Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 7 mai 2025, n° 24/02046

TJ Grenoble 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas de titre d'occupation valide et a ordonné leur expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'usage des lieux
La cour a jugé que les défendeurs devaient payer une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié.
Accepté
Non-paiement des loyers et charges
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas réglé les loyers et charges dus, les condamnant au paiement des arriérés.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a jugé que le non-paiement des loyers et charges justifiait la résiliation du bail verbal.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 7 mai 2025, n° 24/02046
Numéro(s) :	24/02046
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Katell THOUEMENTAlexandre BORDON
Cabinet(s) :	EUROPA AVOCATS
Parties :	SAS SILOH

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/02046 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LZJ7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 07 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAS SILOH, dont le siège social est sis 25 Avenue Aristide Bergès – 38420 DOMENE

représentée par Maître Alexandre BORDON de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [S] [K], demeurant 63 Avenue Rhin et Danube – 38100 GRENOBLE

AJ totale n° 381852024003367 du 28/05/2024

Madame [G] [E] épouse [K], demeurant 63 Avenue Rhin et Danube – 38100 GRENOBLE

AJ Totale n°381852024005053 du 20/08/2024

représentés tous deux par Maître Katell THOUEMENT, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 20 Mars 2025 tenue par M^me Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M^me Louise BOISSON, Auditrice de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Aux termes d’un acte de vente notarié du 5 mai 2023, la société par actions simplifiée SILOH a acquis la propriété notamment des lots 89 et 147, dans une copropriété située 13 avenue Rhin et Danube à Grenoble 38100.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la société par actions simplifiée SILOH a saisi le juge des contentieux de la protection afin de :

— constater l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [S] [K] et son épouse Madame [G] [E] épouse [K] de l’appartement situé logement 89, 13 bis avenue Rhin et Danube à Grenoble 38100, et du garage situé à la même adresse,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,

— les condamner in solidum à payer la somme de 8040 euros au titre de l’indemnité d’occupation échue au 30 avril 2024 outre la somme de 670 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à libération des lieux,

— les condamner in solidum à payer la somme de 3141,90 euros au titre des charges de copropriété récupérables échues au 29 février 2024 outre 313,67 euros à titre de provision sur charges à compter du 1er mars 2024,

— A titre subsidiaire, si le tribunal reconnaissait l’existence d’un bail verbal, prononcer la résiliation du bail avec les mêmes effets,

— A titre très subsidiaire, si le tribunal retenait un loyer de 350 euros, condamner in solidum Monsieur et madame [K] à payer la somme de 5160 euros échu au 30 avril 2024 outre 430 euros à compter du 1er mai 2024 à titre de loyer ou d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner les mêmes in solidum à payer la somme de 3141,90 euros au titre des charges de copropriété récupérables échues au 29 février 2024 outre 313,67 euros à titre de provision sur charges à compter du 1er mars 2024,

— en tout état de cause, condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 mars 2025, la société SILOH sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse auxquelles il est fait expressément référence. Elle actualise ses demandes :

— A titre principal et subsidiaire, 14 740 euros au titre de l’indemnité d’occupation outre 670 euros mensuels à compter du 1er mars 2025 et 5 796,31 euros au titre des charges de copropriété récupérables échues au 28 février 2025, outre 313,67 euros à titre de provision sur charges à compter du 1er mars 2025,

— A titre très subsidiaire, 9 460 euros au titre des loyers échus au 28 février 2025 outre une somme mensuelle de 430 euros à compter du 1er mars 2025 et 5 796,31 euros au titre des charges de copropriété récupérables échues au 28 février 2025, outre 313,67 euros à titre de provision sur charges à compter du 1er mars 2025.

La SAS SILOH fait notamment valoir que :

— par acte du 5 mai 2023 elle a acquis plusieurs lots dans la copropriété située 13 avenue Rhin et Danube, dont les lots 89 (un appartement) et 147 (un garage) sans que la mention d’un bail ne soit précisée,

— les lieux sont occupés par Monsieur et madame [K] ; une sommation interpellative leur a été délivrée et aucun loyer ni charges n’ont été acquittés,

— les occupants ne justifient pas d’un fondement légal d’occupation ; elle conteste l’existence d’un bail verbal et elle est fondée à demander l’expulsion des occupants et subsidiairement la résiliation du bail verbal pour défaut de paiement des loyers et charges,

— les occupants semblent avoir déménagé mais les lieux sont encore occupés par du mobilier,

— la valeur locative de l’appartement peut être fixée à 590€ outre 80€ pour le garage et elle est fondée à solliciter une indemnité d’occupation de 670e/mois,

— subsidiairement, elle demande la fixation de l’indemnité d’occupation à 350€ pour l’appartement et 50€ pour le garage,

— il n’existe pas de preuve que le loyer s’élevait à 280 euros par mois,

— la mauvaise foi des occupants s’oppose à l’octroi de délais de paiement,

— les charges de copropriété sont dues en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [S] [K] et Madame [I] [K] née [E] sollicitent le bénéfice de leurs conclusions en réponse auxquelles il est fait expressément référence. Ils demandent au juge de :

— constater l’existence d’un bail verbal,

— débouter la société SILOH de ses demandes,

— prendre acte qu’ils ne s’opposent pas à la résiliation du bail verbal,

— limiter les sommes dues depuis mai 2023 à 4200 euros arrêtée au 30 septembre 2024,

— constater qu’ils sont débiteurs de bonne foi et leur allouer un délai de paiement de 24 mois,

— en tout état de cause, condamner la société SILOH à leur payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur et Madame [K] font notamment valoir que :

— ils sont locataires de l’appartement depuis mars 2013 pour un loyer initial de 350€ ramené à 280€ depuis 2017 en accord avec le bailleur Monsieur [U],

— une saisie attribution des loyers a été pratiquée le 8 février 2022 à la demande du syndicat des copropriétaires et ils ont procédé au paiement du loyer entre les mains de l’huissier,

— ils ont déménagé en décembre 2023,

— le loyer ne peut être modifié unilatéralement par la société SILOH,

— ils n’ont jamais reçu les courriers de la société SILOH les informant du changement de propriétaire et ne contestent pas ne pas avoir réglé le loyer depuis mai 2023,

— leur situation personnelle et financière justifie l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 6 mars 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 6 mars 2024.

Sur l’existence d’un titre d’occupation

L’article 1714 du code civil dispose « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

Les époux [K], qui soutiennent être titulaires d’un bail verbal depuis mars 2013, doivent en rapporter la preuve.

Il résulte de la pièce 1 des défendeurs un commencement de preuve par écrit d’un bail pour l’appartement situés 13 avenue Rhin et Danube dès lors que Monsieur [W] [U] agissant en qualité de liquidateur de la SARL LES DEUX CADETS a donné quittance pour la somme de 350 euros au titre du mois de mars 2012, aux termes d’un écrit signé le 13 mars 2012 et qui n’est pas sérieusement remis en cause par la société SILOH.

La SARL LES DEUX CADETS représentée par son liquidateur judiciaire apparaît également comme vendeur sur l’acte de vente du 5 mai 2023 par lequel la SAS SILOH a acquis la propriété de l’appartement et du garage litigieux.

Ce commencement de preuve est en outre corroboré par la saisie attribution pratiquée le 8 février 2022 entre les mains des locataires par le syndicat des copropriétaires, créancier de la SARL LES DEUX CADETS, et par le paiement du loyer entre les mains de l’huissier de mars 2022 à novembre 2022 à hauteur de 250 euros pour l’appartement et de 30 euros pour le garage.

Ainsi, il importe peu que l’acte de vente du 5 mai 2023 ne mentionne pas l’existence d’un bail. Les époux [K] apportent la preuve d’un bail verbal. Ils disposent donc d’un titre d’occupation tant pour l’appartement que pour le garage.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit s’acquitter du paiement des loyers et des charges et justifier d’une assurance couvrant le logement contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les locataires ne contestent pas ne pas avoir réglé les loyers de l’appartement et du garage depuis le mois de mai 2023 en dépit des mises en demeure du nouveau bailleur et de la sommation interpellative délivrée le 3 novembre 2023.

Les époux [K] ne peuvent sérieusement soutenir qu’ils ne savaient pas à quel bailleur ils devaient adresser les paiements des loyers puisque l’identité de la SAS SILOH et ses coordonnées sont mentionnées sur ces documents.

Les époux [K] ne s’opposent d’ailleurs pas à la demande de résiliation.

Même si les époux [K] affirment avoir déménagé depuis décembre 2023 et qu’ils produisent un bail en ce sens conclu avec un bailleur social, ils ne contestent pas ne pas avoir restitué les lieux au bailleur au jour où le juge statue.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail liant les parties à la date de la décision soit le 7 mai 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges. Il y a lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner leur expulsion.

Sur la créance de la SAS SILOH et les délais de paiement

L’arriéré de loyers

Compte tenu du bail verbal, la SAS SILOH ne peut pas solliciter la fixation judiciaire d’un loyer à hauteur de 670€ selon une valeur locative estimée.

Il existe en outre un désaccord entre les parties sur le montant du loyer du bail verbal. La SAS SILOH demande qu’il soit fixé, subsidiairement, à 350 euros conformément à la quittance délivrée le 13 mars 2012, alors que les époux [K] soutiennent que le loyer soit être fixé à 250€ pour l’appartement et 30€ pour le garage.

Il résulte des neuf dernières quittances de paiement établies par la Selarl JURIS-38, mandatée par le syndicat des copropriétaires, que le loyer acquitté par les locataires de mars à octobre 2022 s’élevait à 250 euros pour l’appartement et 30 euros pour le garage.

Ces éléments permettent d’écarter la quittance ancienne établie en mars 2012 et de retenir, comme le soutiennent les époux [K], que le précédent bailleur avait donné son accord pour réduire le loyer.

Ainsi, Monsieur et madame [K], qui sont mariés, seront solidairement condamnés à payer à la SAS SILOH la somme de 5 880 euros (280€ x 21 mois) au titre de l’arriéré locatif pour la période de mai 2023 à février 2025 (mois de février inclus).

Du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, Monsieur et Madame [K] seront solidairement tenus de payer à la SAS SILOH le loyer de mars au 7 mai 2025 puis une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié soit 280 euros par mois, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Les charges récupérables

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer mais aussi les charges récupérables qui, sauf mention contraire, ne sont pas comprises dans le loyer.

Le loyer du bail verbal (280€) ne comprend pas les charges en l’absence de mention le prévoyant.

La SAS SILOH justifie, par la production du tableau et du décompte des charges locatives récupérables, que les charges dues au titre de la période de mai 2023 au 29 février 2025 s’élèvent à 5 796,31 euros.

Monsieur et madame [K] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, outre une provision de 317,67 euros par mois jusqu’à la libération des lieux.

Monsieur et madame [K] ne peuvent être considérés comme des débiteurs de bonne foi car ils se sont abstenus de payer ou même de consigner tout loyer depuis mai 2023 et ils cumulent deux logements depuis décembre 2023, dont un logement social, en refusant de restituer les lieux. Il ne sera pas fait droit à leur demande de délais de paiement.

Succombant, Monsieur et madame [K] seront condamnés solidairement aux dépens. Ils payeront en outre une somme de 400 euros à la SAS SILOH au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal liant les parties à la date du 7 mai 2025,

AUTORISE la SAS SILOH à procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [K] et de Madame [G] [E] épouse [K] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement et du garage situés 13 bis avenue Rhin et Danube à Grenoble 38100 (lots 89 et 147 de la copropriété),

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du date résiliation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit 280 euros de loyer et 313,67 euros de charges mensuelles,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et de Madame [G] [E] épouse [K] à payer à la SAS SILOH, les sommes de 5 880 euros et 5 796,31 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 28 février 2025 (mois de février compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [K] et de Madame [G] [E] épouse [K] à payer à la SAS SILOH :

— le loyer à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la résiliation du bail,

— puis une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— et une provision de 317,67 euros par mois au titre des charges récupérables,

DEBOUTE Monsieur [S] [K] et de Madame [G] [E] épouse [K] de leur demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et de Madame [G] [E] épouse [K] aux dépens et à payer à la SAS SILOH une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 07 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION