REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/02123 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MZIR

AFFAIRE : Syndic. de copro. LES COTTAGES situé, [Adresse 1], [Localité 1] C/, [L]

Le : 26 Mars 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Monsieur, [I], [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 26 MARS 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LES COTTAGES situé, [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 2], [Localité 3], [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis l’agence, [Adresse 4] situé, [Adresse 5]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur, [I], [L]

né le 02 Août 1988 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 19 Décembre 2025 pour l’audience des référés du 05 Février 2026 ;

A l’audience publique du 05 Février 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Mars 2026 puis prorogé au 26 Mars 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M., [I], [L] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble, [Adresse 7] situé, [Adresse 8].

Par courrier recommandé du 04 novembre 2025, envoyée le 07 novembre 2025, revenu non réclamé, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure d’acquitter la somme de 33 828,98 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (pour 598,23 €) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte délivré le 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 9] Cottages représenté par son syndic en exercice, la société, [Adresse 4], a fait assigner M., [I], [L] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  34 427,21 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2025,

—  900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,

— le tout avec capitalisation des intérêts.

Assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, M., [I], [L], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le relevé de propriété de M., [I], [L] établissant qu’il est propriétaire des lots n° 119 et 128 de l’immeuble,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2021 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 novembre 2019 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2021,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 août 2021 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 novembre 2020 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 123 novembre 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2021 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 31 octobre 2022 au 30 octobre 2023,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 16 avril 2024 décidant de travaux importants de ravalement et de rénovation, notamment énergétique, de l’immeuble (pour un coût global supérieur à 2 000 000 €),

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 08 avril 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 octobre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er novembre 2025 au 31 octobre 2026,

— La mise en demeure du 04 novembre 2025 (postée le 07 novembre), présentée le 10 novembre 2025 et revenue non réclamée,

— Un extrait de compte arrêté au 1er novembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 33 828,98 € incluant la première provision de l’exercice 2025/2026 et démontrant que les impayés ont commencé au vote des travaux de ravalement/rénovation de l’immeuble.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices rappelés ci-dessus et les budgets prévisionnels ayant été adoptés, notamment pour l’exercice du 1er novembre 2025 au 31 octobre 2026 et les travaux de ravalement et de rénovation de l’immeuble ayant été votés, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 04 novembre 2025, mais ne justifie pas du coût qui y est associé de 89 € en l’absence de production du contrat de syndic, ni des frais de deuxième relance figurant pour 35 € à la date du 25 mars 2025 (aucun courrier n’est produit), pas plus que des frais de transmission de procédure pour 192 €.

Aussi, il convient de déduire de la somme réclamées une somme globale de 316,00 €.

Dans ces conditions, M., [I], [L] n’ayant pas régularisé l’arriéré dû dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, les provisions de l’exercice 2025/2026 non encore échues sont devenues exigibles, et il sera condamné au paiement de la somme de 33 512,98 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er novembre 2025, et de 598,23 € au titre des provisions et cotisations pour fonds de travaux devenues exigibles (exercice 2025/2026), soit un total de 34 111,21 €, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2025 pour la somme de 33 512,98 € et à compter du 23 décembre 2025 pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière.

M., [I], [L], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner M., [I], [L] à lui verser la somme de 900 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 4501 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M., [I], [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Square Habitat, la somme de 34 111,21 € au titre de l’arriéré des charges échues au 1er novembre 2025 et des provisions devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2025 pour la somme de 33 512,98 € et à compter du 23 décembre 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Condamne M., [I], [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cottages représenté par son syndic, la société, [Adresse 4], la somme de 900 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M., [I], [L] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD