TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

6ème chambre civile

N° RG 24/04613 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L6LZ

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SCP LACHAT MOURONVALLE

3 CCC Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 22 Janvier 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [T]

né le 03 Mai 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [F] [P] [N] [B] épouse [T]

née le 24 Août 1966 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SAS [Adresse 7] [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 13 Novembre 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire, chargé du rapport, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 22 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble [Adresse 3] est un immeuble en copropriété.

Le règlement de copropriété du 28 février 1934 a été déposé aux minutes de Me [Y] [V], notaire à [Localité 8], le 28 février 1934 et transcrit le 14 mars 1934 à la conservation des hypothèques.

Par exploit du 3 septembre 2024, les consorts [X] [T] et [F] [B], copropriétaires dans ledit immeuble ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA , [Adresse 6] à l’effet de :

• Voir déclarer nulles et non écrites l’ensemble des clauses de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété,

• De procéder à une nouvelle répartition conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10juillet 1965,

• Ordonner pour ce faire une expertise judiciaire aux fins d’établir une nouvelle répartition des charges,

• Ordonner la consignation des frais d’expertises à la charge du syndicat des copropriétaires,

• Condamner le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 4 800 euros aux requérants au titre de l’article 7OO du code de procédure civile,

• Exonérer les requérants de toute participation aux frais de procédure et condamnations en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• Condamner le syndicat aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

En réplique, le syndicat des copropriétaires par conclusions signifiées par RPVA le 6 mars 2025 auxquelles il y a lieu de se reporter pour la lecture des moyens de fait et de droit, demande au tribunal de :

• Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de procéder à la nouvelle répartition des charges en conformité avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 septembre 2025. L’affaire appelée à l’audience du 13 novembre 2025a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

1°) Sur la demande de modification de la répartition des charges :

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, le juge a le pouvoir de constater l’illicéité de clauses du règlement de copropriété de l’immeuble relatives à la répartition des charges de copropriété lorsque ces dernières, telles que figurant dans le règlement de copropriété, ne respectent pas les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont en outre tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 12 la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

En l’espèce, il appert que les parties à l’instance reconnaissent que les clauses de répartition du règlement de copropriété et les tableaux de répartition des charges telles que figurant dans le règlement originel du 28 février 1934 ne sont pas conformes aux prescriptions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au juge, s’il reçoit la demande de nullité des clauses et répartitions originaires, de procéder à leur nouvelle répartition. En l’espèce il appartient au tribunal de céans d’établir une nouvelle répartition sur la base des propositions qui seront faites par l’expert ci-après désigné.

En effet, l’ensemble des clauses définissant la répartition des charges entre les copropriétaires sont obsolètes en ce qu’elles sont contenues dans un règlement du 28 février 1934, outre que les modalités de répartition par étage sont établies sans prise en compte notamment :

— de la consistance,

— de la superficie

— de la situation des lots,

— sans égard à leur utilisation.

Il est rappelé que ce type de clause est réputée non écrite et contraire aux dispositions d’ordre public des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence seront notamment déclarées illicites au regard des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 notamment les articles 6- 7 -8 et 8 bis du règlement de copropriété initial.

2°) Sur la désignation d’un expert judiciaire :

En conséquence de l’illicéité des clauses actuelles de répartition des charges, il y a lieu d’ordonner la désignation d’une expertise judiciaire qui sera confiée à monsieur [E] [I], [Adresse 4] à [Localité 9] à l’effet de :

— Présenter une nouvelle répartition des charges de l’immeuble [Adresse 3], en établissant une proposition de répartition des charges afférentes à chaque lot en conformité des exigences de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965,

— Indiquer les éléments pris en considération et la méthode retenue de calcul permettant de fixer les quotes part des parties communes afférentes à chaque lot,

— Il est précisé que pour l’accomplissement de sa mission, l’expert judiciaire pourra se faire assister de tout sapiteur tel qu’un géomètre expert pour l’établissement des nouveaux millièmes de charges et des tableaux de répartition.

3°) Sur les dépens, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 700 du code de procédure civile :

Il est sursis à statuer sur ces demandes compte tenu de l’expertise judiciaire ci-après ordonnée.

4°) Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT non écrite les clauses du règlement de copropriété du 28 février 1934 de l’immeuble [Adresse 3] relatives à la répartition des charges et le tableau de répartition affectant des millièmes de charges et notamment les clauses et répartition de charges contenues dans les articles 6- 7 -8-8 bis du règlement de copropriété initial ;

ORDONNE une expertise judiciaire et désigne pour ce faire à monsieur [E] [I], [Adresse 4] à [Localité 9] à l’effet de :

• Présenter une nouvelle répartition de l’ensemble des charges de l’immeuble, en établissant une proposition de répartition de toutes les charges afférentes à chaque lot en conformité des exigences de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965,

• Présenter le projet du nouvel état descriptif de division de l’immeuble en suite de la nouvelle répartition des charges aux fins des opérations de publicité foncière nécessaires en suite de la décision judiciaire à intervenir en suite du dépôt du rapport d’expertise,

• Indiquer les éléments pris en considération et la méthode retenue de calcul permettant de fixer les quotes part des parties communes afférentes à chaque lot ;

DIT que l’expert pourra se faire assister pour l’accomplissement de sa mission, de tout sapiteur qu’il jugera utile tel qu’un géomètre expert pour l’assister dans l’établissement des nouveaux millièmes de charges et des tableaux de répartition ;

DIT que les frais d’expertise de monsieur [I] ainsi que de tout sapiteur seront à la charge du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

FIXE à 8000 euros le montant à valoir sur la provision à verser au titre des frais d’expertise dans le mois de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que l’expert commis ne pourra commencer sa mission qu’après versement de la provision susvisée en avance sur frais et honoraires ;

RAPPELLE qu’en cas de défaillance du versement de la provision par la partie qui en est débitrice, les autres parties à l’instance pourront en faire l’avance, sous réserve des comptes ultérieurs à faire en lien avec la partie débitrice de la provision et des frais d’expertise aux termes du présent jugement ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 22 septembre 2026 ;

DIT qu’il sera sursis aux autres chefs de demande, dépens, article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et article 700 ;

DIT que la présente affaire sera rappelée à la requête de la partie la plus diligente ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE