MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 11 Septembre 2025

N° RG 24/00276 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IAZX

DEMANDEURS

Madame [N] [K] épouse [M]

née le [Date naissance 4] 1992 à [Localité 12] (72)

demeurant [Adresse 9]

Monsieur [D] [M]

né le [Date naissance 5] 1990 à [Localité 15] (41)

demeurant [Adresse 9]

Madame [T] [C] épouse [K]

née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 12] (72)

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [V] [K]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 11] (72)

demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Edith FORCINAL, membre de la SELAS SOFIGES, avocate au Barreau du MANS

DEFENDERESSE

Direction régionale des Finances Publiques d’Ile de France et de [Localité 13]

Monsieur le Directeur Régional

Pôle Contrôle fiscal et Affaires juridiques

Pôle Juridictionnel Judiciaire de [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 10]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Emilie JOUSSELIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 03 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 11 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

copie exécutoire à Maître Edith FORCINAL de la SELAS SOFIGES – 50 le

N° RG 24/00276 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IAZX

Jugement du 11 Septembre 2025

— prononcé publiquement par Marie-Michèle BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 octobre 2018, Monsieur [D] [M] acquiert indivisément avec Madame [N] [K], sa compagne, des parents de Madame [K], Monsieur [V] [K] et son épouse, Madame [T] [C], une maison située [Adresse 8] à [Localité 14] (72) d’une surface de 101 m² construite en 2003 sur une parcelle A [Cadastre 3] de 9a16ca et sur une parcelle A1809 de 2a49ca (total de 1165m2), moyennant la somme de 70 000,00 euros (686 euros le m²).

Puis, l’administration remet en cause la valeur vénale du bien immobilier et le 6 avril 2022, elle propose une rectification sur la base d’une valeur vénale de 160 000,00 euros, considérant que les acquéreurs auraient bénéficié d’une donation indirecte notamment au regard du lien familial unissant les parties.

En octobre 2022, sont ensuite mis en recouvrement diverses taxation sur le bien et les Finances publiques ont rejeté les divers recours.

Par acte du 31 janvier 2024, Monsieur [D] [M], Madame [N] [K] épouse [M], Madame [T] [C] épouse [K], Monsieur [V] [K] assignent la Direction Régionale des Finances Publiques d’ILE DE FRANCE aux fins de se voir décharger des taxations qui leur ont été imposées les estimant non fondées.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur [D] [M], Madame [N] [K] épouse [M], Madame [T] [C] épouse [K], Monsieur [V] [K] demandent de voir :

— dire et juger recevables leurs demandes,

— dire et juger que l’administration fiscale est infondée à fixer la valeur vénale du bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 14] vendu le 23 octobre 2018 à la somme de CENT SOIXANTE MILLE EUROS au lieu de SOIXANTE DIX MILLE EUROS,

— dire et juger que les décisions de rejet de l’administration fiscale qui leur ont été adressées les 28 novembre 2022 et 30 octobre 2023 sont infondées,

— dire et juger qu’en conséquence, la donation indirecte notifiée par application du principe de solidarité n’est pas fondée et qu’un dégrèvement des sommes notifiées et des abattements appliqués sur les donations indirectes doit être prononcé en intégralité à hauteur du rappel de la somme de 27 000,00 euros et des pénalités et intérêts de retard notifiés,

— prononcer la décharge des impositions contestées, à savoir le dégrèvement de la somme en principal de 27 000,00 euros, ainsi que de la pénalité pour manquement délibéré d’un montant de 10 800,00 euros et des intérêts de retard de 2214,00 euros,

— prononcer la reconstitution des abattements disponibles entre Madame [N] [K] épouse [M] et ses parents à hauteur de 45 000,00 euros,

— condamner l’administration fiscale au paiement des intérêts moratoires sur la somme en principale de 27 000,00 euros que les époux [M] ont réglé dans l’attente de cette procédure,

— condamner l’administration fiscale aux dépens et au paiement de la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’article R207-1 du Livre des procédures fiscales représentant les frais non compris dans les dépens, en ce compris les honoraires du cabinet SOFIGES dont demande de provision jointe en Annexe 13.

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Les demandeurs font état du fait que les Finances publiques refusent de prendre en compte l’attestation notariée de valorisation, les attestations et les photos transmises démontrant l’état du bien vendu et la juste valorisation retenue acte de vente. De plus, ils considèrent que l’administration fiscale ne pouvait pas fonder l’application de la pénalité pour manquement délibéré au regard des faits reprochés.

— Sur la valeur vénale du bien cédé le 23 octobre 2018 dont les requérants constestent la valeur retenue par l’administration fiscale, ces derniers excipent du fait qu’ils contestent les éléments de comparaison qui leur sont opposés, en ce qu’ils produisent l’évaluation notariée, les factures de travaux (hors accomplissement des travaux qu’ils ont réalisés eux-mêmes et sachant que les acquéreurs disent avoir dû faire face à des infiltrations d’eau, des moisissures et des anomalies diverses), le diagnostic énergétique, deux attestations et des photos. Ils rappellent que le prix de vente était conforme à l’évaluation notariée et que les trois fiches de comparaison produites par l’administration fiscale n’indiqueraient pas si les biens devaient faire l’objet de travaux.

Les demandeurs soutiennent enfin que les prix de vente du secteur seraient très disparates et ils versent aux débats à cet effet, trois prix de vente d’immeubles aux caractéristiques similaires à l’immeuble litigieux.

— Sur la majoration pour manquement délibéré, les demandeurs estiment qu’elle ne serait pas justifiée et qu’il ne saurait être pris en comparaison le prix d’un bien vendu 4 mois plus tôt par les vendeurs et celui de la résidence principale vendue par les consorts [U] pour démontrer leur mauvaise foi. Ils contestent donc également les pénalités appliquées.

Par conclusions “récapitulatives”, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la Direction Régionale des Finances Publiques d’ILE DE FRANCE sollicite :

— que les rappels qu’elle a effectués soient déclarés fondés, et, que soit confirmée la décision du 1er décembre 2023,

— que les demandes adverses soient rejetées, en ce compris les demandes au titre des frais irrépétibles.

La défenderesse qui expose que les décisions de rejet des décharges des impositions ont été prises le 14 juin 2023, et, le 1er décembre 2023 fait valoir que :

— sur la méthode d’évaluation du bien immobilier, elle est fondée sur l’article 666 du code général des impôts, précisant que la valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte, et, sachant qu’en vertu de l’article L17 du livre des procédures fiscales, l’admninistration peut substituer au prix exprimé dans l’acte pour asseoir les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière la valeur vénale réelle du bien.

Elle indique que pour son calcul, elle s’est référée à trois cessions du secteur, avec des caractéristiques similaires à savoir de plein pied, 4 ou 5 pièces avec garage construites dans les années 80-2000 dans un rayon de 3kms, ce qui donne une valeur moyenne de 1581 euros le m².

Elle précise qu’elle a pris également en considération le fait que les travaux réalisés après acquisition concernent des travaux d’améliorations mais pas des travaux de gros oeuvres.

Elle ajoute que les valeurs des biens produits par ses adversaires portent sur deux ventes postérieures à la vente litigieuse et la troisième vente concerne une licitation entre deux personnes et la valeur correspond à la moitié du prix de vente de 210 000 euros pour une construction datant de 2005.

— sur la qualification de donation indirecte laquelle se définit comme une convention, qui, sans aucune simulation, revêt accessoirement le caractère d’une libéralité, elle relèverait de la forme solennelle de l’article 931 du code civil. Ainsi, la condition de l’intention libérale et celle du déssaisissement immédiat du donateur seraient démontrées, et, il en serait de même de l’acceptation du bénéficiaire, ce qui a pour conséquence un enrichissement de sa part.

Aussi, la donation indirecte serait taxable au titre de la différence de 90 000 euros, notamment au regard des liens familiaux unissant la fille des vendeurs et du coacquéreur vivant maritalement avec elle.

— sur le manquement délibéré taxé d’une majoration de 40% en application de l’article 1729 du CGI, celui-ci serait caractérisé par les circonstances de l’espèce, et, serait conscient étant donné que les

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demandeurs ne pouvaient ignorer le montant du marché local, notamment au regard du fait que les vendeurs ont vendu un bien mitoyen, et, que les acquéreurs ont vendu que leur habitation principale située dans le secteur.

La clôture est prononcée par ordonnance du 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes

* – sur la valeur du bien immobilier, objet du litige

En l’espèce, il convient de retenir que l’admnistration fiscale fonde sa rectification sur 3 cessions dont il sera pris en considération que les requérants ne contestent pas le prix, se contentant de se demander si lesdits biens avaient des travaux à prévoir.

Or, les trois biens sont situés pour le premier à 500 m de l’habitation litigieuse et les deux autres respectivement à 2kms et 2,6 kms pour des constructions respectivement de 1987, 2004 et 1983 sur des surfaces de 100 m² environ chacune et des superficies de terrains allant de 1006 m², 815m², et, 659 m².

Il sera donc retenu qu’au vu des caractéristiques desdits biens, lesdites évaluations ont été choisies à bon escient pour justifier de la rectification du prix de vente de l’immeuble, objet de ce contentieux.

— Pour contester la valeur de 160 000 euros prise en compte par les services fiscaux, les demandeurs estiment que les réparations à effectuer justifieraient le prix de vente proposé par le notaire.

A cet égard, la Direction des finances les liste dans sa réponse à la lettre du 12 avril 2022 de Madame [N] [K] (en reprenant la liste effectués par l’acquéreur lui-même).

Il s’agit de travaux de remplacement du portail extérieur cassé par un portail à accès sécurisé, remplacement des radiateurs non économiques, installation d’un poêle à bois pour faire des économies d’énergie, isolation des combles perdus par projection de ouate de cellulose, réfection des peintures, réparation de l’infiltration d’eau dans la cuisine au niveau de la hotte (remplacement des meubles de cuisine), fuite d’eau dans la salle de bain arrière (colonne de douche-remplacement du placo plâtre), pose de faience dans la salle de bains, pose de parquets dans les trois chambres pour masquer les fissures sur le sol, remplacement de la VMC.

Or, l’analyse de cette liste fait apparaître que les travaux portent non pas sur la structure de l’immeuble mais sur de l’entretien et une amélioration du confort de l’habitation dont la construction avait 15 ans à peine lors de la vente. De plus, il sera noté qu’un locataire habitait la maison avant vente, ce qui signifie qu’elle était habitable. Enfin, alors que les demandeurs insistent sur les prétendues infiltrations d’eau, ils n’en expliquent pas la cause, alors qu’il semble que le seul changement de hotte y remédie et que la fuite d’eau dans la salle de bain (origine inconnue) nécessitait seulement un remplacement de colonne de douche.

En ce qui concerne le diagnostic électrique, il n’est fait état que de matériels électriques vétustes et de conducteurs non protégés, sachant que la vétusté ne peut s’apprécier qu’au regard d’une construction datant de 15 ans dans un contexte où les normes ont changé. Du reste, le constat ne mentionne que l’existence “d’anomalies.”

Il s’ensuit que lesdits travaux ne justifient le prix de vente d’autant que les demandeurs ne fournissent aucune estimation de prix dudit bien qui aurait pu être réalisé par une agence immobilière ou d’un autre notaire, et, que dans sa lettre du 12 avril 2022, Madame [M] expose avoir emprunté 20 000 euros pour les travaux, montant qui, en tout état de cause, ne justifie pas la différence entre la valeur de vente et la valeur estimée par les impôts, quant bien même lesdits travaux pouvaient être réalisés en famille.

