SG

LE 30 SEPTEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/03963 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LZUL

[V] [T]

[Y] [L] épouse [T]

C/

S.A.S. SOCIÉTÉ UFIFRANCE PATRIMOINE

Demande relative à une gestion d’affaire

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES – 14A

la SARL MENSOLE AVOCATS – 348

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : [Y] CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 04 MARS 2025 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 18 JUIN 2025 prorogé au 17 JUILLET 2025 puis au 30 SEPTEMBRE 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [V] [T], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Madame [Y] [L] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. SOCIÉTÉ UFIFRANCE PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Charlotte LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

La société UFIFRANCE PATRIMOINE exerce, sous l’enseigne « UFF », une activité de banque privée et de conseil en gestion de patrimoine.

En avril 2017, Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] (les époux [T] ) ont rencontré l’un des préposés de l’UFF à son Agence de [Localité 7], qui a établi leur profil investisseur.

Il en ressort que ces derniers cherchaient à optimiser leur patrimoine sur le plan fiscal, dans le cadre d’une stratégie d’investissement qualifiée “d’équilibrée : vous acceptez de prendre des risques modérés en capital et vous recherchez, en contrepartie, un rendement significatif”.

Sur la base de cette étude, l’UFF a préconisé aux époux [T] d’investir au sein d’un programme immobilier dit « du [Localité 3] de la Combe » situé à [Localité 5] (69), afin de bénéficier du dispositif fiscal Pinel « rénové ».

Ce dispositif fiscal permet de bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cadre de la rénovation d’un bien immobilier, ne répondant pas initialement à une liste de critères fixée par voie réglementaire qui permettrait de considérer le logement comme « décent ».

L’opération de rénovation réalisée par le propriétaire doit permettre in fine au logement d’être décent au sens de cette même législation.

Le bénéfice du dispositif fiscal, au-delà contingences liées à l’opération de mise en location ultérieure (notamment s’agissant du plafond de ressources du locataire), est donc conditionné matériellement à deux égards :

— les travaux réalisés doivent permettre de satisfaire à l’intégralité des critères de décence et points de performance énergétique ;

— les travaux doivent être achevés au plus tard le 31/12 de l’année N+2.

Les caractéristiques principales du programme immobilier alors proposé aux époux [T] par l’UFF étaient les suivantes :

— vente du foncier par la société COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE (filiale de la société 6 E SENS IMMOBILIER) ;

— réalisation de travaux par l’entreprise générale LCR RENOVATION ;

— mission d’architecte confiée à la société A’GRAPH (Mme [O] [M]) ;

— mission de maîtrise d’œuvre juridique et fiscale confiée au Cabinet d’Avocats RIVIERE MORLON & ASSOCIES.

L’Association Syndicale Libre (ASL) du [Localité 3] de La Combe, prise en date du 17 décembre 2015 a été constituée le 26 novembre 2015.

Le 13 avril 2017, les époux [T] ont signé une demande de réservation portant sur les lots commerciaux A1.1, 17 et 18 du programme immobilier (soit en réalité les lots de copropriété n°4, 23, 42 et 43).

Cette acquisition représentait un investissement de 381.531,00 €, réparti comme suit:

—  110.000 € pour l’acquisition du foncier ;

—  20.000 € pour l’acquisition de deux places de stationnement ;

—  241.000 € au titre des frais de rénovation ;

—  10.531 € au titre des frais d’acte.

Le tout était financé par un prêt in fine souscrit sur une durée de 15 ans.

Le 4 décembre 2017, les époux [T] ont fait l’acquisition du foncier auprès de la société COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, par acte reçu au rang des minutes de Me [R], Notaire à [Localité 6].

A compter de cette date, les travaux devaient être réalisés par la société LCR RENOVATION, sous le contrôle de l’Architecte.

Le 15 février 2019, puis le 19 octobre 2019, les époux [T] ont écrit au Cabinet d’avocats en charge de la maitrise d’œuvre juridique du dossier, afin d’être informés sur la date d’achèvement des travaux.

Les époux [T] ont refusé de signer ce procès-verbal de réception du 23/12/2019, estimant que les travaux n’étaient pas terminés.

Le 25 février 2020, les époux [T] donnaient pouvoir à la société ATECH IMMO de les représenter dans le cadre de la livraison des parties privatives de leur appartement.

Le 16 mars 2020, il a été indiqué à l’ASL [Adresse 4] que compte tenu de l’épidémie de COVID-19, les plannings contractuels ne seraient pas respectés.

Le 21 mars 2020, les époux [T] ont donné pouvoir à la société ATECH IMMO, aux fins de les représenter dans le cadre de la livraison de leur appartement.

Les époux [T] ont déclaré une date d’achèvement des travaux au 23 décembre 2019, en indiquant cependant que « les travaux ne sont pas terminés ».

Les époux [T] ont déclaré le bénéfice de leur investissement en Pinel Rénové sur leur déclaration.

Parallèlement, il a été remis aux époux [T]:

— un certificat avant travaux daté du 26 avril 2018,

— un certificat après travaux daté du 30 décembre 2019.

Un Procès-verbal de réception avec réserves en date du 07/07/2020 a été remis aux époux [T].

A la suite de la dénonciation de désordres par leurs locataires, les époux [T] ont sollicité la réalisation d’un constat d’huissier de justice le 15/03/2021, concernant notamment le non remplacement des mensuieries extérieures.

Dans le même temps, les époux [T] ont mis en demeure l’intégralité des intervenants à cette opération de satisfaire à leurs obligations.

Le 1 er février 2022, les époux [T] ont reçu un diagnostic de performance énergétique, classant leur appartement « F », en termes de consommation énergétique, soit un appartement considéré comme énergivore, avec une consommation de 398 kWh/m²/an.

Par acte d’huissier du 8 septembre 2022, les époux [T] ont assigné en indemnisation la société UFIFRANCE PATRIMOINE devant le Tribunal judiciaire de Nantes, sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil, 1315 du Code civil.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 avril 2023, les époux [T] demande au Tribunal, de:

Vu les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil,

Vu l’article 1315 du Code civil,

Vu la Jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— Dire et juger que la société UFIFRANCE PATRIMOINE a manqué à son obligation d’information à l’égard des époux [T] en ne les informant pas sur les risques et aléas inhérents au produit d’investissement préconisé,

— Dire et juger que la société UFIFRANCE PATRIMOINE a engagé sa responsabilité à l’égard des époux [T], et qu’elle doit être condamnée à les indemniser du préjudice en résultant,

Et par conséquent,

— Condamner la société UFIFRANCE PATRIMOINE à verser à Madame [Y] [T] et Monsieur [V] [T] la somme de 27.484 € au titre de la perte de chance de bénéficier d’un dispositif fiscal « Loi Pinel »,

— Condamner la société UFIFRANCE PATRIMOINE à verser à Madame [Y] [T] et Monsieur [V] [T] la somme de 80.000 € au titre du préjudice lié à la perte de valeur de leur investissement,

— Débouter la société UFIFRANCE PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner UFIFRANCE PATRIMOINE à verser à Madame [Y] [T] et Monsieur [V] [T] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que:

— ils ne sont pas des investisseurs avertis dans le domaine fiscal, n’ayant bénéficié que de deux produits immobiliers sous le bénéfice de la Loi dite Scellier portant sur des logements neufs,

— ils n’ont pas été informés du risque de voir les travaux prendre un retard tel que leur investissement ne serait plus éligible au dispositif fiscal, du risque de voir les travaux être mal réalisés et ne répondant pas aux critères permettant de bénéficier du dispositif fiscal, ni du risque d’acheter un immeuble à un prix nettement supérieur à sa valeur de marché,

— de jurisprudence constante, le conseil en gestion de patrimoine est tenu d’un devoir de conseil et d’une obligation d’information à l’égard de son client investisseur afin que ce dernier s’engage en connaissance de cause,

— L’UFF n’a jamais exposé aux époux [T] les spécificités d’un tel investissement, et les risques inhérents à ce dernier, alors qu’ils ont adopté une stratégie d’investissement qualifiée de modérée, à savoir “équilibrée”,

— l’UFF n’a jamais alerté les époux [T] sur l’obligation de respecter un délai ultime de livraison fixé au 31.12 de la 2ème année suivant acquisition du foncier, sur lequel ils n’ont jamais été informés. L’UFF leur a transmis des informations extrêmement contradictoires,

— l’UFF savait que le projet de réhabilitation du château de la Combe avait pris un retard considérable. Les 1er P.V d’A.G de 2015 visaient une date de démarrage des travaux en juin 2016, et un délai prévisionnel de 18 mois de travaux, soit une réception prévisionnelle fixée en septembre 2017, or en 2017 soit près de deux années plus tard, lors de la commercialisation des lots par l’UFF, seulement deux logements sur 11 avaient été commercialisés,

— l’UFF n’a jamais entendu ni s’assurer de la date ultime de livraison des travaux, qu’elle était dans l’incapacité d’indiquer de manière précise aux époux [T], mais pire encore n’a jamais entendu s’assurer de ce que les travaux pourraient être terminés dans le délai imparti par la Législation fiscale ( pièce n°4),

— de nombreux éléments antérieurs à la commercialisation de ce programme par l’UFF permettaient de douter du respect de l’ensemble de critères de performance et de décence prévus par la législation,

— l’UFF ne s’est pas interrogée sur les conditions dans lesquelles les travaux seraient réalisés, en 2018, sur la base d’un marché passé dans le courant de l’année 2015,

— même si l’on considère que l’analyse de l’opportunité d’une opération d’investissement permettant d’en appréhender les risques, constitue une activité juridique, la société UFF, exerçant plusieurs activités réglementées, doit être parfaitement habile à y procéder,

— l’opération a été développée bien avant, ainsi que l’intégralité des prestations choisies, avant que le programme ne soit proposé aux époux [T] à titre d’investissement financier,

— s’ils avaient été informés de l’environnement juridique devant présider au succès succès d’une telle opération sur le plan fiscal, ils auraient a minima exigé, en amont de la signature de l’acte de réservation, qu’on leur fournisse un constat avant travaux démontrant que le logement était éligible au dispositif fiscal,

— ils n’ont pas été informés sur le risque de voir leur investissement dévalorisé puisqu’ayant une valeur marchande nettement inférieure aux coûts exposés pour en faire l’acquisition. Par ailleurs la réalisation de travaux de gros oeuvre ne peut justifier, à elle seule, une décote de près de 90.000 euros de la valeur de l’immeuble.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 février 2023, la société UFIFRANCE PATRIMOINE conclut au débouté de monsieur et madame [T] de toutes leurs demandes et sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

La société UFIFRANCE PATRIMOINE expose notamment que:

— les époux [T] ont été parfaitement informés du projet et des risques liés à leur investissement avant la signature de la promesse de vente,

— ils ont bénéficié de deux mois de réflexion entre la signature du contrat de réservation et celle de la promesse de vente,

— il ressort de leur profil investisseur signé par eux, sur lequel le conseiller s’est basé, qu’ils étaient déjà rompus aux opérations d’investissement immobilier puisqu’ils déclaraient, sans être propriétaires de leur résidence principale, 450.000 euros au titre d’une résidence secondaire, et 1.400.000 euros au titre d’investissements immobiliers, et générer des revenus fonciers,

— les difficultés liées au respect des critères de l’arrêté du 5 mars 2012 sont étrangères à UFIFRANCE PATRIMOINE dont le rôle n’est pas, en présence de professionnels de l’immobilier, de la construction et du droit fiscal, de juger ou non si les travaux prévus permettaient d’atteindre les critères fixés par la loi afin de permettre de bénéficier de l’avatange fiscal attendu,

— la définition de l’achèvement en matière fiscale est différente de la notion d’achèvement en matière de construction ou encore de la notion de réception; qu’il apparaît que les travaux étaient bien achevés au sens fiscal du terme dans le délai imparti,

— si les époux [T] sont libres de contester la qualité des travaux réalisés et de faire fixer judiciairement une date de réception dans le but d’obtenir réparation s’agissant des travaux de reprise qu’ils estiment à réaliser, cela ne saurait remettre en cause la date d’achèvement des travaux au sens fiscal,

— rien ne permet d’affirmer que le critère d’achèvement n’aurait pas été respecté,

— il n’est pas démontré que les critères nécessaires à l’obtention de l’avantage fiscal attendus n’ont pas été respectés,

— sur l’avantage fiscal, les demandeurs reconnaissent avoir bénéficié à ce jour pleinement de l’avantage fiscal issu du dispositif PINEL, de sorte que leur préjudice n’est ni certain, ni quantifiable,

— sur la valeur de l’appartement, les avis d’agents immobiliers divergent, et les avantages fiscaux doivent être pris en compte dans le cadre d’un éventuel préjudice,

— l’avantage fiscal Pinel, non remis en cause à ce jour, permet sur 12 ans une réduction d’impôt de 63.000 euros, et les époux [T] peuvent déduire de leur revenu foncier une partie des travaux de réhabilitation en sus de l’avantage de la réduction d’impôt résultat du dispositif PINEL,

— non seulement les revenus locatifs des futures années seront exonérés d’impôt sur le revenu et peut être pendant 10 années, mais les charges de copropriété seront réduites par l’effet de l’absence de travaux lourds à effectuer dans les 40 prochaines années,

— les époux [T] font état de la réglementation issue de la loin climat et résilience du 22 août 2021 afin de justifier de la perte de valeur de leur appartement qui nécessiterait des travaux à compter de 20287 pour continuer à être proposé à la location.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du conseiller en gestion de patrimoine

Selon l’article 1231-1 (ancien article 1147) du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article L541-8-1 du code monétaire et financier, « Les conseillers en investissements financiers doivent :

1° Agir d’une manière honnête, loyale et professionnelle, servant au mieux les intérêts des clients ;

2° Exercer leur activité, dans les limites autorisées par leur statut, avec la compétence, le soin et la diligence qui s’imposent, au mieux des intérêts de leurs clients, afin de leur proposer une offre de service adaptée et proportionnée à leurs besoins et à leurs objectifs ;

(…)

4° Se procurer auprès de leurs clients ou de leurs clients potentiels, avant de formuler un conseil mentionné au I de l’article L. 541-1, les informations nécessaires concernant leurs connaissances et leur expérience en matière d’investissement en rapport avec le type spécifique d’instrument financier, d’opération ou de service, leur situation financière et leurs objectifs d’investissement, de manière à pouvoir leur recommander les opérations, instruments financiers et services d’investissement adaptés à leur situation. Lorsque les clients ou les clients potentiels ne communiquent pas les informations requises, les conseillers en investissements financiers s’abstiennent de leur recommander les opérations, instruments et services en question.

Lorsque les conseillers en investissements financiers fournissent le conseil mentionné aux 1° ou 3° du I de l’article L. 541-1, ils doivent également se procurer, auprès de leurs clients ou de leurs clients potentiels, les informations nécessaires concernant leur capacité à subir des pertes et leur tolérance au risque de manière à pouvoir leur recommander les instruments financiers et services d’investissement adéquats et, en particulier adaptés à leur tolérance au risque et à leur capacité à subir des pertes. Lorsque le conseil mentionné aux 1° ou 3° du I de l’article L. 541-1 conduit à recommander une offre groupée au sens de l’article L. 533-12-1, les conseillers en investissements financiers veillent à ce que l’offre groupée dans son ensemble corresponde aux besoins de leurs clients ;

5° Communiquer en temps utile aux clients des informations appropriées en ce qui concerne le conseiller en investissements financiers et ses services, le cas échéant la nature juridique et l’étendue des relations entretenues avec les établissements promoteurs de produits mentionnés au 1° de l’article L. 341-3, les informations utiles à la prise de décision par ces clients ainsi que celles concernant les modalités de leur rémunération, notamment la tarification de leurs prestations ;

6° Veiller à comprendre les instruments financiers qu’ils proposent ou recommandent, évaluer leur compatibilité avec les besoins des clients auxquels ils fournissent un conseil mentionné au I de l’article L. 541-1, notamment en fonction du marché cible défini, et veiller à ce que les instruments financiers ne soient proposés ou recommandés que lorsque c’est dans l’intérêt du client ;

(…)

8° Veiller à ce que toutes les informations, y compris les communications à caractère promotionnel, adressées à leurs clients, notamment leurs clients potentiels, présentent un contenu exact, clair et non trompeur. Les communications à caractère promotionnel sont clairement identifiables en tant que telles ;

9° Formaliser le conseil mentionné au I de l’article L. 541-1 dans une déclaration d’adéquation écrite justifiant les différentes propositions, leurs avantages et les risques qu’elles comportent en fonction de l’expérience de leurs clients en matière d’investissement, de leur situation financière et de leurs objectifs d’investissement ;

10° Constituer un dossier incluant le ou les documents approuvés par eux-mêmes et leurs clients, y compris une lettre de mission signée par les deux parties avant la fourniture du conseil mentionné au I de l’article L. 541-1, où sont énoncés les droits et obligations des parties ainsi que les autres conditions auxquelles les services sont fournis aux clients. Les droits et obligations des parties au contrat peuvent être déterminés par référence à d’autres documents ou textes juridiques ; (…) ».

La responsabilité contractuelle du conseiller en gestion de patrimoine suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et ledit préjudice.

Sur la base du contrat conclu avec son client, le conseiller en gestion de patrimoine est tenu par un devoir de conseil spécifique renforcé, à condition qu’il connaisse avec précision la situation de son client et ses attentes dans la durée.

En l’espèce, les consorts [T] considèrent que le manquement de la société UFIFRANCE PATRIMOINE à son obligation d’information et de conseil lors de la souscription de l’investissement leur a causé un préjudice résultant d’une part, d’une perte de chance de bénéficier de l’avatange fiscal “ Loi Pinel”, et d’autre part, d’une perte de valeur de leur investissement, faisant état d’une décôte de 90.000 euros de la valeur de l’immeuble.

Il est constant que le préjudice financier comme tout autre, doit remplir la condition de certitude requise par le droit commun. Le préjudice doit être actuel, direct et certain. S’il est purement hypothétique, il ne peut donner lieu à indemnisation. En matière de préjudice fiancier, le caractère direct renvoie au lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Or, en l’état du dossier, à supposer établie la faute de la société UFIFRANCE PATRIMOINE, force est de constater que le préjudice invoqué par les époux [T] est incertain et ne peut donc donner lieu à réparation .

En effet, s’agissant de la perte de chance de bénéficier du dispositif final “ Loi Pinel”, les époux [T] ne contestent pas avoir d’ores et déjà bénéficié de ce titre de l’avantage fiscal. Ils se fondent sur un courrier du cabinet RIVIERE & ASSOCIES ( pièce n°45), en charge de l’ingénierie juridique de l’opération, pour affirmer qu’un contrôle fiscal est probable, dès lors que la cabinet fait état d’une “ recrudescence des demandes de renseignement adressées par l’administration fiscale”, et ne pouvoir “garantir le bénéfice du régime fiscal recherché”.

Cependant, aucun élément du dossier ne fait état d’un redressement fiscal, ni même d’un contrôle fiscal. Les époux [T] sollicitent ainsi la réparation d’un préjudice fondé sur l’hypothèse d’un redressement fiscal, et le cas échéant sur l’impossibilité supposée selon eux de justifier et donc de bénéficier du régime fiscal recherché. La réalité du préjudice invoqué est donc hypothétique et ne peut ainsi donner lieu à indemnisation.

S’agissant de la perte liée à la valeur vénale de l’investissement, il sera relevé qu’au vu des éléments du dossier, les époux [T] sont toujours propriétaires du bien. Or, la baisse de valeur invoquée par les époux [T], basée sur des attestations immobilières, peut évoluer. Il est ainsi difficile de prévoir le contexte immobilier et l’évolution du prix du bien dans le futur, et le cas échéant le jour de la vente supposée. Ainsi, tant que les époux [T] restent propriétaires, le préjudice financier ne peut pas être établi avec certitude, et n’ouvre pas droit à réparation dès lors que le préjudice est incertain en l’absence de cession du bien.

En conséquence, les époux [T] qui échouent à démontrer l’existence d’un préjudice actuel, direct et certain doivent être déboutés des demandes formées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Les époux [T] qui succombent, sont condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il convient d’admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition du public au greffe,

DEBOUTE Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] de l’ensemble de leurs demandes;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [Y] [T] aux dépens;

DEBOUTE les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du CPC.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART