TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00756 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IGOK

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [Y] [X],

née le 10 mai 1976 en ROUMANIE

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Déborah BAUMANN de la SCP PAULUS/GERRER/BAUMANN, avocats au barreau de COLMAR

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [G] [R],

née le 09 août 1978 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 68

Madame [M] [E],

née le 26 mai 2001 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 68

Monsieur [H] [A],

né le 05 décembre 1969 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 68

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Janvier 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 juillet 2021, avec prise d’effet en date du 23 septembre 2021, Madame [S] [X] a donné à bail à Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, Madame [S] [X] à fait signifier à Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] un commandement de payer la somme principale de 3 000 euros au titre des loyers et charges échus au 25 octobre 2022, commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023, Madame [S] [X] a fait assigner Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir notamment, constater la résolution du bail, l’expulsion des locataires et leurs condamnations aux paiements de loyers, charges et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 juillet 2023 et, après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, elle a été retenue à l’audience du 16 janvier 2026.

A cette audience, Madame [S] [X], régulièrement représentée par son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions du 10 juin 2025, dans lesquelles elle demande au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer :

o La somme de 7 557 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022 sur la somme de 3 000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges dus du mois d’août 2022 au mois de janvier 2024,

o Une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 1 500 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés à la demanderesse,

o La somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

o La somme de 7 806,04 euros au titre des réparations locatives,

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de sa demande, Madame [S] [X] affirme que les locataires ont quitté les lieux et qu’un procès-verbal de sortie a été établi le 5 avril 2024. En conséquence, les demandes tendant à la résiliation du bail, à l’expulsion des locataires, à la réduction du délai de deux mois suivant le commandement de payer ainsi qu’à l’octroi d’une indemnité d’occupation sont désormais sans objet.

Elle indique toutefois maintenir ses demandes relatives à la condamnation au paiement des loyers et charges, exposant que les locataires n’ont procédé à aucun règlement depuis le mois de juillet 2023 jusqu’à leur départ fin mars 2024, tout en précisant avoir dûment pris en compte les virements dont se prévalent les défendeurs dans leur décompte.

En réponse aux demandes reconventionnelles fondées sur l’insalubrité du logement, elle conclut au rejet de la demande de condamnation sous astreinte, celle-ci étant devenue sans objet en raison du départ des défendeurs. Elle affirme en outre qu’à la suite du dégât des eaux et du courrier envoyé par la caisse d’allocations familiales, elle a réalisé les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien, notamment concernant la mise en place de la VMC, le remplacement des flexibles et des travaux d’assainissement.

Elle sollicite en outre la condamnation des défendeurs au paiement des dégradations locatives, faisant valoir que l’état des lieux d’entrée n’est pas conforme à l’état des lieux de sortie.

A cette même audience, Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E], régulièrement représentés par leur conseil, ont repris oralement le bénéfice de leurs conclusions du 10 avril 2025, dans lesquelles ils demandent au juge de :

— Débouter la demanderesse de ses fins et conclusions,

— Dire que ses demandes sont abusives et frustratoires,

— Constater l’indécence du logement loué,

— Dire que les travaux de mise en conformité doivent être exécutés sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour à compter du 10ème jour suivant la signification du jugement,

— Condamner la demanderesse à verser aux consorts [A] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour trouble de jouissance,

— La condamner à rembourser les loyers perçus depuis le mois de juin 2023, date du constat d’indécence,

— Condamner la demanderesse à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils affirment que les loyers ont toujours été réglés, notamment en espèces, y compris antérieurement au mois d’août 2022, ce qui résulte d’un accord avec la bailleresse sur ce mode de paiement. Ils précisent qu’à compter du mois de décembre 2022, les sommes ont été séquestrées en raison de l’absence de réalisation des travaux incombant à la demanderesse.

Ils affirment que le commandement de payer vise les loyers des mois d’août, septembre et octobre 2022, alors même qu’ils ont été réglés par virements, et non par espèces.

En outre, ils indiquent que les organismes compétents en matière de salubrité sont intervenus dans le logement, et qu’un constat de non-décence a été établi par la caisse d’allocations familiales, faisant notamment état de problèmes d’humidité, de chauffage et de canalisations obstruées. Ils soutiennent que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi, et que les attestations produites par les voisins sont inopérantes, dès lors que ces derniers n’ont pas subi de troubles de jouissance relatif à leur logement.

Ils s’opposent à la demande de condamnation au titre des dégradations locatives, soutenant que les désordres constatés sont exclusivement imputables à l’indécence du logement. Ils sollicitent la condamnation de la bailleresse à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi résultant de sa résistance abusive à réaliser les travaux nécessaires à la délivrance du logement décent, ainsi que du trouble de jouissance résultant de la perception de loyers qu’ils estiment injustifiés.

Ils précisent que la demande de mise en conformité est désormais sans objet en raison de leur départ des lieux, tout en maintenant leurs demandes indemnitaires et en sollicitant le remboursement des loyers perçus depuis le mois de juin 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [S] [X] verse aux débats le contrat de bail du 23 septembre 2021 ainsi qu’un décompte actualisé à la date du 29 janvier 2024, concernant les loyers et charges des périodes d’août 2022 à janvier 2024.

Il ressort de ce décompte que la dette locative de Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] s’élève à la somme de 7 557 euros.

Les défendeurs contestent le montant de la dette et versent à cet effet un décompte des sommes versées d’août 2022 à juillet 2023.

Il ressort d’une part que les virements dont se prévalent les défendeurs à hauteur de 8 800 euros sont bien pris en compte dans le décompte de la bailleresse et sont déduit des sommes réclamées.

D’autre part, Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] font état de versements en main propre, en évoquant un accord sur ce mode de paiement avec la bailleresse, sans pour autant rapporter la preuve de cet accord.

Ils versent en outre une copie d’écran d’un échange SMS, faisant valoir que la bailleresse aurait reconnu l’absence de dette locative, or, force est de constater qu’il n’est pas possible d’identifier le destinataire de ces échanges, ni de les dater.

En outre, il convient de constater que la bailleresse tient compte dans son décompte des sommes versées par la caisse d’allocations familiales. Cependant, au regard de l’attestation de droit produit par les défendeurs, il apparaît que les sommes retenues par la demanderesse au titre des versements de la caisse d’allocations familiales sont inexactes. En effet, elle retient la somme de 1 139 euros pour la période de novembre 2022 à mai 2023, alors qu’il est justifié d’un versement de 1 731 euros, soit une différence de 592 euros, laquelle doit être déduite du montant total.

Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6 965 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022 sur la somme de 3 000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges dus du mois d’août 2022 au mois de janvier 2024.

Sur l’indécence du logement

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose en outre que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public, rappelant en outre, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

Il résulte de l’ensemble des textes susmentionnés que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent et de réaliser toutes les réparations, autres que locatives, de nature à permettre le maintien de cet état de décence tout au long de l’exécution du contrat de bail. Cette obligation de résultat ne cesse qu’en cas de démonstration par le bailleur de la survenance d’un cas de force majeure. Lorsque le logement délivré au locataire est indécent, celui-ci peut exiger du bailleur sa mise en conformité, le cas échéant sous astreinte, ainsi que la réparation du préjudice de jouissance résultant de ce caractère indécent, sans toutefois pouvoir exiger son relogement.

En l’espèce, Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] versent à l’appui de leur demande :

— Un rapport de recherche de fuite sur canalisation daté du 26 octobre 2022,

— Les conclusions de l’assurance MMA du 13 janvier 2023,

— Le constat de non-décence établi par les services de la caisse d’allocations familiales en date du 10 mai 2023,

— Les échanges de courriels avec l'[Localité 6],

— Les photographies du logement.

Il convient de constater que le rapport d’expertise établi de manière non contradictoire fait état d’un ruissellement le long du flexible du lavabo de la salle d’eau, ce qui est à l’origine du sinistre du dégât des eaux dans le logement. Il est fait état en outre d’infiltrations d’eau au niveau des velux de la véranda, l’origine n’étant pas déterminée dans ledit rapport.

Le rapport de l’assurance MMA du 13 janvier 2023 ayant un caractère purement déclaratif, et se rapportant aux circonstances du dégât des eaux observé dans le logement des défendeurs, met en avant que :

— Le dommage résulte de la rupture du flexible de l’évier de la salle de bain,

— Le logement n’est pas insalubre mais présente une forte humidité en l’absence de ventilation mécanique (VMC),

— Des dommages sont constatés au niveau de la cage d’escalier, du meuble de la salle de bain, de la salle de bain et d’une chambre.

Il ressort en outre du courrier du 10 mai 2023 des services de la caisse d’allocations familiales que, suite au diagnostic réalisé au sein du logement, il a été conclu à la non-conformité du logement au regard des critères de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient de constater, en premier lieu, que Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E], qui affirment avoir séquestré des sommes correspondants aux loyers, en raison des travaux à exécuter, ne versent pas aux débats les pièces relatives aux échanges intervenus avec Madame [S] [X], ni celles établissant une demande de mise en conformité du logement.

En second lieu, le constat de non décence du 10 mai 2023 établi par les services de la caisse d’allocations familiales fait état de la réalisation d’un diagnostic concluant à la non-conformité du logement. Toutefois, ce diagnostic n’est pas produit aux débats, de sorte qu’il n’est pas possible d’en apprécier le contenu, ni d’identifier précisément les désordres retenus pour caractériser ladite non-conformité.

Par ailleurs, les locataires se prévalent d’un rapport établi suite à leur déclaration auprès de l’assurance MMA, lequel conclut non pas à l’insalubrité du logement mais à la présence importante d’humidité.

Or, il ressort des pièces produites par la demanderesse qu’en date du 28 juin 2023 des travaux ont été réalisés dans le logement, notamment le remplacement de la ventilation mécanique et la création d’une aération forcée dans la cuisine et la salle de bain.

Il résulte également du rapport d’expertise amiable que l’origine du dégât des eaux provient d’un flexible défectueux situé sous l’évier de la salle de bain, lequel a été remplacé par la demanderesse en date du 14 novembre 2022, conformément à une facture n°17297.

En outre, les échanges intervenus avec l'[Localité 6], où les défendeurs exposent les problèmes rencontrés, ne permettent pas davantage de caractériser une situation d’indécence du logement, aucune intervention de l'[Localité 6] au sein du logement n’ayant été réalisée. Il en est de même des photographies versées aux débats, non datées et non localisées, et dépourvues de tout analyse technique, ou du moins d’un constat dressé par un commissaire de justice, ne permettant ainsi pas de caractériser les dégradations présentes dans le logement.

Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] font état de désordres relatifs à l’humidité, à l’étanchéité et au chauffage, sans pour autant produire de pièce technique ou d’expertise de nature à en justifier la réalité et l’ampleur.

Ils font également état de difficultés affectant les canalisations, néanmoins la demanderesse justifie d’une intervention en date du 18 octobre 2023, sans que les défendeurs apportent d’autres élément complémentaire quant à la persistance ou la gravité de ces désordres.

Enfin, ils soutiennent que le présent litige s’inscrit dans le cadre de deux dossiers en cours d’instruction auprès des organismes concernant la salubrité du logement, sans toutefois produire la moindre pièce à l’appui de cette allégation.

Il en résulte que Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] échouent à rapporter la preuve du caractère indécent du logement, le seul constat de non décence de la caisse d’allocations familiales, non corroboré par des éléments techniques ou probatoires complémentaires, ne saurait suffire à établir une telle indécence.

Au surplus, il ressort des pièces produites par la demanderesse qu’elle a procédé à diverses interventions, notamment suite au dégât des eaux et à l’intervention des services de la caisse d’allocations familiales en remplacant la ventilation et le flexible des canalisations, sans qu’il ne soit démontré par les défendeurs du caractère insuffisant ou inefficace de ces diligences.

Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] seront ainsi déboutés de leur demande fondée sur l’indécence du logement et partant de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et du trouble de jouissance.

Ils seront en outre déboutés de leur demande de remboursement des loyers perçus depuis le mois de juin 2023.

Sur la demande en réparation des dégradations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

«  Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) "

Par ailleurs, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en l’application de ces dispositifs dresse une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, et précise en outre « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

En vertu de l’article 1730 du code civil « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence des dégradations locatives résulte notamment de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de sa demande un état des lieux d’entrée réalisé le 23 septembre 2021 et un procès-verbal de constat à la date du 5 avril 2024, réalisé de manière contradictoire.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que les différents éléments du logement sont pour la plupart mentionnés comme étant « OK » tandis que certains ne comportent aucune indication quant à leur état.

Les défendeurs soutiennent que ces mentions apparaissent imprécises, néanmoins il convient de dire qu’en l’absence de toute précision ou de réserve, il y’a lieu de considérer que les éléments non décrits ont été délivrés en bon état d’usage et de réparation. Le logement a ainsi été remis aux locataires en bon état général.

A l’étude de l’état des lieux de sortie, il est notamment établi que :

— Dans le salon-séjour, la tapisserie est abimée et comporte des trous,

— Dans la cuisine, la tapisserie est abimée et présente des traces de salissures et de gras, la crédence en inox est rayée, le plafond est moucheté de points noirs,

— Dans la véranda, le revêtement plastifié des fenêtres est abimé par endroit, il y a la présence de griffures sur la partie bois, ainsi que sur la porte-fenêtre, la porte d’accès à la cour est abimée, et les boiseries du velux sont abimées également,

— Dans la chambre côté cuisine, des plinthes se détachent du mur et certaines sont noircies, un trou est présent à proximité d’une prise, le plafond comporte des traces noires, les prises électriques sont descellées et le cadre de fenêtre en bois est noirci,

— Dans la seconde chambre, le parquet gondole, il y a des zones humides au niveau des plinthes, et la tapisserie est humide et abimée, la peinture du plafond est noircie et écaillée,

— Dans la mezzanine, le sol présente des traces et un impact, et il y a la présence de trous et de vis aux murs,

— Dans la salle de bain à l’étage, la vasque est fissurée, le meuble sous vasque est abimé, les WC sont sales, la douche est sale et la porte décrochée, le velux est sale.

Madame [S] [X] verse à l’appui de sa demande en paiement deux factures n°[Localité 7]-2024-00023 et [Localité 7]-2024-00022 à hauteur de 7 806,04 euros.

Pour soutenir que les défauts constatés dans l’état des lieux de sortie ne leur sont pas imputables, les défendeurs produisent des attestations de témoins, établis par Monsieur [T] [W] et Madame [O] [V], faisant état des difficultés rencontrées par les locataires lors de la période de location du logement, notamment relatif à la présence de rongeurs, et à l’ampleur du dégât des eaux.

Ils affirment que les dégradations constatées résultent de l’indécence du logement et du dégât des eaux survenu, de sorte qu’elles ne leur seraient pas imputables mais découleraient de la détérioration du bien liée à sa non-conformité.

Il convient de constater dans un premier temps que le procès-verbal de constat de sortie a été établi de manière contradictoire en présence de Madame [G] [R] et Monsieur [H] [A]. Il appartient aux défendeurs, qui prétendent que l’état de dégradation du logement n’est pas de leur fait, d’en rapporter la preuve, ce qu’ils ne parviennent pas.

Ils ne sauraient s’exonérer de leur responsabilité en invoquant l’existence d’un dégât des eaux ; il leur appartient en effet de démontrer que les dégradations constatées procèdent d’une cause étrangère, non imputable à leur fait, or aucune pièce versée aux débats ne permet de l’établir.

Cependant, il y a lieu de constater que la facture versée aux débats ne permet pas de distinguer ni de cantonner les réparations en fonction des pièces du logement ; en outre, la demande portant sur la réfection de 160m2 de murs apparaît manifestement excessive au regard des dégradations présentes.

Il en est de même pour le remplacement de l’ensemble de la douche étant donné que seule la porte est décrochée.

Concernant le devis sur le changement de velux, les dégradations portent essentiellement sur la boiserie, ce qui ne justifie pas le remplacement intégral des fenêtres.

Il convient ainsi de retenir les sommes suivantes :

— Tapisserie – 405 euros,

— Pose plinthe bois – 504 euros,

— Pose parquet flottant avec sous couche – 736 euros,

— Meuble de salle de bain – 343,90 euros.

Le total des sommes mises à la charge de Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] s’élève donc à la somme de 1 988,90 euros.

En conséquence, Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] seront condamnés solidairement à verser à Madame [S] [X] la somme de 1 988,90 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches accomplies par Madame [S] [X], Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] à payer à Madame [S] [X] la somme de 6 965 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 novembre 2022 sur la somme de 3 000 euros et à compter de l’assignation du 23 mars 2023 pour le surplus, au titre de l’arriéré des loyers et charges dus du mois d’août 2022 au mois de janvier 2024 ;

DEBOUTE Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et du trouble de jouissance ;

DEBOUTE Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] de leur demande en remboursement des loyers perçus depuis le mois de juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] à payer à Madame [S] [X] la somme de 1 988,90 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [R], Monsieur [H] [A] et Madame [M] [E] à payer à Madame [S] [X] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 avril 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,