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Quant à la réalisation desdits travaux, seules des factures de matériaux sont fournies et certaines d’entre elles ne comportent pas l’adresse du bien immobilier. De plus, aucune pièce ne vient établir que les travaux ont effectivement été réalisés selon ces factures. De même, les quelques photos produites sont totalement inexploitables, et, les attestations produites en demande n’apportent rien aux débats.

Enfin, sur l’évaluation des trois biens qu’ils présentent dans leurs conclsusions, afin de démontrer que le marché est hétérogène, sans d’ailleurs pour autant établir de quelle manière la propriété litigieuse rentrerait dans cette hétérogénéité, il leur sera fait remarquer que seule une des attestations porte sur un prix concommitant à leur vente, la seconde vente datant du 26 juillet 2021 et la troisième vente étant du 19 décembre 2018. De plus, les biens visés ne présentent pas de caractère similaire à la vente, objet ce litige.

Sur le premier exemple cité en demande qui seul peut autoriser une éventuelle comparaison, outre le fait que la date de construction n’est pas indiquée, tout comme celle de deux autres biens cités, il sera retenu que les impôts notent à juste titre que la vente portait sur une licitation entre deux personnes (donc pour moitié de la valeur estimée du bien). Or, la valeur vénale était d’un montant de 210 000 euros.

Dès lors, il sera donc admis que ces biens cités ne démontrent pas les allégations des demandeurs qui considèrent avoir vendu et acquis au juste prix.

De ces éléments, il s’ensuit que les requérants n’apportent aucune pièce probante permettant de revoir l’évaluation faite par les services fiscaux, et, dès lors, la valeur de 160 000 euros présentée par l’administration fiscale sera retenue . Les demandeurs seront donc déboutés de ce chef de demande.

* – sur la donation indirecte et les majorations dues au manquement délibéré

Il convient de prendre en considération le fait qu’ainsi que le relèvent les services fiscaux que les parties ne pouvaient ignorer les prix de vente pratiqués sur le secteur. En effet, sur la même période, les parents [K] ont vendu un bien mitoyen au bien litigieux, et, les acquéreurs ont vendu habitation de [Localité 14].

De plus, il sera également pris en compte la lettre du 12 avril 2022 de Madame [K] fille épouse [M] expliquant aux impôts que “ses parents ont tenu compte du lien de parenté (repris en fin de lettre pour justifier le prix payé) et des travaux à prévoir” et qu’ils “ont surtout pensé à nous aider financièrement”.

Il apparaît donc que l’existence d’une donation indirecte est démontrée, eu égard au lien de parenté et à la sous-évaluation du bien, la vente ayant été conclue en toute connaissance de cause avec intention du donateur, déssaissement immédiat du donateur entraînant son appauvrissement et acceptation du bénéficiaire, entraînant son enrichissement.

De ces éléments, il sera donc retenu que les demandeurs vendeurs et acquéreurs ont fait preuve d’un manquement délibéré qui justifie les taxations (droits de mutation à titre gratuit de l’article 677 1° du CGI pour Monsieur [M] et 779-1 du CGI pour Madame [M] et les majorations (40% prévue par l’article 1729 du CGI) et intérêts de retard qui ont été notifiées par les services fiscaux.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes, et, sera confirmée la décision de rejet du 1er décembre 2023 prise par la Direction des Finances Publiques.

Sur les dépens

Les demandeurs, parties succombantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [D] [M], Madame [N] [K] épouse [M], Madame [T] [C] épouse [K], Monsieur [V] [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONFIRME la décision de rejet du 1er décembre 2023 prise par la Direction des Finances Publiques ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M], Madame [N] [K] épouse [M], Madame [T] [C] épouse [K], Monsieur [V] [K] aux dépens de l’instance ;

La Greffière La Présidente