TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

SITE DE JERICHO

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00727 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLUL

AFFAIRE : [V] [Z] C/ [T] [O], [X] [R] épouse [O]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Xaviera LAGARDERE auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [Z]

née le 16 Janvier 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Céline LAPEGUE, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT

DEFENDEURS

Monsieur [T] [O]

né le 11 Novembre 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

Madame [X] [R] épouse [O]

née le 29 Décembre 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2024, à effet du 07 juin 2024, Madame [V] [Z], a donné à bail à Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O], un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 642,00 euros, hors charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] le 12 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommation de justifier de l’occupation du logement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 15 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 04 mars 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 05 mars 2025, Madame [V] [Z] a assigné Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] aux fins de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, ordonner sans délai leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 3.557,60 euros, correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 février 2025, quittancement de février 2025 inclus ; juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de mars, avril et mai 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués ; voir condamner solidairement Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours, qui sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ; juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 novembre 2024.

Le bailleur réclame en outre la condamnation in solidum de Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] au paiement de la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant les frais du commandement.

A l’audience du 05 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [V] [Z] était représentée par son conseil. Madame [X] [R] épouse [O] a comparu. Bien que cité à personne, Monsieur [T] [O] n’a pas comparu.

Le bailleur maintient ses demandes en indiquant que le loyer n’a pas été payé pendant de nombreux mois et actualise sa créance à la somme de 3.557,00 euros. Il précise être opposé à tout délai, mais ne pas contester la reprise du loyer.

Madame [X] [R] épouse [O] indique que le paiement des loyers a repris et que seuls les mois de septembre et novembre n’ont pas encore été réglés. Elle déclare s’engager à payer avant le 15 de chaque mois, en précisant qu’elle perçoit son salaire le 12. Elle indique ne pas comprendre le montant de la créance annoncée par le bailleur, car il ne manque que deux mensualités de loyer, qui est de 730,00 euros. Elle explique qu’elle a effectué deux virements en octobre 2024, et que celui de 726,00 euros n’apparaît pas sur le décompte produit par le bailleur.

Madame [X] [R] épouse [O] affirme vouloir rester dans les lieux et que son époux a retrouvé un travail, avec une perspective potentielle de CDI. Elle ajoute qu’elle est actuellement intérimaire, et qu’elle devrait pouvoir bénéficier d’un CDI. Elle indique qu’elle est d’accord avec un remboursement mensuel à hauteur de 98,00 euros.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 29 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par notes en délibéré autorisées par le juge, Madame [V] [Z] a produit un décompte de créance actualisé au 10 juin 2025. Madame [X] [R] épouse [O] a communiqué deux justificatifs de virement bancaire.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 12 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de six semaines ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 24 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 10 juin 2025.

Madame [X] [R] épouse [O] conteste le décompte de créance en indiquant qu’il manque un virement bancaire de 726,00 euros effectué le 1er octobre 2024, et produisant l’attestation d’émission de ce virement bancaire.

En réponse, le bailleur reconnaît que les deux virements dont celui du 1er octobre 2024 ont bien été reçus mais, s’agissant de ce dernier versement, explique avoir imputé pour 66 euros le 14 octobre 2024 la somme sur les honoraires dus à l’agence immobilière et à hauteur de 660 euros sur le compte locataire. Il sera relevé que toutefois, le paiement du 1er octobre 2024 n’apparaît pas sur ce relevé.

Dans la mesure où Madame [X] [R] épouse [O] justifie du règlement en date du 1er octobre 2024, il y a lieu d’en tenir compte.

Les locataires affirment avoir versé 1.215 euros le 30 mai 2024 incluant le dépôt de garantie et le loyer de juin au prorata et ce règlement est confirmé par le relevé de compte. Ils indiquent avoir versé la somme de 717,60 euros le 30 juillet 2024 pour le loyer de juillet, somme qui n’apparaît pas dans le relevé de compte du bailleur et dont ils ne justifient pas. Ils affirment encore avoir versé la somme de 726 euros le 1er octobre et celle de 660 euros le 14 octobre, en ne justifiant que d’un de ces prélèvements comme relevé plus haut. Si le bailleur argue de ce que cette somme correspond à la ventilation faite le 14 octobre entre le compte locataire et les frais d’honoraire, force est de constater que la somme de 660 euros est indiquée en crédit au 14 octobre 2024, sur l’historique de compte de l’agence immobilière et il y a lieu de considérer dans ces conditions que les locataires justifient du versement allégué de 660 euros le 14 octobre. Les autres versements allégués sont confirmés par le relevé de compte, à l’exception de celui du mois de décembre qui aurait dû être de 726 euros et qui est indiqué comme étant d’un montant de 856 euros le 27 décembre 2024, soit une somme supérieure au loyer qui restera inexpliquée.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] à lui payer la somme de 2.831,60 euros au titre des loyers et charges impayés du logement arrêtée au 10 juin 2025, après déduction de la somme de 726 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, tout en maintenant ses demandes initiales, à savoir la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, le bailleur confirme la reprise des paiements du loyer.

Il résulte en effet du décompte de créance que le paiement du loyer a repris avant l’audience.

Madame [X] [R] épouse [O] sollicite la possibilité de rester dans le logement et donne son accord pour un plan d’apurement mensuel à hauteur de 98,00 euros.

Elle actualise la situation financière de son foyer en indiquant qu’elle perçoit 1.450,00 euros par mois, que Monsieur [T] [O] est en contrat à durée déterminée de trois mois et qu’il perçoit également une pension militaire de 1.900,00 euros.

Il est indiqué que les difficultés de paiement du loyer sont en lien avec une période d’arrêt de travail puis de chômage.

Au regard de la situation des locataires, il y a lieu de dire qu’ils devront apurer la dette en 28 mensualités de 98,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article V24II de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Considérant que le versement intégral du loyer courant a repris avant la date d’audience, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de leur dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] succombant, seront solidairement condamnés à verser 400,00 euros à Madame [V] [Z], au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O], succombant, seront solidairement condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [V] [Z], en deniers ou quittance, la somme de 2.831,60 euros (DEUX MILLE HUIT CENT TRENTE ET UN EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] un délai de 28 mois pour s’acquitter de la dette par 28 échéances mensuelles de 98,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail du logement pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— CONDAMNE solidairement Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] à payer à Madame [V] [Z] la somme de 400,00 euros (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [X] [R] épouse [O] et Monsieur [T] [O] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL