TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DEBON-LACROIX (C1434)

M^e AMIEL (E0235)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/02541

N° Portalis 352J-W-B7G-CWFLJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

18 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Octobre 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. CYCLOPE (RCS de [Localité 9] 418 265 542)

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M], ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentées par Maître Marie-Françoise DEBON-LACROIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1434

DÉFENDERESSE

S.A.S. G4CMU (RCS de [Localité 9] 852 622 042)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0235

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02541 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFLJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 04 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025 puis prorogé successivement au 21 Mai, au 25 Septembre et au 15 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 mars 1998, Monsieur [X] [C] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. CYCLOPE des locaux d’une superficie d’environ 240 m² en rez-de-chaussée et d’environ 40 m² en sous-sol situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] cadastré section BL numéro [Cadastre 4] pour une durée de neuf années à effet au 15 mars 1998 afin qu’y soit exercée une activité de création, de conception, d’exécution, de fabrication, de développement, de tirage, d’exposition et de vente de photographies et d’images en général, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 14.000 francs hors taxes et hors charges payable à terme à échoir.

Le contrat de bail a été renouvelé par acte sous signature privée en date du 15 mars 2017 à effet au même jour, moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 3.344,25 euros hors taxes et hors charges payable à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 9 août 2019, Monsieur [X] [C] a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.S. G4CMU.

Par acte d’huissier en date du 9 septembre 2019, la S.A.S. G4CMU a fait signifier à la S.A.R.L. CYCLOPE un congé pour le 14 mars 2020 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial à l’issue de la première période triennale pour démolition et reconstruction de l’immeuble avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 23 juin 2020, la S.A.S. G4CMU a fait assigner la S.A.R.L. CYCLOPE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en désignation d’un expert judiciaire chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à cette dernière ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par celle-ci.

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02541 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFLJ

Par ordonnance contradictoire en date du 2 octobre 2020, le juge des référés a fait droit à cette demande et a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [S] [I] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. CYCLOPE et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. G4CMU à compter du 15 mars 2020.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 27 juillet 2021, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la S.A.R.L. CYCLOPE à la somme de 90.000 euros correspondant à la valeur du droit au bail et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.S. G4CMU à la somme annuelle de 49.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 mars 2020.

Par exploit d’huissier en date du 18 février 2022, la S.A.R.L. CYCLOPE a fait assigner la S.A.S. G4CMU devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 386.257 euros à titre principal et de 354.325 euros à titre subsidiaire.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par jugement en date du 3 mars 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°56 A des 20 et 21 mars 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.R.L. CYCLOPE, et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] en qualité de liquidatrice judiciaire.

Par lettre recommandée en date du 21 mars 2023, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE a informé la S.A.S. G4CMU de sa renonciation à poursuivre l’exercice de son droit au maintien dans les lieux.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 6 avril 2023, la S.A.S. G4CMU a déclaré auprès de la liquidatrice judiciaire une créance d’indemnités d’occupation et de quote-part de taxe foncière au titre de l’année 2023 d’un montant de 29.216,99 euros.

Les clefs des locaux donnés à bail ont été restituées à la S.A.S. G4CMU le 2 mai 2023.

Par jugement contradictoire en date du 22 juin 2023, le présent tribunal a notamment : révoqué l’ordonnance de clôture précédemment rendue par le juge de la mise en état le 21 octobre 2022 ; constaté l’interruption de l’instance ; et renvoyé l’affaire à la mise en état pour mise en cause des organes de la procédure collective de la S.A.R.L. CYCLOPE.

La S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE est intervenue volontairement à l’instance par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 juillet 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 avril 2024, la S.A.R.L. CYCLOPE et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de cette dernière demandent au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-40-1 du code de commerce, et des articles 1231-5 et 1731 du code civil, de :

– déclarer la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

– fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. CYCLOPE à la somme annuelle de 90.000 euros, et juger qu’elle ne comportera ni indexation, ni charges à régler ;

– condamner la S.A.S. G4CMU à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE la somme de 90.000 euros ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. G4CMU à restituer l’éventuel trop-perçu réglé au titre de l’indemnité d’occupation ;

– condamner la S.A.S. G4CMU à rembourser le dépôt de garantie d’un montant de 10.231,72 euros ;

– condamner la S.A.S. G4CMU à rembourser à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE le coût des licenciements sur présentation des justificatifs ;

– condamner la S.A.S. G4CMU au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. G4CMU aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

– constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, la S.A.R.L. CYCLOPE et la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la première font valoir que le congé qui a été délivré à celle-ci ouvre droit à son profit au paiement d’une indemnité d’éviction, nonobstant la procédure de liquidation judiciaire ouverte près de trois ans après la date d’effet du congé. Elles indiquent que l’indemnité d’éviction leur revenant constitue une indemnité de remplacement, et approuvent le rapport d’expertise judiciaire ayant fixé la valeur du droit au bail à la somme de 90.000 euros, laquelle constitue le montant de l’indemnité principale dans la mesure où elle est supérieure à la valeur du fonds de commerce. Elles ajoutent être fondées à réclamer que les frais de licenciement soient supportés par la bailleresse.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la propriétaire, elles avancent que doit être appliqué un abattement de précarité de 80% tenant compte des conditions difficiles d’exercice du droit au maintien dans les lieux pendant trois ans, un affichage relatif au permis de construite étant apposé près de la devanture, et le président de la S.A.S. G4CMU n’ayant pas hésité à dénigrer les locaux publiquement, ce qui n’a pu que nuire à l’activité de la locataire.

Elles font remarquer que les travaux de remise en état invoqués par la défenderesse ne sont nullement justifiés dès lors que l’immeuble a vocation à être entièrement démoli, ce qui justifie leur demande de restitution du montant du dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 janvier 2024, la S.A.S. G4CMU sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, et de l’article 1348 du code civil, de :

– à titre principal, juger qu’en raison de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE, cette dernière ne peut prétendre à la moindre somme au titre de l’indemnité d’éviction à la suite du congé qui lui a été délivré ;

– en conséquence, débouter la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE de l’ensemble de ses demandes ;

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

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– à titre reconventionnel, condamner la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE à lui payer la somme de 54.906,73 euros T.T.C. correspondant au montant cumulé des frais de débarras, des frais de remise en état des locaux et des indemnités d’occupation postérieures au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

– fixer, en tant que de besoin, sa créance d’indemnités d’occupation pour la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à la somme de 29.216,99 euros T.T.C. au passif de la procédure collective ;

– juger qu’elle ne sera pas tenue de restituer le montant du dépôt de garantie, et débouter la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE de cette demande ;

– à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal fixerait une indemnité d’éviction à sa charge, ordonner la compensation entre le montant de cette indemnité d’éviction et la somme totale de 84.123,72 euros T.T.C. au titre de la conservation du montant du dépôt de garantie, des frais de débarras et de remise en état des locaux, et des indemnités d’occupation dues par la S.A.R.L. CYCLOPE tant antérieures que postérieures au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

– à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal écarterait de la compensation susvisée le montant des indemnités d’occupation dues pour la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, fixer, en tant que de besoin, sa créance d’indemnités d’occupation pour la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à la somme de 29.216,99 euros T.T.C. au passif de la procédure collective ;

– ordonner, dans ces conditions, la compensation entre toute somme retenue par le tribunal au titre de l’indemnité d’éviction et la somme de 65.138,45 euros T.T.C. correspondant au montant du dépôt de garantie, des frais d’enlèvement des machines et des liquides chimiques, des frais de remise en état des locaux, et des indemnités d’occupation dues pour la période postérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

– en tout état de cause, condamner la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. G4CMU expose, à titre principal, qu’en raison de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la S.A.R.L. CYCLOPE, laquelle a mis fin à son activité, celle-ci ne peut prétendre à la perception d’une quelconque indemnité d’éviction, faisant en outre remarquer que cette dernière enregistrait des résultats comptables déficitaires depuis l’année 2016. Elle s’oppose à toute indemnisation au titre des frais de licenciement, lesquels ont pour cause l’ouverture de la procédure collective, et non l’éviction de la preneuse.

Elle réclame l’homologation du rapport d’expertise judiciaire ayant estimé le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à la somme annuelle de 49.500 euros hors taxes et hors charges.

À titre reconventionnel, elle indique être fondée à conserver le montant du dépôt de garantie dès lors que pour la période comprise entre le 3 mars 2023, date d’ouverture de la procédure collective, et le 2 mai 2023, date de restitution des clefs, aucune indemnité d’occupation ne lui a été versée. Elle souligne que les locaux lui ont été restitués dans un état déplorable, ce qui justifie ses demandes principales de fixation de créance et de dommages et intérêts au titre des frais d’enlèvement des machines et des liquides chimiques ainsi que des frais de remise en état, ou ses demandes subsidiaires de compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction éventuellement allouée à la locataire et toute somme due par cette dernière.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 juin 2024 adressée aux conseils des parties par RPVA le 18 juin 2024 à 9h52.

La S.A.S. G4CMU a remis au greffe et notifié par RPVA de nouvelles conclusions au fond le 18 juin 2024 à 10h32, son conseil sollicitant par message du même jour la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par message adressé par RPVA par l’intermédiaire de son conseil le 18 juin 2024 à 15h05, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE s’est opposée à toute révocation de l’ordonnance de clôture.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 4 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025, puis prorogée successivement au 21 mai, au 25 septembre et au 15 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes d’ordre procédural

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 775 dudit code, devant le tribunal judiciaire, la procédure est écrite sauf disposition contraire.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ne peut être formée que par voie de conclusions, et non par simple lettre remise au greffe (Civ. 2, 1er avril 2004 : pourvoi n°02-13996 ; Civ. 2, 11 avril 2013 : pourvoi n°12-14452), à peine d’irrecevabilité (Civ. 1, 26 octobre 2011 : pourvoi n°10-13831).

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

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En l’espèce, force est de constater que la S.A.S. G4CMU n’a pas remis au greffe de conclusions sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture, son conseil se contentant de former cette demande par simple message adressé par RPVA en date du 18 juin 2024 à 10h32, si bien que celle-ci est irrecevable.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la S.A.S. G4CMU par simple message adressé par RPVA en date du 18 juin 2024 à 10h32.

Sur le sort des conclusions au fond postérieures à l’ordonnance de clôture

Selon les dispositions du premiers alinéa de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que l’ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2024 et adressée aux conseils des parties par RPVA le 18 juin 2024 à 9h52, et dans la mesure où il n’est pas fait droit à la demande de révocation de ladite ordonnance formée par la S.A.S. G4CMU, force est de constater que les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par cette dernière le 18 juin 2024 à 10h32 sont irrecevables.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 juin 2024 à 10h32 par la S.A.S. G4CMU.

Sur l’intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En outre, en application des dispositions de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 327 dudit code, l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l’article 328 de ce code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

D’après les dispositions de l’article 329 du code susvisé, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa du I de l’article L. 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 3 mars 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°56 A des 20 et 21 mars 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.R.L. CYCLOPE, et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] en qualité de liquidatrice judiciaire.

Dès lors, force est de constater que la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE a un intérêt à intervenir à la présente instance, étant seule pourvue de la capacité de représenter la locataire, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de déclarer la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE recevable en son intervention volontaire.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Sur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le bailleur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-18 du même code, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-14 dudit code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 641-12 de ce code, sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes : 1°) au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail.

Il y a lieu de rappeler que l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard d’un preneur postérieurement à la date d’effet du congé et durant l’exercice de son droit au maintien dans les lieux ne fait pas obstacle à la perception d’une indemnité d’éviction par le liquidateur judiciaire (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 15 juin 2010 : pourvoi n°09-10814 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10143).

En l’espèce, il est établi que par acte d’huissier en date du 9 septembre 2019, la S.A.S. G4CMU a fait signifier à la preneuse un congé indiquant qu’elle : « entend effectuer des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble au sein duquel est situé le local commercial loué à la société CYCLOPE. Elle entend ainsi, sans que la présente précision doive être considérée comme limitative, procéder à la construction, aux lieux et place de l’immeuble actuel, d’un immeuble de bureaux et de logements, et plus précisément, après démolition du local actuel, à la construction d’un local à usage de bureau de deux étages (R+1) et à la construction, au-dessus de la dalle du premier étage, de quatre maisons individuelles. Compte tenu de l’importance et de la nature des travaux envisagés, la poursuite du bail commercial ainsi consenti à la société CYCLOPE apparaît impossible. C’EST POURQUOI : La société G4CMU donne par les présentes à la société CYCLOPE congé pour la date du 14 mars 2020, conformément aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de Commerce, du local ainsi loué, tel qu’il est visé aux présentes, en application tant des dispositions de l’article L. 145-4 que de l’article L. 145-18 du Code de Commerce, offrant en conséquence l’indemnité d’éviction prévue par les dispositions de l’article L. 145-14 du même Code » (pièce n°6 en demande).

De plus, il est constant que par jugement en date du 3 mars 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°56 A des 20 et 21 mars 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la S.A.R.L. CYCLOPE, et désigné la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] en qualité de liquidatrice judiciaire.

Force est de constater, comme le relèvent à juste titre les demanderesses, que la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la locataire est intervenue près de trois ans après la date d’effet du congé, et donc après la date du début d’exercice du droit au maintien dans les lieux, si bien qu’elle ne saurait priver celle-ci de son droit à la perception d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de reconnaître le droit de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE à la perception d’une indemnité d’éviction.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

D’après les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760) ; étant précisé qu’en cas d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard d’un preneur postérieurement à la date d’effet du congé et durant l’exercice de son droit au maintien dans les lieux, cette indemnité principale se confond avec la valeur du droit au bail (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620), sauf hypothèse où le bail n’autorise qu’une cession du droit au bail à un successeur dans le commerce exploité, auquel cas, à défaut de successeur dans le fonds de commerce disparu par l’effet de la liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire, n’étant pas autorisé à céder le seul droit au bail, ne peut prétendre à la valeur de cession dudit droit au bail en réparation de son préjudice (Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-16373).

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en raison de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la S.A.R.L. CYCLOPE, le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail n’avait plus de valeur marchande à la date de restitution des locaux.

Cependant, il convient de souligner que la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial initial conclu par acte sous signature privée en date du 13 mars 1998 énonce notamment que : « 13 – Toute cession du présent bail est interdite sans le consentement exprès et écrit du bailleur, sauf à l’acquéreur du fonds de commerce du PRENEUR » (pièce n°2 en demande, page 3).

Force est de constater, contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, que cette clause n’interdit pas la cession du droit au bail en dehors de la cession du fonds de commerce, mais ne fait que limiter les conditions d’exercice d’une telle cession.

Dès lors, nonobstant la disparition du fonds de commerce, il y a lieu de retenir que le droit au bail, lequel pouvait être cédé avec l’accord de la propriétaire, conservait bien une valeur lorsque les clefs ont été restituées le 2 mai 2023.

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

En l’occurrence, l’expert judiciaire retient une valeur locative de marché des locaux de 58.000 euros, un loyer plafonné de 43.000 euros, et un coefficient de commercialité de 6, lesquels ne sont contestés par aucune des parties, de sorte que la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (58.000 – 43.000) x 6 = 90.000 euros, laquelle représente le montant de l’indemnité principale devant revenir à la liquidatrice judiciaire ès-qualités.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.A.S. G4CMU à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS «MJA» prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE à la somme de 90.000 euros.

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02541 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFLJ

Sur les indemnités accessoires : les frais de licenciement

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués, et comprennent notamment les frais de licenciement du personnel du locataire, lesquels sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l’espèce, dans sa lettre recommandée en date du 21 mars 2023, la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE a indiqué à la S.A.S. G4CMU : « Nous vous informons de notre renonciation au droit au maintien dans les lieux de l’article L. 145-28 du code de commerce (jusqu’à paiement de l’indemnité d’éviction), en raison de l’arrêt de l’activité suite au prononcé de la liquidation judiciaire », soulignant « la situation d’impécuniosité de la liquidation » (pièce n°33 en demande), de sorte que comme le relève à juste titre la bailleresse, il est démontré que les licenciements qui ont dû être mis en œuvre sont liés non pas à l’éviction, mais à la procédure de liquidation judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE de sa demande d’indemnité formée au titre des frais de licenciement.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de 90.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. G4CMU à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE à la somme de 90.000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752) ; et qu’enfin, cette indemnité d’occupation statutaire peut faire l’objet d’une indexation annuelle (Civ. 3, 18 février 1987 : pourvoi n°85-16591 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942).

Les deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce disposent qu’à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

D’après les dispositions de l’article R. 145-7 dudit code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article R. 145-6 de ce code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Décision du 15 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02541 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFLJ

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des références issues de son observation du marché, l’expert judiciaire retient une valeur locative statutaire d’un montant de 49.500 euros après application d’un abattement de précarité de 10%.

Si la locataire sollicite l’application d’un abattement de précarité de 80% tenant compte des propos dénigrants tenus à son égard par le président de la société bailleresse le 4 mars 2021 (pièce n°25 en demande), force est toutefois de constater qu’il n’est pas démontré que ceux-ci aient accentué sa situation de précarité, ces propos n’ayant pas été tenus devant la clientèle.

En outre, il y a lieu de souligner que l’exercice d’un droit au maintien dans les lieux d’une durée de trois années n’est pas inusuel en matière d’éviction, procédure nécessairement longue eu égard à la nécessité d’organiser une expertise judiciaire, si bien que rien ne justifie d’appliquer un abattement de précarité de 80%, de sorte que l’abattement de 10% préconisé par l’expert sera retenu.

Enfin, la clause intitulée « III – LOYER – CHARGES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 15 mars 2017 prévoit une indexation annuelle sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux (pièce n°3 en demande, page 3).

Eu égard à la durée de la présente instance, et dès lors que la S.A.R.L. CYCLOPE a exercé son droit au maintien dans les lieux pendant près de trois années, il sera fait application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. CYCLOPE à la S.A.S. G4CMU à la somme annuelle de 49.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 15 mars 2020 jusqu’au 2 mai 2023, date de restitution des locaux, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques dans les conditions des stipulations contractuelles.

Sur le sort du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu’il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l’espèce, la clause intitulée « IV – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 15 mars 2017 stipule que : « Le dépôt de garantie ne constitue pas un loyer d’avance et le PRENEUR ne pourra en aucun cas prétendre l’imputer sur les derniers termes de loyer. Le dépôt de garantie est non productif d’intérêts. Il sera restitué au PRENEUR en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit » (pièce n°3 en demande, page 2).

Or, il est établi que par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 6 avril 2023, la S.A.S. G4CMU a déclaré auprès de la liquidatrice judiciaire une créance d’indemnités d’occupation et de quote-part de taxe foncière au titre de l’année 2023 d’un montant de 29.216,99 euros charges et taxes comprises pour la période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, les indemnités d’occupation ayant été calculées sur la base de la somme annuelle de 49.500 euros avec indexation annuelle, conformément à la teneur de la présente décision (pièces n°34 en demande et n°6 en défense).

De plus, il n’est pas contesté que la créance d’indemnités d’occupation pour la période postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, comprise entre le 3 mars et le 2 mai 2023, s’élève à la somme de 11.586,73 euros charges et taxes comprises (pièce n°11 en défense).

Dès lors, force est de constater que la créance d’indemnités d’occupation de la S.A.S. G4CMU est supérieure au dépôt de garantie d’un montant de 10.231,72 euros, si bien qu’il y a lieu de rejeter la demande de restitution formée par la liquidatrice judiciaire, d’autoriser la bailleresse à conserver ce dépôt de garantie, et de déduire ce montant de la créance de solde d’indemnités d’occupation, de sorte que cette dernière s’élève à la somme de : 29.216,99 + 11.586,73 – 10.231,72 = 30.572 euros charges et taxes comprises.

En conséquence, il convient de débouter la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie, d’autoriser la S.A.S. G4CMU à conserver ce dernier, et de fixer la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire de celle-ci à la somme de 30.572 euros charges et taxes comprises après déduction du montant du dépôt de garantie.

Sur le coût des travaux de remise en état

En vertu des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

En outre, selon les dispositions de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

D’après les dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 dudit code dispose quant à lui que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (Civ. 3, 15 novembre 2018 : pourvoi n°17-22130 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23269), mais que tenue d’évaluer le préjudice à la date à laquelle elle statue (Civ.3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-18033), la juridiction doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition des locaux (Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvois n°22-21272 et n°22-24502 et n°22-10298 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-21228).

En l’espèce, la clause intitulée « V – ÉTAT DES LIEUX (article L. 145-40-1 du code de commerce) » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 15 mars 2017 prévoit que : « Lors de la prise de possession des locaux par le PRENEUR et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le BAILLEUR et le PRENEUR ou par un tiers mandaté par eux ; l’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties » (pièce n°3 en demande, page 2).

Cependant, force est de constater que la S.A.S. G4CMU ne produit aux débats aucun état des lieux d’entrée ni aucun état des lieux de sortie, de sorte qu’elle échoue à apporter la preuve de l’existence de quelconques dégradations locatives commises par la locataire.

De plus, si la bailleresse communique un devis n°D_YT_J03102023-A d’un montant de 25.896 euros T.T.C. émis par la S.A.S. DESNEUX T P en date du 3 octobre 2023 relatif aux travaux de curage des locaux, un devis n°OD23.10.002 d’un montant de 2.100 euros H.T. émis par la S.A.S. REMONDIS FRANCE SAS en date du 12 octobre 2023 relatif au démontage des canalisations souillées, et un devis n°01-2024 d’un montant de 14.904 euros T.T.C. émis par la S.A.R.L. BSB en date du 5 janvier 2024 relatif au « Nettoyage (Post Débarras) et mise en peinture de locaux d’une surface de 240 m² + 40 m² de cave » (pièces n°7, n°8 et n°9 en défense), il y a toutefois lieu de souligner que par acte d’huissier en date du 9 septembre 2019, la S.A.S. G4CMU a fait signifier à la preneuse un congé indiquant qu’elle « entend effectuer des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble au sein duquel est situé le local commercial loué à la société CYCLOPE. Elle entend ainsi, sans que la présente précision doive être considérée comme limitative, procéder à la construction, aux lieux et place de l’immeuble actuel, d’un immeuble de bureaux et de logements, et plus précisément, après démolition du local actuel, à la construction d’un local à usage de bureau de deux étages (R+1) et à la construction, au-dessus de la dalle du premier étage, de quatre maisons individuelles. Compte tenu de l’importance et de la nature des travaux envisagés, la poursuite du bail commercial ainsi consenti à la société CYCLOPE apparaît impossible. C’EST POURQUOI : La société G4CMU donne par les présentes à la société CYCLOPE congé pour la date du 14 mars 2020, conformément aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de Commerce, du local ainsi loué, tel qu’il est visé aux présentes, en application tant des dispositions de l’article L. 145-4 que de l’article L. 145-18 du Code de Commerce, offrant en conséquence l’indemnité d’éviction prévue par les dispositions de l’article L. 145-14 du même Code » (pièce n°6 en demande).

Dès lors, il est établi que d’une part, les travaux de curage des locaux et d’enlèvement des canalisations sont directement liés aux travaux de démolition envisagés, et que d’autre part, aucuns travaux de remise en peinture ne sauraient être imputés à la locataire s’agissant de locaux ayant vocation à être détruits, sauf à considérer que le congé susvisé aurait été délivré pour un motif frauduleux.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. G4CMU de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts au titre des travaux de débarras et de remise en état des locaux.

Sur la compensation

Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l’article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En vertu des dispositions de l’article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Enfin, selon les dispositions de la première phrase du premier alinéa du I de l’article L. 622-7 du code de commerce, applicables en matière de liquidation judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 641-3, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la dette d’indemnité d’éviction et celle de loyers et accessoires, nées d’un même contrat, sont connexes, de sorte qu’une compensation peut être ordonnée (Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-26670).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les parties sont titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, et dans la mesure où les locaux donnés à bail ont été restitués, si bien que la bailleresse ne peut plus exercer son droit de repentir dans les conditions de l’article L. 145-58 du code de commerce, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire.

La propriétaire demeure donc redevable de la somme de : 90.000 – 30.572 = 59.428 euros.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre la créance d’indemnité d’éviction de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE d’un montant de 90.000 euros d’une part, et la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire après déduction du dépôt de garantie de la S.A.S. G4CMU d’un montant de 30.572 euros d’autre part, et de condamner cette dernière à payer à la première la somme de 59.428 euros.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. G4CMU, partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. CYCLOPE à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial qu’elle a fait signifier à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la S.A.S. G4CMU par simple message adressé par RPVA en date du 18 juin 2024 à 10h32,

DÉCLARE irrecevables les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 juin 2024 à 10h32 par la S.A.S. G4CMU,

DÉCLARE la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE recevable en son intervention volontaire,

RECONNAÎT le droit de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE à la perception d’une indemnité d’éviction à la suite du congé délivré pour le 14 mars 2020 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié par la S.A.S. G4CMU par acte d’huissier de justice en date du 9 septembre 2019,

FIXE à la somme de 90.000 (QUATRE-VINGT-DIX MILLE) euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.S. G4CMU à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, correspondant au montant de l’indemnité principale,

DÉBOUTE la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE de sa demande d’indemnité accessoire formée au titre des frais de licenciement,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. CYCLOPE à la S.A.S. G4CMU à la somme annuelle de 49.500 (QUARANTE-NEUF MILLE CINQ CENTS) euros hors taxes et hors charges à compter du 15 mars 2020 jusqu’au 2 mai 2023, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques dans les conditions des stipulations contractuelles,

DÉBOUTE la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie formée à l’encontre de la S.A.S. G4CMU,

AUTORISE la S.A.S. G4CMU à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. CYCLOPE lors de la conclusion et de l’exécution du contrat de bail commercial,

FIXE la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire de la S.A.S. G4CMU arrêtée au 2 mai 2023 à la somme de 30.572 (TRENTE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-DOUZE) euros charges et taxes comprises après déduction du montant du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.A.S. G4CMU de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées au titre des travaux de débarras et de remise en état des locaux,

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance d’indemnité d’éviction de la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE d’un montant de 90.000 euros d’une part, et la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire après déduction du dépôt de garantie de la S.A.S. G4CMU d’un montant de 30.572 euros charges et taxes comprises d’autre part,

CONDAMNE la S.A.S. G4CMU à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE la somme de 59.428 (CINQUANTE-NEUF MILLE QUATRE CENT VINGT-HUIT) euros après compensation,

DÉBOUTE la S.A.S. G4CMU de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. G4CMU à payer à la S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIÉS « MJA » prise en la personne de Maître [B] [M] ès-qualités de liquidatrice judiciaire de la S.A.R.L. CYCLOPE la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. G4CMU aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA