TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00808 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLZV

AFFAIRE : Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME C/ [M] [V]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [C] [H], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [M] [V]

né le 17 Août 1979 à , demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 avril 2019, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, a donné à bail à Monsieur [M] [V], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 341,55 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [M] [V] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 05 juillet 2024, dénoncé à la CCAPEX le 08 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 14 mars 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 17 mars 2025 (date d’enregistrement), l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, a assigné Monsieur [M] [V] aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire, ainsi que celle de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [M] [V] au paiement de la somme de 1.124,13 euros avec intérêts à compter de la signification du commandement de payer les loyers, outre des indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux ;

Le bailleur réclame en outre 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle elle a été retenue. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, était représenté par Madame [C] [H], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, et Monsieur [M] [V] a comparu.

Le bailleur maintient ses demandes initiales, actualisant sa créance à la somme de 1.086,82 euros en précisant que le loyer est d’un montant de 380,07 euros, charges comprises, sans allocation logement. Il indique que les paiements ont repris depuis 2 mois. Le bailleur accepte que des délais de paiement soient accordés au locataire, malgré l’irrégularité des règlements. Il précise que le plan d’apurement adopté en 2024 a été respecté pendant 1 mois.

Monsieur [M] [V] explique qu’il ne perçoit plus d’allocations logement du fait des impayés. Il précise qu’il est en train de créer une micro entreprise de livraison, et qu’il perçoit actuellement des indemnités chômage pour environ 1.100,00 euros. Il ajoute qu’il n’a pas d’autre crédit, n’est pas en état de surendettement et qu’il est suivi par une assistance sociale. Il indique son souhait de rester dans le logement et propose d’apurer sa dette par versement de 50,00 euros.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 25 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification du commandement à la CCAPEX et de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du Code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 05 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail du logement liant les parties a été résilié de plein droit le 05 septembre 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer, et un décompte de créance actualisé au 16 mai 2025.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [M] [V] à lui payer la somme de 1.086,82 euros au titre des loyers et charges impayés du logement, arrêtée au 16 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, indique que le paiement du loyer a repris avant l’audience depuis 2 mois et qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [M] [V] a justifié ses difficultés de paiement du loyer par des fraudes sur son compte bancaire. Il a spécifié avoir pour projet de créer une entreprise de livraison de fast-food. Il a également indiqué avoir une dette auprès d’EDF et TOTAL ENERGIE.

A l’audience, Monsieur [M] [V] actualise sa situation en indiquant qu’il perçoit des indemnités chômage pour environ 1.100,00 euros par mois. Il confirme être en train de créer son entreprise et bénéficier d’un suivi par une assistante sociale. Il propose de régulariser sa dette par versements mensuels de 50,00 euros.

Il résulte du décompte de créance qu’avant l’audience, Monsieur [M] [V] a effectivement repris le paiement de son loyer en mars et avril 2025.

Monsieur [M] [V] apparait en mesure de faire face au paiement de son loyer et en capacité d’apurer progressivement la dette. Au regard de la situation, il y a lieu de dire qu’il devra apurer sa dette en 21 mensualités de 50,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Il est constant que Monsieur [M] [V] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Dès lors, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [M] [V] succombant, sera condamné à verser au bailleur la somme de 100,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [M] [V] succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [M] [V] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, en deniers ou quittance, la somme de 1.086,82 euros (MILLE QUATRE VINGT SIX EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— ACCORDE à Monsieur [M] [V] un délai de 21 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 50,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 septembre 2024 pour le bail du logement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— CONDAMNE Monsieur [M] [V] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE-MARITIME, HABITAT 17, la somme de 100,00 euros (CENT EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [M] [V] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER