TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00258 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKK3

AFFAIRE : S.A.R.L. AGIPIERRE, S.A.R.L. AGIPIERRE C/ S.A.S. MOBY DICK, représentée par CEDIGEP, liquidateur judiciaire, [K] [C] [U]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Lisa CHANAVAT, auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AGIPIERRE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

S.A.S. CEDIGEP, prise en la personne de Maître [E] [N], liquidateur judiciaire de la SAS MOBY DICK, [Adresse 2]

non comparante ni représentée

Monsieur [K] [C] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 08 Septembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2024, la SARL AGIPIERRE représentée par Monsieur [R] [Y] a donné à bail à la SAS MOBY DICK un bien situé au [Adresse 4] à [Localité 5].

Ce bail indiquait en préambule qu’en date du 1er janvier 2019, un bail de location a été signé entre Monsieur [Y] et la SAS MOBY DICK, locataire, pour l’appartement de type 2 situé au [Adresse 4] à [Localité 5] et qu’en date du 1er décembre 2022, l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] a été cédé à la SARL AGIPIERRE et que suite à la vacance de 2 logements, la SARL AGIPIERRE bailleur proposait de signer un nouveau bail pour l’ensemble des 3 logements à la SAS MOBY DICK et que le bail de location de type 2 entre la SAS MOBY DICK et la SARL AGIPIERRE sera résilié.

Par acte séparé, Monsieur [K] [U] s’est porté caution.

Par courriel en date du 21 novembre 2024, Monsieur [K] [U] en sa qualité de propriétaire et gérant de la SAS MOBY DICK, locataire du bail, indiquait son souhait de quitter les logements.

Par courrier du 27 novembre 2024 la société LOCAGENCE accusait réception du congé et indiquait au locataire que le préavis de 03 mois s’achevait le 27 février 2025.

Par courrier du 06 décembre 2024, Monsieur [K] [U] en sa qualité de propriétaire et gérant de la SAS MOBY DICK, locataire du bail, indiquait son souhait de quitter les logements en bénéficiant d’un préavis d’un mois pour zone tendue.

Par courrier du 10 décembre 2024, la société LOCAGENCE accusait réception du congé et indiquait au locataire que le préavis s’achevait le 09 janvier 2025.

Le 6 janvier 2025, la SARL AGIPIERRE a fait signifier à la SAS MOBY DICK un commandement de payer les loyers signifié à Monsieur [K] [U] en sa qualité de caution le 09 janvier 2025.

Par procès-verbal du 09 janvier 2025, le Commissaire de Justice s’est rendu sur place en vue de réaliser l’état des lieux de sortie et a constaté que l’un des salariés de la SAS MOBY DICK occupait toujours un logement et qu’il n’était pas en mesure de procéder à l’état des lieux de sortie des appartements.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 janvier 2025, la SARL AGIPIERRE a fait assigner la SAS MOBY DICK aux fins de voir valider le congé délivré par la SAS MOBY DICK en date du 06 décembre 2024 au 9 janvier 2025 et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de la SAS MOBY DICK ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et condamner la SAS MOBY DICK à lui verser la somme de 4 513,55 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés arrêté au 09 janvier 2025 et voir condamner la SAS MOBY DICK à verser une indemnité d’occupation à compter du 10 janvier 2025 d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges jusqu’à la libération complète des lieux et la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamner aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le 20 mars 2025, un procès verbal d’état des lieux des logements a été dressé.

Le 25 mars 2025, le Tribunal de commerce de LA ROCHELLE a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire contre la SAS MOBY DICK et a désigné CEDIGEP SAS prise en la personne de Maître [E] [N] en qualité de liquidateur.

A l’audience du 07 avril 2025, la SARL AGIPIERRE était représentée par son conseil et la SAS MOBY DICK était non comparante.

L’affaire a été renvoyée afin que la SARL AGIPIERRE puisse assigner le liquidateur et la caution.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 04 avril 2025, la SARL AGIPIERRE a fait assigner Monsieur [K] [U] en sa qualité de caution et la SAS CEDIGEP en sa qualité de liquidateur de la SAS MOBY DICK afin de voir ordonner la jonction de la présente avec la procédure principale introduite par assignation du 30 janvier 2025 et de condamner solidairement la SAS MOBY DICK et Monsieur [K] [U] es qualité de caution solidaire à verser la somme de 9 246,77 euros au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation arrêtée au 20 mars 2025 et dire le jugement à intervenir opposable à la SAS CEDIGEP es qualité de liquidateur judiciaire et dire que cette créance sera inscrite au passif de la SAS MOBY DICK outre la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la moitié de l’état des lieux de sortie.

Par courriel du 12 mai 2025, la SAS CEDIGEP indique ne pas se présenter à l’audience.

A l’audience du 02 juin 2025, la SARL AGIPIERRE était présente et la SAS CEDIGEP en sa qualité de liquidateur de la SAS MOBY DICK était non comparante et Monsieur [K] [U] en sa qualité de caution était comparant.

La SARL AGIPIERRE maintient ses demandes initiales indiquant que le bail avait été conclu par la SAS MOBY DICK pour y loger ses salariés et rappelle que les lieux ont été libérés le 20 mars 2025 et se désiste de sa demande de validation de congé et d’expulsion tout en maintenant sa demande au titre de la liquidation des comptes. La SARL AGIPIERRE s’en rapporte sur la demande de délais.

Monsieur [K] [U] explique que les demandes sont fondées et indique l’existence de repreneurs dont les offres couvrent l’ensemble des dettes. Il actualise sa situation indiquant ne pas pouvoir bénéficier d’indemnités chômage et sollicite des délais.

Une note en délibéré a été autorisée afin de permettre à Monsieur [K] [U] de justifier de ses revenus.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 08 septembre 2025.

Par courrier reçu le 05 juin 2025, Monsieur [K] [U] produit deux documents relatifs à sa situation financière.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du Code de Procédure Civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande de jonction

En application de l’article 367 du Code de procédure civile, le juge peut à la demande des parties ou d’office ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, les deux procédures portent sur les mêmes logements. Il apparaît être dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les joindre dans la mesure où elles présentent un lien certain.

Ainsi, les procédures enregistrées sous les n° RG 25/00258 et RG 25/00933 seront jointes et se poursuivront sous le n° RG 25/00258.

Sur le désistement

La SARL AGIPIERRE indique se désister de ses demandes au titre de la validation du congé et de l’expulsion et il y a lieu de le constater.

A titre liminaire, sur les règles applicables et la compétence du Juge des contentieux de la protection, il convient, dans le cas d’espèce, de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail devrait être un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du Code Civil. En effet, lorsqu’un employeur, personne morale, prend à bail un logement pour le mettre à la disposition d’un salarié de son entreprise cette location devrait rester en dehors du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 puisque le contrat passé par une société commerciale est alors réputé fait pour les besoins de son exploitation et confère au local loué un caractère commercial, quelle que soit la destination des lieux.

Toutefois, lorsqu’il résulte de la commune intention des parties de qualifier, au moment de la signature, le bail de résidence principale soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, elle s’applique. A la lecture du bail, il apparaît clairement indiqué qu’il s’agit d’un bail de location à usage d’habitation non meublé soumis aux dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, ce point n’étant, au demeurant pas discuté par les parties.

Sur la demande au titre des loyers, charges et indemnités

La SARL AGIPIERRE sollicite la condamnation solidaire de la SAS MOBY DICK et Monsieur [K] [U] à lui verser la somme de 9 246,77 euros arrêtée au 18 mars 2025.

Si l’exemplaire du bail soumis à la Juridiction ne comporte pas mention du montant du loyer, force est de constater que Monsieur [K] [U] ne conteste pas le montant sollicité au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et la SARL AGIPIERRE produit un décompte des sommes dues au 18 mars 2025.

Monsieur [K] [U] ne conteste pas non plus l’acte de cautionnement, ni sa qualité de caution.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [U] en sa qualité de caution solidaire à verser à la SARL AGIPIERRE la somme de 9 246,77 euros au titre des loyers impayés, charges impayées et indemnités d’occupation arrêtées au 18 mars 2025.

Monsieur [K] [U] sollicite des délais de paiement et produit au soutien de sa situation financière un courrier de FRANCE TRAVAIL en date du 03 juin 2025 indiquant qu’il ne peut percevoir d’indemnités chômage et un relevé de compte bancaire cancellé aux termes duquel le solde du compte au 30 avril 2024 était de 191,83 euros.

Monsieur [K] [U] ne produit pas de pièces suffisantes pour justifier de sa situation financière de sorte que les seuls éléments soumis à l’appréciation du Tribunal, soit l’absence d’indemnité chômage et un solde bancaire à hauteur de 191 euros, conduisent à considérer que Monsieur [K] [U] ne serait pas en capacité de régler sa dette, même sur un délai de 24 mois, qui porterait les échéances à un minimum de 385 euros par mois.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Monsieur [K] [U] de sa demande de délai.

Il y a lieu de fixer la créance de la SARL AGIPIERRE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS MOBY DICK à la somme de 9 246,77 euros.

Sur la demande au titre de la prise en charge de la moitié des frais d’état des lieux

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

La SARL AGIPIERRE, qui saisit le Juge des contentieux de la protection en se fondant sur les dispositions de la loi du 06 juillet 1989, ne rapporte pas la preuve de ce que l’état des lieux n’a pu être établi amiablement, Monsieur [K] [U] étant en outre présent lors de l’état des lieux, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de prise en charge de la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] et la SAS CEDIGEP en qualité de liquidateur de la SAS MOBY DICK parties succombantes au principal, seront solidairement condamnées aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Sur l’exécution provisoire

Aucun élément ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à dispostion au greffe,

— PRONONCE la jonction des affaires enregistrées sous les n° RG 25/00258 et RG 25/00933 ;

— CONSTATE le désistement de la SARL AGIPIERRE de ses demandes au titre de la validation du congé et de l’expulsion ;

— CONDAMNE Monsieur [K] [U] en sa qualité de caution solidaire, à verser à la SARL AGIPIERRE la somme de la somme de 9 246,77 euros (NEUF MILLE DEUX CENT QUARANTE SIX EUROS ET SOIXANTE DIX SEPT CENTIMES) au titre des loyers impayés, charges impayées et indemnités d’occupation arrêtées au 18 mars 2025 au titre du contrat de bail relatif au bien sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

— DEBOUTE Monsieur [K] [U] de sa demande de délais de paiement ;

— FIXE la créance de la SARL AGIPIERRE arrêtée au 18 mars 2025 à la somme de 9 246,77 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société la SAS MOBY DICK ;

— DEBOUTE la SARL AGIPIERRE de sa demande au titre de la prise en charge de la moitié des frais de Commissaire de Justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et la SAS CEDIGEP en qualité de liquidateur de la SAS MOBY DICK aux entiers dépens ;

— DEBOUTE la SARL AGIPIERRE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

Le Greffier, Le Vice-president,

A-L. VOYER G. KERBAOL