REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01955 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MWSD

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 7]

Le : 22 Janvier 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie à :

Monsieur [X] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 22 JANVIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. RESIDENCE JEAN JAURES représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 18 Novembre 2025 pour l’audience des référés du 04 Décembre 2025 ;

A l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [I] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 3].

Par acte extrajudiciaire du 20 février 2025, il lui a été fait commandement de payer la somme de 1 880,17 € au titre d’un arriéré de charges.

Ce commandement de payer avec mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE JEAN JAURES représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, a fait assigner Monsieur [X] [I] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

5 416,12 € représentant l’arriéré de charges (2 812,77 €) et les provisions 2 à 4 de l’exercice 2025/2026, somme à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2024 et capitalisation des intérêts ;800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [I], qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Un extrait de compte arrêté au 29 octobre 2025, comportant le détail des provisions de l’exercice 2025/2026, Le relevé de propriété de Monsieur [X] [I] établissant qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 6],Le bilan annuel des charges de l’exercice 2023/2024, Les appels de provisions/fonds du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025Le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 janvier 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2024, ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,Un courrier de mise en demeure en date du 14 février 2024 dont il n’est pas justifié de l’envoi, Un courrier de mise en demeure daté du 03 juin 2024, présenté et distribué le 17 juin 2024, qui ne peut constituer le préalable nécessaire à l’introduction de la présente instance sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 faute de comporter le détail des provisions non encore échues de l’exercice en cours, Un courrier de relance daté du 14 juin 2024 dont il n’est pas justifié de l’envoi, Le commandement de payer les charges de copropriété du 20 février 2025, Une invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement en date du 10 juin 2025 ainsi que la justification de son envoi par commissaire de justice (courrier revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »), Une nouvelle mise en demeure datée du 03 octobre 2025, présentée le 08 octobre 2025, également revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé »,Trois factures d’honoraires établies par le syndic les 13 février, 06 juin et 29 octobre 2025, Le contrat de syndic.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 30 septembre 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi ni de la mise en demeure du 14 février 2024, ni du courrier de relance du 14 juin 2024. Par ailleurs, le courrier de mise en demeure daté du 03 juin 2024, présenté et distribué le 17 juin 2024, ne peut pas constituer le préalable nécessaire à l’introduction de la présente instance sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 faute de comporter le détail des provisions non encore échues de l’exercice en cours.

En outre, les frais de constitution du dossier transmis à l’ « huissier » et à l’avocat (2x398,51 €) ne sont pas justifié par les diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic.

Enfin, s’agissant de la proposition de recours à une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, seule la somme de 43,50 € est justifiée, contrairement à la somme de 150 € débitée à ce titre.

Ces sommes ne constituent donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, la somme totale de 1 099,02 € doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Monsieur [X] [I] sera condamné au paiement des sommes de 3 043,99 € au titre de l’arriéré des charges échues au 29 octobre 2025 et de 1 273,11 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026), soit un total de 4 317,10 €, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 pour la somme de 1 329,66 € et à compter du 18 novembre 2025 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts par année entière.

Monsieur [X] [I], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [X] [I] à lui verser la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE JEAN [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, les sommes de :

3 043,99 € au titre de l’arriéré des charges échues au 29 octobre 2025 et de 1 273,11 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026), Soit un total de 4 317,10 €, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 pour la somme de 1 329,66 € et à compter du 18 novembre 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Condamne Monsieur [X] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE JEAN [Adresse 5] représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [I] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD