TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00557 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLIX

AFFAIRE : S.A. [Adresse 5] C/ [I] [U]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Xaviera LAGARDERE auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [I] [U]

née le 11 Mars 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] – Chez Madame [K] [U] – [Localité 1]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 15 mai 2023, a été constatée la résiliation du bail du 30 novembre 2016 conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [I] [U] à la date du 7 novembre 2022 et son expulsion a été ordonnée outre sa condamnation à verser au bailleur la somme de 1.905, 82 euros arrêtée au 02 mars 2023 et à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisable au même titre qu’un loyer à compter du 3 mars 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [I] [U] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 28.576, 98 euros correspondant aux dégradations locatives et à des indemnités de perte de loyer outre la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 05 mai 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil et Madame [I] [U] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée.

La SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT maintient ses demandes initiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”

Sur les demandes au titre des dégradations locatives

Pendant son occupation, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou encore par le fait d’un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement, ainsi que le prévoient les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que « le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Ainsi, sauf à prendre en compte ce qui a été détérioré par le simple usage normal du logement et la vétusté, le locataire est tenu de restituer les lieux en l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux, et il appartient au bailleur de démontrer que lorsqu’il a récupéré le logement, celui-ci était affecté de dégradations imputables au locataire et nécessitant des réparations locatives.

Par ailleurs, le bailleur ne peut réclamer la remise à neuf des peintures des locaux loués dès lors que ces travaux ne sont nécessités que par un usage normal des lieux.

Il convient enfin de préciser que, le cas échéant, sur le montant de l’indemnité, l’absence de production d’une facture de travaux de remise en état ne fait pas obstacle à la demande en paiement d’indemnité. Le devis constitue un moyen de preuve admissible.

La SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT produit le bail en date du 30 novembre 2016 conclu avec Madame [I] [U] et portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que le jugement en date du 15 mai 2023.

Le bailleur explique que l’état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 16 mai 2024 et que la locataire restait à devoir la somme de 40.917,96 euros, soit 11.948,63 euros au titre des loyers, 28.436,46 euros au titre des dégradations locatives et 532,87 euros au titre des indemnités perte de loyer. Il indique déduire du montant dû au titre des dégradations locatives la somme de 392,35 euros de dépôt de garantie.

Le bailleur produit en outre l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 05 décembre 2016 ainsi que le procès-verbal de constat de sortie en date du 16 mai 2024. Dans son constat, le commissaire de Justice indique que « dans sa globalité, l’appartement est dans un état d’immondice certain », « il est impossible de voir le sol », « une odeur plus que désagréable est présente, et ce depuis les parties communes ». Le commissaire de justice relève par ailleurs qu’il existe « de multiples trous et de la moisissure » et que l’ensemble des « pièces sont encombrées de nombreux déchets rendant toutes les pièces difficilement accessibles voire inaccessibles pour certaines ». Le bailleur produit encore un document portant indemnités forfaitaires des réparations sollicitées.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat de commissaire de justice de sortie que les sommes sollicitées au titre du nettoyage, de la peinture et du bac à douche dégradé sont justifiés. Toutefois il y a lieu de relever que les frais de nettoyage sont indiqués à trois reprises et que les frais de peinture sont indiqués à deux reprises et ce, sans explication de sorte qu’une seule ligne sera retenue par poste de travaux.

Au regard de l’état de saleté du logement, il sera fait droit à la demande du bailleur à hauteur de 7.536 euros, les autres sommes sollicitées à ce titre n’étant pas explicitées.

En outre, dans la mesure où les montants sollicités au titre de la peinture apparaissent excessifs au regard de la superficie du bien, de 91 m², il convient de retenir pour la peinture, un montant des travaux s’élevant à 48 euros pas heure, soit un montant de 7 929,60 euros en retenant les 236 heures de travaux et le taux de vétusté de 30 % inscrits retenus dans la première ligne du même tableau.

De plus, bien qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que le lavabo, l’évier, le bac à douche et le meuble sous l’évier étaient « en bon état », le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit ne permet pas de vérifier leur état de dégradation ou leur absence à la sortie de la locataire dans la mesure où les photographies jointes sont insuffisantes ou manquantes concernant ces éléments. Par conséquent, ces postes de réparations ne seront pas retenus.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant des réparations locatives dues par Madame [I] [U] à la somme de 15 465,60 euros dont il sera déduit le montant du dépôt de garantie soit 392,35 euros, et Madame [I] [U] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 15.073,25 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les dommages et intérêts s’entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué. La perte de chance d’un gain est réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT indique que les réparations ont nécessité 27 jours de travaux, occasionnant une perte de loyer pour la somme de 532, 87 euros. Ainsi, cette demande peut être assimilée en une demande de dommages et intérêts portant sur une perte de chance de percevoir des loyers issus de la location du bien.

Toutefois la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT ne produit aucune pièce attestant de la durée réelle des travaux en question et des démarches de recherches de nouveaux locataires; elle ne démontre ainsi pas avoir subi un préjudice distinct de celui qui est par ailleurs réparé par les sommes qui lui sont allouées au titre des réparations locatives.

Sur l’article l’article 700 du Code de Procédure Civile

Madame [I] [U] succombant sera condamnée à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [I] [U] succombant sera tenue aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aucun élément ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [I] [U] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 15.073,25 euros (QUINZE MILLE SOIXANTE TREIZE EUROS ET VINGT CINQ CENTIMES) déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives et concernant le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6];

— DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT de sa demande de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE Madame [I] [U] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [I] [U] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE VICE PRESIDENT

A-L. VOYER G. KERBAOL