4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00779 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MNB5

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [Z], [B]

Le : 11 Septembre 2025

Copie exécutoire

à :

la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme à :

Monsieur [O] [Z]

Madame [S] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 SEPTEMBRE 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Estelle SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [O] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [S] [B]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Juin 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 27 octobre 2020, l’EPIC ACTIS (le bailleur) a donné à bail à M. [O] [Z] et Mme [S] [B] (les locataires) un logement situé [Adresse 2], ainsi qu’un garage, porte 21004 [Adresse 3].

Par actes d’huissier des 15 et 16 avril 2025 le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [Z] et Mme [S] [B] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [O] [Z] à payer :

la somme de 9 158,39 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 07 avril 2025,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,- condamner solidairement M. [O] [Z] et Mme [S] [B] à payer 690,77 euros pour les loyers arrêtés au 12/07/24,

— condamner solidairement M. [O] [Z] et Mme [S] [B] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 900,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires ne se sont pas rendus à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 juin 2025 à la somme de 14 706,92 euros.

A la même audience, Mme [S] [B] a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 60,00 euros. Elle indique qu’elle a quitté le logement en 2024.

M. [O] [Z] régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 16 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 17 avril 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [O] [Z] et Mme [S] [B] le 16 janvier 2025 pour la somme de 3 633,24 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 07 janvier 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 16 mars 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 5 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 14 275,03 euros, répartis à raison de 13 584,26 € dus uniquement par M. [O] [Z] et 690,77 € dus solidairement par M. [O] [Z] et Mme [S] [B]. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de M. [O] [Z] est inconnue et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris. L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [O] [Z] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par M. [O] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

La situation de Mme [B] permet de lui accorder un délai de paiement tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [O] [Z] et Mme [S] [B].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 16 mars 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 16 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement M. [O] [Z] et Mme [S] [B] à payer à l’EPIC ACTIS, la somme de 690,77 euros correspondant au montant des loyers et des charges impayés au 12/07/24, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [O] [Z] à payer à l’EPIC ACTIS, la somme de 13 584,26 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 juin 2025 (mois de mai compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS, à titre provisionnel, que M. [O] [Z] et Mme [S] [B] pourront solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 60,00 euros le 5 de chaque mois pendant 12 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

AUTORISONS l’EPIC ACTIS à procéder à l’expulsion de M. [O] [Z] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 2] ainsi que du garage, porte 21004 sis [Adresse 3],

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [O] [Z] à payer à l’EPIC ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [Z] et Mme [S] [B] à payer à l’EPIC ACTIS la somme de 300,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [Z] et Mme [S] [B] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN