==============

Jugement N°

du 19 Mars 2025

N° RG 23/00015 – N° Portalis DBXV-W-B7G-F3Y4

==============

[A] [F], [V] [C]

C/

[A] [X],

[Y] [M],[Z] [G]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e GIBIER T21

— M^e COYAC-GERBET T18

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [E] [W] [F]

né le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 21], demeurant [Adresse 6] ; représenté par M^e Julien GIBIER, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Madame [V] [U] [P] [C]

née le [Date naissance 3] 1988 à [Localité 21], demeurant [Adresse 6] ; représentée par M^e Julien GIBIER, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

DÉFENDEURS :

Maître [Z] [G],

Notaire associé au sein de la socièté civile professionnelle “[Z] [G] et [J] [S]”, demeurant [Adresse 15] ; représenté par M^e Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 16], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18 ; la SCP KUHN, avocat plaidant du barreau de PARIS ;

Monsieur [A] [X]

né le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 26], demeurant [Adresse 8]

Non représenté

Madame [Y] [M]

née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 23], demeurant [Adresse 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Assesseurs: Elodie GILOPPE

Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 27 juin 2024, à l’audience du 15 Janvier 2025 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 19 Mars 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 19 Mars 2025

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte authentique passé pardevant Maître [Z] [G], notaire associé à [Localité 18] le 6 Janvier 2018 par lequel Monsieur [A] [X] et Madame [Y] [M] ont vendu à Monsieur [A] [F] et à Madame [B] [C], un bien immobilier sis [Adresse 9], cadastré section A [Cadastre 11] et A [Cadastre 13] pour le prix de 160 000 euros ;

Vu la servitude de passage instituée au bénéfice du fond précité, s’exerçant sur la parcelle de terre sise [Adresse 25] cadastrée section A [Cadastre 12] et A [Cadastre 14] appartenant à Monsieur [A] [X] et à Madame [Y] [M] ;

Vu le conflit de voisinage né entre les consorts [L] et Monsieur [X] autour notamment de l’exercice de la servitude de passage ;

Vu le procès-verbal en date du 11 Juillet 2019 établi par le conciliateur de justice de [Localité 20] constatant l’échec de la conciliation par la faute de Monsieur [X] ;

Vu l’ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Chartres en date du 18 Janvier 2021 ordonnant une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [K] [T] ;

Vu l’ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Chartres en date du 25 Octobre 2021 refusant l’extension des opérations d’expertise à Maître [G] ;

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [T] [K] ;

Vu le jugement du Tribunal Correctionnel de Chartres en date du 30 Octobre 2023 par lequel Monsieur [X] a été déclaré coupable de faits de harcèlement à l’égard des consorts [L], condamné pénalement et condamné notamment à payer à ces derniers parties civiles, la somme de 2000 euros de dommages et intérêts à chacun, en réparation de leurs préjudices moraux;

Vu le litige né entre les parties et les pièces du dossier ;

Vu les actes de commissaire de justice en date des 21 et 27 Décembre 2022 par lesquels Monsieur [A] [F] et Madame [B] [C] ont fait assigner Monsieur [A] [X], Madame [Y] [M] ainsi que Maître [Z] [G], notaire associé au sein de la société civile professionnelle « [Z] [G] et [J] [S] » devant la présente juridiction et leurs écritures dans leur dernier état notifiées sous la forme électronique le 23 Mai 2024 tendant au visa des articles 1240, 1625 et suivants et 1641, 1137,

— à ce qu’il soit constaté que la responsabilité de Monsieur [X] était engagée au titre des troubles de jouissance subis par Monsieur [F] et Madame [C],

— à ce qu’il soit constaté que la responsabilité de Monsieur [X], de Madame [M], et de Maître [G] était engagée au titre de l’enclavement de la propriété de Monsieur [F] et Madame [C]

— en conséquence :

* à ce que Monsieur [X] soit condamné à verser à Monsieur [F] et Madame [C], une somme de 10.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, au titre du préjudice lié aux troubles de jouissances subis,

* à ce que Monsieur [X], Madame [M], Maître [G] soient condamnés in solidum à verser à Monsieur [F] et Madame [C], les sommes suivantes, qui seront assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision :

o 259.773, 78 euros au titre du coût des travaux de création d’un nouvel accès à la voie publique,

o 22.337, 19 euros au titre du coût de remplacement du système de chauffage,

o Mémoire au titre du préjudice de jouissance lié aux travaux à venir,

o 10.000 euros au titre du préjudice moral,

Soit une somme totale de 292.110, 97 euros, à parfaire.

* à ce que Monsieur [X], Madame [M] et Maître, soient in solidum condamnés à verser à Monsieur [F] et Madame [C], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* à ce que Maître [G] soit débouté de l’ensemble de ses demandes,

* à ce que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.

Vu la réplique de Maître [G] notifiées par la voie électronique le 6 Décembre 2023 tendant au visa de l’article 1240 du Code Civil :

— à ce qu’il soit dit et jugé que Maître [Z] [G] n’avait commis aucune faute

— à ce qu’il soit dit et jugé que Monsieur [A] [E] [W] [F] et Madame TiphaineMuguette [P] [C] ne caractérisaient pas le lien de causalité qui devait nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

— à ce qu’il soit dit et jugé que Monsieur [A] [E] [W] [F] et Madame [V] [U] [P] [C] ne caractérisaient leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

— à ce que Monsieur [A] [E] [W] [F] et Madame [V] [U] [P] [C] soient déboutés de toutes leurs demandes

— à ce qu’ils soient in solidum condamnés à payer à Maître [Z] [G], la somme de 10.000 euros au titre de l’Article 1240 du Code Civil,

— à ce qu’ils soient in solidum condamnés à payer à Maître [Z] [G], la somme de 3.000 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu le défaut de constitution de Monsieur [A] [X] et de Madame [M] [Y] ;

Vu le renvoi au contenu des écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs au visa de l’article 455 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance clôture en date du 27 Juin 2024 et le renvoi à l’audience collégiale du 15 Janvier 2025 ;

Vu la mise en délibéré au 19 Mars 2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION

L’analyse des pièces du dossier conduit à dégager les éléments objectifs suivants concernant la configuration des lieux et les droits des parties :

— Monsieur [F] et Madame [C] ont acquis des consorts [R], les parcelles cadastrées section A [Cadastre 11] et [Cadastre 13] sises sur la commune de [Localité 22], au [Adresse 7].

— Monsieur [X] et Madame [M] sont propriétaires des parcelles limitrophes cadastrées section A [Cadastre 12] et [Cadastre 14] sur la même commune.

— Les fonds cadastrés section A [Cadastre 11] et [Cadastre 13] appartenant à Monsieur [F] et à Madame [C] disposent au titre de l’acte authentique de vente du 6 Janvier 2018, d’un droit de passage s’exerçant sur les fonds cadastrés section A [Cadastre 12] et [Cadastre 14] appartenant à Monsieur [X] et Madame [M].

— La servitude de passage doit en permanence être laissée libre, sans qu’aucune entrave ne puisse y être apportée notamment par l’implantation d’un portail d’accès.

— Le droit de passage sus – visé s’exerce exclusivement sur une bande de terrain dont les dimensions et l’implantation ont été rappelées à l’acte authentique de vente et débouche sur une parcelle cadastrée section A [Cadastre 10].

— La parcelle cadastrée A [Cadastre 10] appartient à Madame [O] [H], non partie à l’acte authentique, ladite parcelle n’étant grevée d’aucune servitude de passage,

— Sur cette parcelle A [Cadastre 10], se situe un chemin rural n° 53 dit [Adresse 19], non carrossable et non entretenu par la commune,

— Les parcelles A [Cadastre 11] et [Cadastre 13] appartenant à Monsieur [F] et à Madame [C], bordent la voie publique à savoir la [Adresse 24] mais présentent une topographie (présence d’arbres et de végétaux ainsi qu’un fort dénivelé), qui ne permet pas en l’état de leur configuration, un accès direct à celle-ci par ses propriétaires au moyen d’un véhicule,

— Les travaux d’aménagement des deux parcelles appartenant à Monsieur [F] et à Madame [C] pour permettre un accès direct à la voie publique par la [Adresse 24] ont été estimés par l’expert judiciaire à la somme de 216 478,15 euros HT.

A partir des éléments objectifs et factuels ci-dessus exposés, il sera répondu aux demandes des parties suivant le raisonnement juridique qui suit.

Sur la demande des consorts [L] dirigée contre Monsieur [A] [X] exclusivement

En application de l’article 1625 du Code Civil, la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

En l’espèce, il résulte du rapport du conciliateur de justice en date du 11 Juillet 2019 et du jugement correctionnel du 30 Octobre 2023, que Monsieur [X] trouble l’exercice de la servitude de passage accordée à Monsieur [F] et à Madame [C], notamment en les insultant régulièrement lorsqu’ils passent sur son terrain et en fermant le portail donnant accès au passage, au moyen de corde, cadenas, fils de fer ou encore câble USB.

Ces agissements méconnaissent tant les termes de l’acte authentique de vente qui imposent de laisser libre le droit de passage des requérants, que les dispositions légales sus visées, de sorte que le trouble causé par Monsieur [X] à Monsieur [F] et à Madame [C], dans la possession paisible de leur immeuble et des droits qui y sont attachés, est parfaitement caractérisé.

Le préjudice de jouissance consécutif subi par les demandeurs en terme d’entrave à leur liberté d’aller et venir et à l’exercice de leurs droits, est également démontré.

Toutefois, il faut constater qu’au regard des termes de la qualification pénale développée dont était saisi le Tribunal correctionnel précité à l’égard de Monsieur [X], qui visait des faits de harcèlement consistant dans « l’entrave aux accès à la servitude commune et leur habitation » et de l’action civile des consorts [L] accueillie par la juridiction, que leur préjudice de jouissance a d’ores et déjà été réparé puisque Monsieur [X] a été condamné civilement à les indemniser de leur préjudice moral en ce compris le préjudice de jouissance.

La demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [F] et Madame [C] sur le même fondement sera donc rejetée.

Sur les demandes dirigées contre Monsieur [X], Madame [M] et Maître [G]

S’agissant des demandes des consorts [L] dirigées contre Monsieur [X] et Madame [M]

En application de l’article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1137 du Code Civil énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 682 du Code Civil stipule que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, les parcelles acquises par les consorts [L] des consorts [R], doivent être considérées comme enclavées car d’une part, l’accès à la voie publique était complètement insuffisant par la [Adresse 24] et d’autre part, inexistant via la servitude de passage instituée.

En effet, ces parcelles bordent certes la voie publique mais leur topographie est telle qu’aucun accès via un véhicule terrestre à moteur n’est possible vers la [Adresse 24], à tel point que l’expert judiciaire a chiffré à plus de 200 000 euros, les aménagements nécessaires pour permettre cet accès.

Si cet état d’enclave apparaît établi, en revanche, il n’est nullement démontré qu’il constituerait un vice caché aux acquéreurs ou même un dol imputable à Monsieur [X] et à Madame [M].

S’agissant du prétendu vice caché, il apparaît que Monsieur [F] et Madame [C] qui se sont portés acquéreurs des parcelles en cause, étaient parfaitement informés de leur configuration liée notamment à leur topographie particulière qui rendait impossible en l’état, l’accès à la voie publique via la [Adresse 24]. Celle-ci était parfaitement apparente.

Ils avaient également pleinement connaissance du fait que la servitude de passage instituée à l’acte de vente débouchait sur la parcelle A [Cadastre 10] car cela est clairement précisé dans ledit acte dans les termes suivants : « Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d‘une largeur de 3,50 mètres, partant du côté de la parcelle vendue et de 3,54 mètres aboutissant sur la parcelle A numéro [Cadastre 10] ».

Les consorts [L] étaient ainsi informés du fait que le droit de passage constitué sur les parcelles de Monsieur [X] et de Madame [M], ne débouchait pas sur la voie publique. Ils ont ainsi pu parfaitement prendre la mesure de la teneur des droits réels qui leur étaient consentis.

En cela, ils ne démontrent ni l’existence d’un vice caché ou d’un dol dont leurs vendeurs et notamment Monsieur [X] pourrait être comptables.

Leurs demandes de dommages et intérêts dirigés contre Monsieur [X] et Madame [M] seront en conséquence rejetées.

S’agissant des demandes des consorts [L] dirigées contre Maître [G]

En application de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le notaire en qualité d’officier ministériel, est chargé d’assurer l’efficacité juridique des actes qu’il instrumente et est tenu dans ce cadre, à un devoir d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte.

En cas de manquement, il engage sa responsabilité sur le fondement délictuel.

En l’espèce, il ne saurait être reproché à Maître [G], d’avoir ignoré la configuration particulière des parcelles cadastrées A [Cadastre 11] et [Cadastre 13] vendues aux consorts [L] de laquelle découlait un état d’enclave, dès lors que celles-ci bordaient la voie publique.

De même, il ne lui incombait pas de s’assurer du bon respect des obligations mises à la charge des parties signataires de l’acte.

En revanche, Maître [G] a rédigé un acte qui instituait un droit de passage au profit du fonds de Monsieur [F] et de Madame [C] en étant parfaitement informé que ce droit ne débouchait pas sur la voie publique puisqu’il indique lui-même dans ledit acte, que le droit de passage aboutit sur la parcelle A [Cadastre 10].

A cet égard, si le plan annexé à l’acte de vente qui matérialise l’assiette de la servitude de passage, fait état de l’existence d’un chemin sur lequel débouche le droit de passage, il est clairement apparent que ce chemin qui plus est non carrossable et non entretenu par la commune, est situé sur le fonds d’un tiers non partie à l’acte de vente et dont ledit fonds n’est grevé d’aucune servitude de passage.

Ce faisant, Maître [G] n’a pas opéré les investigations nécessaires destinées à vérifier l’étendue et la teneur du droit réel constitué au profit de Monsieur [F] et Madame [C] qui souhaitaient pouvoir accéder à la voie publique par ce droit de passage et n’a ainsi pas utilement conseillé ces derniers sur l’utilité de cette servitude de passage.

Il a ainsi privé d’efficacité juridique l’acte qu’il a rédigé.

Le manquement de Maître [G] à ses obligations de notaire est donc parfaitement caractérisé.

Il s’en est suivi pour Monsieur [F] et Madame [C], un préjudice de perte de chance de pouvoir renoncer à leur acquisition.

En effet, si ces derniers avaient eu connaissance du fait que la servitude de passage en cause ne leur donnait aucun accès direct à la voie publique, il n’est pas certain qu’ils auraient maintenu leur souhait d’acquisition et ce d’autant plus que la topographie des parcelles en cause aurait nécessité de coûteux travaux d’aménagements d’une valeur supérieure à la valeur du terrain pour les rendre accessibles à la voie publique via la [Adresse 24].

Le coefficient de perte de chance doit dans ce contexte, pouvoir être fixé à 90 %. Ce dernier devra être appliqué sur le prix de vente (160 000 euros) puisque le préjudice indemnisable constitue la perte de la chance pour Monsieur [F] et Madame [C], de pouvoir renoncer à la vente.

Maître [G] sera donc condamné à payer aux requérants unis d’intérêts, la somme de 144 000 euros (160 000 euros x 90%).

Les consorts [L] ne sauraient en revanche se prévaloir au titre de leur préjudice, du coût d’aménagement de leurs parcelles pour accéder à la [Adresse 24], de même que des frais annexes liés au remplacement consécutif nécessaire de leur système de chauffage, puisque lesdits frais qui ne sont pas la conséquence du manquement imputable à Maître [G], constitueraient au contraire une amélioration de leur fonds qui ne saurait être financée au titre de la responsabilité civile de l’officier ministériel.

Les demandes de dommages et intérêts présentées par Monsieur [F] et Madame [C] au titre de la prise en charge de ces sommes seront donc rejetées.

En outre, le manquement de Maître [G] et les tracas et soucis consécutifs générés par la présente procédure, ont généré pour Monsieur [F] et Madame [C], un préjudice moral incontestable, lequel est justement indemnisé par l’octroi à chacun d’eux, d’une somme de 3000 euros.

Maître [G] sera donc condamné à leur payer ces sommes.

Sur les demandes annexes

Maître [G] succombant principalement, il ne saurait voir accueillie sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, de même que ses demandes au titre des articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile.

Maître [G] succombant principalement, il n’est pas inéquitable de le condamner à payer aux demandeurs au principal unis d’intérêts, la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, de même qu’aux entiers dépens en compris les frais d’expertise judiciaire et de référé.

L’exécution provisoire est de droit dans le cadre du présent litige.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

CONDAMNE Maître [Z] [G] à payer à Monsieur [A] [F] et à Madame [B] [C] unis d’intérêts, la somme de

144 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de n’avoir pu renoncer à l’achat des immeubles objets de la présente procédure;

CONDAMNE Maître [G] à payer à Monsieur [A] [F], la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Maître [G] à payer à Madame [B] [C], la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Maître [G] à payer à Monsieur [A] [F] et à Madame [B] [C] unis d’intérêts, la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Maître [G] aux dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de référé ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET