TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00441 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYEL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [S] [A] épouse [D] [N]

demeurant [Adresse 4] Chez Mme [X] [F] [Localité 1]

Madame [F] [D] [N]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [H] [D] [N]

demeurant [Adresse 5]

Madame [P] [D] [N] épouse [K]

demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [D] [N]

demeurant [Adresse 6]

représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 15 mai 2020, Monsieur [Y] [R] a donné à bail à Monsieur « [T] » [O] un appartement à usage d’habitation de 2 pièces au 2nd étage sise [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 460 euros outre 25 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance le 5.

Monsieur [Y] [R] et Madame [I] [C] ont cédé un ensemble immobilier dont dépend le logement litigieux suivant acte authentique en date du 6 octobre 2022 à Madame [F] [D] [J] épouse de Monsieur [U] [L], Monsieur [H] [D] [N], Madame [P] [D] [N] épouse de Monsieur [G] [K], Madame [V] [D] [N], Madame [S] [A] veuve de Monsieur [M] [D] [N] (ci-après désignés « LES consorts [D] [N]).

Se prévalant d’une situation d’impayés, les consorts [D] [N] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail le 13 février 2024 par procès-verbal de remise à étude. Il portait sur la somme en principal de 4114,88 euros en principal au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier du 30 avril 2024, les consorts [D] [N] ont fait assigner en référé Monsieur [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

* les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, et y faisant droit, en conséquence :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu le 15 mai 2020,

* condamner Monsieur [O] à quitter sans délai l’appartement occupé et autoriser les consorts [D] [N] à expulser Monsieur [Z] [O] ainsi que tout occupant de son chef des locaux occupés avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

* dire et juger que les meubles meublants suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner Monsieur [Z] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 4320,58 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 16 avril 2024 avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du code civil,

* le condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle contractuellement due jusqu’à la libération définitive des lieux,

* le condamner également au paiement d’une somme de 1000,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 26 novembre 2024.

Les consorts [D] [N], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en actualisent leur créance à 8263,45 euros terme du mois de novembre 2024 inclus. Ils s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [Z] [O], comparant, reconnait le montant de la dette. Il explique avoir perdu son emploi en 2022, accomplir quelques missions d’intérims et percevoir 800 euros de revenus mensuellement. Il fait état d’une dette fiscale au titre de l’impôt sur les revenus 2023. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à concurrence de 100 euros par mois en sus du loyer.

La question de l’application des nouvelles dispositions législatives a été soulevée lors de l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état des difficultés de Monsieur [O] depuis sa perte d’emploi et de la mise en place d’un accompagnement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

Suivant note en délibéré autorisée, a été produite la notification de l’assignation auprès de la préfecture.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la décision est contradictoire.

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 14 février 2024 bien que ne constituant pas une condition de recevabilité en l’espèce.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistrée le 16 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 15 mai 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non paiement à son échéance des sommes dues, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux pendant 2 mois.

Un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 13 février 2024 à la requête des bailleurs à Monsieur [Z] [O] par procès-verbal de remise à étude. Il portait sur la somme en principal de 4114,88 euros en principal au titre des loyers et charges échus.

Cependant, la clause du bail prévoyant un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il convient de retenir le délai de deux mois.

Dans ce délai de deux mois, le locataire a payé la somme totale de 500 euros, insuffisante pour éteindre les causes du commandement de payer de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 15 avril 2024, premier jour ouvrable après l’extinction des causes du commandement.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 14 avril 2024 et à compter du 15 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [Z] [O], occupant sans droit ni titre depuis le 15 avril 2024 cause un préjudice aux consorts demandeurs qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges soit la somme de 537,92 euros.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 15 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Les consorts [D] [N] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8.296,45 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus. Il convient de relever que la créance expressément sollicitée lors de l’audience ne porte que la somme de 8.263,45 euros de sorte que c’est ce montant de créance qu’il convient de retenir étant ici précisé que le montant de la régularisation de charges et de la taxe d’ordures ménagères visé dans le décompte est justifié.

Monsieur [Z] [O] ne conteste pas le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 8263,45 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 4114,88 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur [Z] [O], s’il a pu expliquer ses difficultés depuis la perte de son emploi, a excipé de revenus provenant de missions d’intérims. Or, aucun effort de règlement même partiel ne ressort du décompte depuis le mois de mai 2024, augmentant la dette de manière conséquente. Compte tenu de ces éléments, il ne pourra pas être octroyé de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [O] succombant, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [Z] [O] à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date du 15 mai 2020 liant d’une part Madame [F] [D] [N] épouse de Monsieur [U] [L], Monsieur [H] [D] [N], Madame [P] [D] [N] épouse de Monsieur [G] [K], Madame [V] [D] [N], Madame [S] [A] veuve de Monsieur [M] [D] [N] et, d’autre part Monsieur [Z] [O], et portant sur un appartement à usage d’habitation de 2 pièces au 2nd étage sis [Adresse 3], à compter du 15 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [Z] [O] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [Z] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à Madame [F] [D] [N] épouse de Monsieur [U] [L], Monsieur [H] [D] [N], Madame [P] [D] [N] épouse de Monsieur [G] [K], Madame [V] [D] [N], Madame [S] [A] veuve de Monsieur [M] [D] [N] (« les consorts [D] [N]») la somme provisionnelle de 8263,45 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 4114,88 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] à verser à Madame [F] [D] [N] épouse de Monsieur [U] [L], Monsieur [H] [D] [N], Madame [P] [D] [N] épouse de Monsieur [G] [K], Madame [V] [D] [N], Madame [S] [A] veuve de Monsieur [M] [D] [N], une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, soit 537,92 euros à compter du 1er décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] au paiement au profit de Madame [F] [D] [N] épouse de Monsieur [U] [L], Monsieur [H] [D] [N], Madame [P] [D] [N] épouse de Monsieur [G] [K], Madame [V] [D] [N], Madame [S] [A] veuve de Monsieur [M] [D] [N], de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [O] aux entiers dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,