TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00226 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKHM

AFFAIRE : S.A. [Adresse 3] C/ [F] [M]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence, lors des débats, de [T] [P] auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [F] [M]

née le 01 Mars 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 juin 2019, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Madame [F] [M] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 484,87 euros charges comprises .

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 10 avril 2024 dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice, en date du 16 janvier 2025, notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime le 17 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [F] [M] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail relatif à l’appartement et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 1.054,50 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre, 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens et qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 17 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande du bailleur en présence de Madame [F] [M], pour un éventuel désistement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 02 juin 2025 à laquelle, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Madame [F] [M] était comparante.

Le bailleur maintient ses demandes initiales, actualise sa créance à la somme de 343,04 euros, relevant que les loyers ont repris et ne s’oppose pas aux délais.

Madame [F] [M] actualise sa situation et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 30 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 10 avril 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 10 juin 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 31 mai 2025.

En conséquence, et en l’absence de contestation, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [F] [M] à lui payer la somme de 343,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le versement intégral du loyer a repris, et le bailleur ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par la locataire.

Ainsi, il ressort de l’audience que Madame [F] [M] perçoit la somme de 1.042 euros au titre de salaire et de prestations sociales et familiales. Elle a deux enfants à charge.

Au regard de la situation financière de Madame [F] [M] et du montant de la dette de loyer, il y a lieu de dire qu’elle devra apurer sa dette en 12 mensualités de 28 euros outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Considérant que Madame [F] [M] a repris le versement intégral du loyer courant et qu’elle sollicite de voir ordonner la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si la locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [F] [M] succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 343,04 euros (TROIS CENT QUARANTE TROIS EUROS ET QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 mai 2025 ;

— ACCORDE à Madame [F] [M] un délai pour régler sa dette en 12 mensualités de 28 euros outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

— SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [F] [M] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL