N° RG 25/00546 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FR2Y

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 8]

N° RG 25/00546 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FR2Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

À l’encontre de :

DÉFENDERESSE

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 03 novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradctoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 12 janvier 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie exécutoire délivrée le 12 JANVIER 2026

à : – la SCP LDGR + retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 12 JANVIER 2026

à : – Mme [B] [F] LS

— Préfecture du Haut-Rhin LS

— SCP WEIBEL – Mulhouse LS

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 23 janvier 2024 prenant effet au 15 février 2024, la SCI BURRUS a donné à bail à Mme [B] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6].

La société (SAS) ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la s locataires pour le paiement des loyers et charges.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a par la suite fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mai 2025, lui réclamant la somme en principal de 3 979,01 euros.

Par acte d’huissier délivré le 12 août 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement son prononcé,

— l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

et pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  4 661,35 euros outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 mai 2025 sur la somme de 3 768,01 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel pour le logement, ainsi qu’à l’avance sur charges qu’elle aurait payés si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— les frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer, outre 800 euros au titre de l’article 700 du CPC.

L’affaire a été retenue à la première audience du 3 novembre 2025, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5 554,69 euros.

Mme [B] [F] bien que régulièrement assignée, était absente et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de Mme [B] [F], il convient de statuer sur les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme à échoir, au plus tard le 10 du mois, et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 20 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 3 979,01 euros arrêté au mois de mai 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée aux contrats conclus entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce, le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par Mme [B] [F] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 22 juillet 2025 (le 20 étant un dimanche).

Mme [B] [F] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion du logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] sera en conséquence ordonnée.

Mme [B] [F] devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que Mme [B] [F] devra s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi pour le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10], à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

L’article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1709 du même code prévoit :

« Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. »

Il résulte de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il est suffisamment établi par les éléments produits en demande – en particulier contrat de bail, contrat de cautionnement, commandement, quittance subrogatoire, décompte (pièces 4, 5, 7, 9, 10 en demande) – que Mme [B] [F] est redevable envers la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de 4 661,35 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2025.

En conséquence, Mme [B] [F] sera condamnée à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En application des articles 1344-1 et 1231-7 du code civil, l’intérêt légal court à compter du commandement de payer du 20 mai 2025 sur la somme de 3 768,01 euros, et pour le surplus à compter du prononcé du jugement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [B] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il apparaît équitable de condamner Mme [B] [F] à indemniser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à hauteur de 800 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à compter du 22 juillet 2025 ;

DIT que Mme [B] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE Mme [B] [F] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [B] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] , au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, pour le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10] à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 661,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2025, somme majorée des intérêts légaux à compter du20 mai 2025 sur la somme de 3 768,01 euros, et à compter du 12 janvier 2026 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 12 janvier 2026, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le greffier Le vice-président