REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01362 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MSFJ

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Localité 2] représenté par son syndic en exercice C/ [M]

Le : 16 Octobre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Monsieur [P] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 16 OCTOBRE 2025

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA AGDA SAS dont le siège social est situé [Adresse 3],

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 07 Août 2025 pour l’audience des référés du 11 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 11 Septembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 16 Octobre 2025, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [M] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 1].

A la date du 25 juin 2025, il a été mis en demeure d’acquitter la somme de 1632,62 € au titre d’un arriéré de charges, de provisions exigibles et de divers frais.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 07 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA AGDA, a fait assigner M. [P] [M] devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  1 632,62 € représentant l’arriéré de charges (1 556,98 €) et les provisions échues et devenues exigibles (75,64 €) avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025, et capitalisation des intérêts,

—  3 500,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

—  900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Assigné par acte délivré à sa personne, M. [P] [M], qui a bénéficié d’un délai suffisant, a comparu. Il explique contester la répartition des charges au sein de la copropriété, le règlement de copropriété n’ayant pas été mis en conformité avec la loi ELAN, malgré ses nombreuses demandes au syndic, notamment en ce que les charges ne sont pas réparties en parties communes spéciales pour les garages. Il s’étonne d’avoir été assigné alors même qu’il est en pourparlers avec le syndic et va faire inscrire à la prochaine assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Il s’oppose à la somme réclamée au titre des dommages et intérêts et aux frais de procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le relevé de propriété de M. [P],

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 22 février 2021, 3 février 2022, 26 janvier 2023, 18 mars 2024 et 31 mars 2025 comportant approbation des comptes pour les exercices clos au 30 septembre de chaque année, pour la dernière au 30 septembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,

— La mise en demeure du 17 juin 2025, distribuée le 25 juin 2025,

— Un extrait de compte arrêté au 17 juin 2025, faisant apparaître un arriéré de charges de 1 556,98 €.

M. [P] [M] ne conteste pas que les charges qui lui sont réclamées correspondent à celles qui résultent de la répartition telle que prévue par le règlement de copropriété applicable dont la modification ne relève pas des pouvoirs du président statuant en procédure accélérée au fond. Il lui appartient de saisir l’assemblée générale d’une demande de modification, ou d’exercer toute action qu’il jugerait nécessaire à cette fin.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos les 30 septembre 2020, 30 septembre 2021, 30 septembre 2022, 30 septembre 2023 et 30 septembre 2024, et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 17 juin 2025, mais ne justifie pas du coût qui y est associé de 40 € en l’absence de production du contrat de syndic. La relance mentionnée sur le décompte pour 30 € n’est pas produite aux débats. Enfin, le commandement de payer mentionné pour 82,74 € n’est pas produit et les frais de constitution du dossier et de remise au commissaire de justice et à l’avocat (2x350 €), ne sont pas justifiés par des diligences d’une particulière complexité. C’est donc une somme totale de 852,74 € qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, M. [P] [M] sera condamné au paiement de la somme de 704,24 € au titre de l’arriéré des charges échues au 17 juin 2025 et de 75,64 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025), soit un total de 779,88 €, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 avec capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA AGDA, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de M. [P] [M], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

M. [P] [M], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner M. [P] [M] à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA AGDA, la somme de 779,88 € au titre de l’arriéré des charges échues au 17 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025,

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic, la société FONCIA AGDA de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Condamne M. [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic, la société FONCIA AGDA, la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [M] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE