mélodie DUMONT-GONIN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [D] [L], demeurant 7 Chemin des Jardins – 73100 AIX LES BAINS

représentée par Maître Delphine DUMOULIN de la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Avril 2025 tenue par M^me Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M. Christophe SAMPER, Auditeur de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 octobre 2018, Madame [D] [L] a donné à bail à Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] un logement meublé à usage d’habitation sis 12 Boulevard Gambetta 38000 GRENOBLE, au loyer mensuel de 930 euros outre 40 euros de charges. Un dépôt de garantie de 1.395,00 euros a été versée par les locataires.

Les preneurs ont donné congé le 31 juillet 2023, à effet au 31 août 2023.

Un état des lieux contradictoire de sortie a été établi le 05 Septembre 2023, la bailleresse étant représentée par la SARL CULARO DIAG.

Par acte signifié en date du 02 février 2024, Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] ont fait assigner Madame [D] [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble, afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie et la réparation du préjudice consécutif au refus de la restitution.

A l’audience du 10 avril 2025, Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] comparaissent représentés par leur conseil qui développe ses dernières conclusions déposées le 20 mars 2025. Ils sollicitent de voir :

Condamner Madame [D] [L] à leur payer :1.395 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;1.358 euros au titre de la sanction pour non restitution dans le délai légal d’un mois à compter du 05 septembre 2023 jusqu’au 31 décembre 2024, à parfaire ;3.500 euros en réparation du préjudice subi, consécutif au refus sans fondement de la restitution ;2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Débouter Madame [D] [L] de ses demandes ;Condamner Madame [D] [L] aux dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives et en réponse n°2, Madame [D] [L] représentée par son conseil sollicite du tribunal de :

Juger qu’elle est fondée à conserver le montant du dépôt de garantie de 1.395 euros ;Rejeter les demandes de Madame [U] et de Monsieur [X] ;Condamner Monsieur [X] et Madame [U] à lui payer la somme de :10.427,78 euros à titre de dommages et intérêts ;161,67 euros à titre d’arriérés de loyers ;3.880 euros en réparation de la perte de loyer ;3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C. outre les dépens.Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Par ailleurs, il résulte des dispositions des articles 22 et 25-6 de la loi du 06 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. Par ailleurs, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les requérants expliquent qu’ils ont versé à titre de dépôt de garantie, la somme de 1.395 euros correspondant à deux mois de loyer et que le bailleur ne le leur a pas restitué alors que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de désordres au regard de l’état des lieux d’entrée.

Le bailleur ne conteste pas avoir reçu cette somme.

Le bailleur estime que l’état des lieux a été mal fait et que les désordres suivants n’apparaissent pas :

Le mur de la chambre donnant sur la cour qui est moisi, alors que les locataires n’ont jamais signalé de problèmes d’humidité ;Cuisine équipée dégradée alors que l’état des lieux d’entrée indiquait un état neuf ;Moisissures et déjections de mouches sur les plafonds de la cuisine et du hall ;Présences de divers nuisibles, insectes et rampants dans les pièces de l’appartement ;Parquet du salon très rayé et souillé avec des tâches de graisse ;Canapé éventré ;Dégâts des eaux dans le cellier non signalé ;Chaudière qui se rallume mais ne fonctionne pas ;Volet roulant de la cuisine cassé ;Vol des détecteurs de fumée.

En premier lieu, il existe des différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie :

la moisissure sur le mur de la chambre 1,un coussin de canapé déchiré et des traces de crayonnage, un volet roulant dans la cuisine en mauvais état, 1 tabouret de bar abîmé, présence d’insectes.Le délai pour restituer le dépôt de garantie est donc en l’espèce de deux mois à compter de la remise des clés le 5 septembre 2023 soit le 5 novembre 2023.

Le montant de la majoration de retard est égal à 10% du loyer hors en principal c’est-à-dire hors charges soit 93 euros.

En second lieu, les dispositions de l’article 3-2 sont d’ordre public de sorte que le bailleur ne peut pas faire établir un état des lieux non contradictoire opposable aux locataires, hors les cas de désaccord en vue d’un état des lieux amiable ou en cas de départ du locataire parti sans laisser d’adresse.

Le bailleur se fonde sur un constat d’huissier dressé le 08 septembre 2023, peu après le départ des locataires et après l’établissement de l’état des lieux de sortie. Si les constats de l’huissier font foi jusqu’à preuve contraire, le caractère d’ordre public de l’article 3-2 et le défaut de caractère contradictoire du constat dont se prévaut le bailleur autorise les locataires à en contester les appréciations personnelles portées par l’huissier dès lors qu’un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement, le bailleur ayant été représenté par un mandataire professionnel.

Concernant les désordres mentionnés sur l’état des lieux de sortie, seuls ceux relatifs au canapé et au tabouret peuvent être imputés aux locataires. La responsabilité des locataire relative au défaut du volet roulant (page 20 du constat d’huissier : « le volet est sale et bloque à la descente ») n’est pas établie, pas plus que la nécessité de procéder à son changement complet. Les photographies annexées au constat (page 26) montrent en effet un volet qui ferme jusqu’en bas de la fenêtre.

Il résulte également des pièces versées aux débats que la moisissure sur le mur est la conséquence, notamment, d’un défaut d’isolation ou d’un manque d’aération de l’appartement, comme le précise la facture d’intervention de la société AEN produite par Madame [L]. La responsabilité des locataires n’est pas suffisamment établie. Si les locataires ont peu occupé le logement au regard de la consommation d’eau versée au débat, cela ne suffit pas à démontrer un défaut d’entretien de nature à entraîner l’apparition de moisissures sur les murs. bien que la société de diagnostique explique l’origine de l’humidité, la formulation employée par la diagnostiqueur, à savoir : « je pencherai pour un manque de chauffage et de ventilation » n’exclut pas d’autres origines possibles. Le logement apparaît comme étant sensible à l’humidité et mal isolé (la fiche diagnostic du logement indique une consommation d’énergie catégorie E), sans qu’il ne soit prouvé qu’un chauffage et une aération plus régulière aient permis d’éviter l’apparition de moisissures

Concernant le canapé, il apparait dans l’état des lieux d’entrée un état « passable » et le défaut relevé par l’huissier résulte d’une usure normale du tissu, dont les photographies montrent que qu’il s’est déchiré et qu’il ne s’agit pas d’une dégradation volontaire. Ce désordre ne peut être mis à la charge des locataires.

Seuls peuvent être retenus les désordres affectant deux tabourets de bar qui étaient mentionnés comme étant en bon état dans l’état des lieux d’entrée. La valeur mentionnée pour les trois tabourets sur l’état des lieux d’entrée est de 100 euros. Il sera donc imputé la somme de 33,98 euros aux locataires correspondant à la facture acquittée pour le remplacement d’un tabouret.

La présence d’insectes relève de l’obligation de restituer les lieux en bon état d’entretien et les locataires ont à cet égard manqué à leur obligation.

S’agissant de l’état général de l’appartement dont il apparait au vu des états des lieux qu’il n’a pas été rendu dans un état de propreté, il justifie une demande indemnitaire du bailleur même en l’absence de facture de nettoyage. Les locataires seront condamnés à ce titre à indemniser le bailleur à hauteur de 250 euros.

Concernant les désordres qui n’ont pas été évoqués ou constatés contradictoirement lors de l’état des lieux de sortie, et qui ont été rappelés ci-dessus :

Les demandes du bailleur n’apparaissent pas fondées au regard des pièces versées aux débats.

Tel est le cas de la réfection du parquet du salon, qui présenterait des rayures et des tâches de graisse. Il n’apparait ni sur l’état des lieux de sortie, ni sur le constat d’huissier, de tâches de graisse. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée, précise que le sol présente des traces diverses.

Les photographies de la porte d’entrée, du carrelage ou des murs et plafonds annexées au constat montrent un appartement ancien et notamment une porte d’entrée en bois massif, des murs et sols en état d’usage, mais elles ne permettent pas de retenir l’existence de dégradations en dehors d’un état de propreté insuffisant, déjà indemnisé.

Il en est de même de l’existence d’un dégât des eaux qui n’apparait sur aucun document. Par ailleurs, certaines demandes concernent un remplacement à neuf sans qu’il ne soit justifié de cette nécessité. Ainsi, la chaudière dont le bailleur ne produit aucune facture de réparation, mais une facture de changement, sans justifier de la nature et de l’origine de la panne. Il n’est pas précisé que le matériel n’était pas réparable alors que les locataires justifient d’un contrat d’entretien de cet appareil.

De même, concernant le changement du plan de travail, dont les dégradations se situent en bout, il n’est pas justifié d’une reprise de la seule partie abîmée par la pose d’une résine par exemple. Enfin, concernant le vol des détecteurs de fumée, l’échange de mails du 17 octobre 2021 démontre de leur présence dans l’appartement, ce qui n’est pas contesté par les locataires. En revanche, rien n’établit qu’ils étaient manquants puisque le constat n’en fait pas mention.

Concernant le remplacement des ustensiles de cuisine, bien que le procès-verbal dressé par commissaire de justice semble indiquer que ces ustensiles présents dans l’un des meubles de la cuisine soient sales, ce constat n’est pas corroboré par l’état des lieux de sortie. En outre, l’inventaire des ustensiles dont il est question n’apparaît pas dans les pièces et il n’est pas démontré que leur état était de nature à contraindre le bailleur à les remplacer.

Concernant l’achat du grattoir, le bailleur explique l’avoir acheté afin de nettoyer la plaque vitrocéramique de la cuisine et verse des débats photos de cette plaque afin de prouver qu’elle est en meilleur état après nettoyage. Ces déclarations et les photographies prises par la personne qui allègue de ces faits ne sont pas suffisamment corroborées par des pièces objectives pour être retenues. Dès lors, l’achat d’un grattoir n’est pas imputable à un défaut d’entretien des deux anciens locataires.

Concernant le remplacement de la machine à laver, le bailleur déclare ne pas avoir pu conserver l’ancienne machine du fait de sa saleté mais l’état des lieux de sortie constate seulement une machine en état d’usage et entartrée tandis que le procès-verbal de constat mentionne une machine à laver sale. Ces deux constats ne suffisent pas à démontrer un dysfonctionnement de nature à contraindre au rachat d’une machine à laver. En outre, la machine à laver était décrite avec un état passable dès l’état des lieux d’entrée. Compte tenu de ces éléments, le remplacement de la machine à laver n’est pas imputable à des dégradations commises par les deux anciens locataires.

Concernant le remplacement de l’aspirateur, le procès-verbal de constat mentionne un papier collant fixé sur le flexible sans en préciser l’état de fonctionnement, il est contredit par l’état des lieux de sortie qui indique que l’aspirateur était en bon état et que son fonctionnement a été vérifié. Aucune pièce supplémentaire ne venant corroborer ce constat, Madame [D] [L] échoue à démontrer une dégradation de nature à justifier de l’achat d’un nouvel équipement.

Concernant le remplacement de la literie, le procès-verbal de constat mentionne de la présence d’insectes et de miettes sur l’un des matelas ce qui correspond à un usage normal pour une période de location de cinq ans et un défaut de nettoyage. Il est contredit par l’état des lieux de sortie qui indique seulement une usure sur l’un des côtés des matelas, sans qu’il ne soit possible de déterminer s’il s’agit du même. Ces constats ne saurait justifier le remplacement de deux matelas, deux oreillers, et deux couettes aux frais des anciens locataires.

Concernant le nettoyage des rideaux, ni les états des lieux ni le procès-verbal de constat ne mentionnent un manque de propreté des rideaux de l’appartement. Dès lors, ce nettoyage n’est pas imputable à un défaut d’entretien des anciens locataires.

Enfin, les photographies versées par Madame [L] montrant des objets et affaires entassées temporairement par les locataires dans les parties communes en l’espèce sur la pallier de l’appartement ne relèvent pas de l’obligation de restituer les lieux en bon état d’entretien et de réparation et ne peuvent justifier le refus de restituer le dépôt de garantie.

Dans ces conditions, le dépôt de garantie de 1395 euros devra être restitué aux locataires sous déduction des sommes de 250 euros et de 33,98 euros, soit pour un montant de 1111,02 euros.

— L’arriéré de loyers :

Le point de départ du délai de préavis de 1 mois est la date de réception de la lettre recommandé par le bailleur soit en l’espèce le 2 septembre 2023 pour une lettre recommandée postée par les locataires le 31 juillet 2023.

Il est constant que les locataires ont payé le loyer jusqu’au 31 août 2023 alors que le loyer était dû jusqu’au 2 septembre 2023. Ils seront donc condamnés à payer à madame [L] la somme de 2/30 x 970€ = 64,66 euros.

Le bailleur entend voir condamner les locataires à payer le loyer jusqu’au 05 septembre 2023, date de réalisation de l’état des lieux de sortie. Or, le logement a été libéré le 25 août 2023 et l’état des lieux n’a pu être réalisé avant le 05 septembre faute de disponibilité du mandataire du bailleur, qui sur la totalité du mois d’août n’a proposé aux locataires qu’une date de rendez-vous le 31 août 2023 à laquelle ils n’étaient pas disponibles. Il en résulte que le bailleur n’est pas fondé à réclamer le paiement du loyer sur cette période.

En conséquence, au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [D] [L] à verser à Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] la somme de 1 046,36 euros, représentant le solde du dépôt de garantie, déduction faite du loyer de septembre 2023 (1395-250-33,98-64,66), outre la somme de 93 euros par mois à compter de novembre 2023 au titre des majorations, arrêtée au mois de mai 2025 à 651 euros (7 mois) soit un total de 1 697,36 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’il existe des différences entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, et que les requérants n’établissent pas l’existence d’une faute du bailleur qui aurait fait dégénérer son droit de se défendre en abus.

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] de ce chef de demande.

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur :

Dans la mesure où le bailleur a été condamné à rembourser le dépôt de garantie et où la majorité des travaux engagés par le bailleur n’est pas imputable à des dégradations causées par les locataires, il ne peut être fait droit à ses demandes reconventionnelles qui n’apparaissent pas justifiées.

Madame [D] [L] sera déboutée de ses demandes.

Sur les mesures accessoires :

En l’espèce, Madame [D] [L], partie perdante supportera les dépens de la présente instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser la somme de 800 euros aux requérants au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] ;CONDAMNE Madame [D] [L] à verser à Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] la somme de 1 697,36 euros ;DEBOUTE Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] du surplus de leurs demandes ;DEBOUTE Madame [D] [L] de ses demandes ;CONDAMNE Madame [D] [L] à payer à Monsieur [G] [X] et Madame [P] [U] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE Madame [D] [L] aux dépens ;RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Anne-Laure CHARIGNON, vice-présidente, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux

de la protection,