TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DOSSIER : N° RG 25/00201 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKFF

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] C/ [Z] [H], [D] [M]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier et en présence lors des débats de Océane MORAZZINI, auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [S] [P], régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [H], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [D] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 07 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 02 Juin 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2021, à effet du 12 juillet 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], a donné à bail à Madame [D] [M] et Monsieur [Z] [H], un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], outre un emplacement de stationnement et un jardin, situés à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial respectivement de 609,59 euros, 10,50 euros et 10,00 euros, charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [D] [M] et Monsieur [Z] [H], le 12 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 22 février 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 16 janvier 2025, dénoncé à la CCAPEX le 20 janvier 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] a assigné Madame [D] [M] et Monsieur [Z] [H], aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 2.752,22 euros au titre des loyers impayés et charges arrêtés à la date du 03 janvier 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail, outre le paiement de frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame, en outre, 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation solidaire des débiteurs aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 07 avril 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] était représenté par Madame [S] [P] régulièrement munie d’un pouvoir écrit. Monsieur [Z] [H] a comparu. Madame [D] [M] n’a pas comparu bien que régulièrement citée à étude.

Le bailleur indique que le versement du loyer a repris et ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa créance à 2.761,37 euros. Il est précisé que Monsieur [Z] [H] est salarié en CDI et qu’une aide SOLI leur a été accordée en 2024 pour 2.550,00 euros.

Monsieur [Z] [H] explique qu’il vit en couple avec ses deux enfants majeurs (18 et 21 ans) et qu’il a dû financer des soins d’orthodontie très onéreux pour sa fille. Il précise que son enfant de 21 ans est atteint d’un handicap et qu’il suit une formation au CFA. Il indique que sa conjointe rencontre des problèmes de santé et qu’elle perçoit une pension d’invalidité. Il précise que ses revenus sont de l’ordre de 1.800,00 à 2.000,00 euros par mois selon les heures supplémentaires et les primes. Il fait observer que son fils participe un peu aux frais du ménage. Il ajoute qu’il rembourse un crédit à la consommation à hauteur de 160,00 euros par mois. Monsieur [Z] [H] est d’accord pour verser 76,00 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette. Il sollicite des délais et de rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 21 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois d’ailleurs visé par le commandement, sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 12 février 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 12 avril 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 31 mars 2025.

En l’absence de contestation, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [Z] [H] à lui payer la somme de 2.398,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 mars 2025, les frais de poursuite étant exclus (178,73 + 183,93).

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il y a lieu de relever que le bailleur considère que les loyers ont repris au jour de l’audience et ne s’oppose pas aux délais sollicités par le locataire qui indique percevoir un salaire de 1.800,00 à 2.000,00 euros par mois, outre la pension d’invalidité de sa conjointe.

Il résulte du DSF que Monsieur [Z] [H] a toujours payé son loyer auparavant et que compte tenu des soins d’orthodontie dont a eu besoin sa fille, il a établi d’importants chèques avoisinant les 1.000,00 euros par trimestre, ce qui a déstabilisé le budget familial. Il est précisé que la pension d’invalidité de Madame [D] [M] est de 640,00 euros et que Monsieur [Z] [H] s’engage à être très vigilant sur le paiement de son loyer et des factures.

Au regard de la situation des locataires, il y a lieu de dire qu’ils devront solidairement apurer la dette en 31 mensualités de 76,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet»

Considérant que le versement intégral du loyer courant a repris avant la date d’audience, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de leur dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [Z] [H] et Madame [D] [M] succombant, seront solidairement condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [Z] [H] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5], en deniers ou quittance, la somme de 2.398,71 euros (DEUX MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE ET ONZE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 mars 2025 avec intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Madame [D] [M] et Monsieur [Z] [H] un délai de 31 mois pour s’acquitter de la dette par 31 échéances mensuelles de 76,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement, l’emplacement de parking et le jardin sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— les locataires seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— le bailleur sera débouté de sa demande d’astreinte, le recours à la force publique étant prévue ;

— le bailleur sera débouté de sa demande relative à la prise en charge des frais de déménagement et de garde-meubles au regard de leur caractère éventuel;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 5] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL